Баннер ФЗ-54
facebookvkenvelopeuseraddeyebasketkeyloupearrow-leftarrow-right
9 сентября 2008, 00:00 4514 просмотра

Строительство и эксплуатация

Общая схема системы документов технического регулирования в строительстве

Для того чтобы более четко представить весь закон о техническом регулировании в отношении строительства, приведем общую схему документов технического регулирования в строительстве.

Действующие документы

По состоянию на 01.07.2007 в строительстве действуют:

  • СНиП (строительные нормы и правила) 140;
  • СП (строительные правила) 101;
  • ТСН (территориальные строительные нормы) 182;
  • СН (строительные нормы) 45;
  • ВСН (ведомственные строительные нормы) 16;
  • РСН (республиканские строительные нормы) 24;
  • ГОСТ Р (государственный стандарт России) 22;
  • ГОСТ (государственный стандарт) 651;
  • РДС (руководящие документы строительства) 19.

Актуализация СНиПов в 2007-2008 годах

Перечень строительных норм и правил, актуализация которых осуществляется в 2007-2008 годах:

  1. Нагрузки и воздействия. Общие положения (ЦНИ-ИСК им. Кучеренко).
  2. Строительство в сейсмических районах. Нормы проектирования (ЦНИИСК им. Кучеренко).
  3. Надежность строительных конструкций и оснований (ЦНИИСК им. Кучеренко).
  4. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (ЦНИИПгражданстрой).
  5. Здания жилые многоквартирные (ОАО «ЦНС»).
  6. Отопление, вентиляция и кондиционирование (Сан-техНИИпроект).
  7. Пожарная безопасность зданий и сооружений (ЦНИИСК им. Кучеренко).
  8. Планировка и застройка садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения (ЦНИИПгражданстрой) .
  9. Общественные здания и сооружения (ИОЗ).
  10. Автомобильные дороги (СоюздорНИИ).
  11. Мосты и трубы (ОАО «ЦНИИС»).
  12. Внутренний водопровод и канализация зданий (СантехНИИпроект).

Диаграмма полного цикла проведения полной экспертизы проектов

Границы ответственности между федеральными и региональными органами надзора и экспертизы

В Санкт-Петербурге образована единая служба государственного надзора и экспертизы. Для пользователей бизнес-энциклопедии будет полезно познакомиться со структурами управлений Государственной вневедомственной экспертизы и государственного строительного надзора, так как их деятельность напрямую связана с техническим регулированием в строительстве.

Руководство Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

Задачи государственного заказчика

Права заказчика

Государственный заказчик вправе осуществлять управление строительством объекта через организованные у него соответствующие службы или путем передачи части своих функций на договорной основе другому юридическому лицу независимо от формы собственности (в дальнейшем — заказчику), который, являясь доверенным лицом государственного заказчика, действует от его имени и представляет его интересы в течение всего инвестиционного периода либо в течение периода строительства и ввода объекта или производственных мощностей в эксплуатацию на основании договорных отношений, предусматривающих выполнение переданных им функций и эффективное использование выделяемых средств.

Специализированные структуры

Государственный заказчик на строительство объектов для государственных нужд может передавать функции управления и организации строительства объектов специализированным организационным структурам, имеющим высокую степень квалификации по реализации поставленной задачи.

Такими организационными структурами могут служить:

  • заказчик городского заказа;
  • заказчик (физические и юридические лица);
  • дирекция строящегося предприятия;
  • специализированные инжиниринговые (инженерно-консультационные) и другие управленческие фирмы.

Ответственность сторон

Ответственность сторон за принятие обязательства на условиях, установленных Правительством Российской Федерации, предусматривается по следующим этапам:

  • формирование инвестиционного замысла по строительству;
  • исследование инвестиционных возможностей;
  • технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта строительства объекта;
  • подготовка контрактной документации;
  • подготовка проектно-сметной документации;
  • осуществление строительства;
  • ввод и организация эксплуатации объекта строительства.

В своей деятельности они руководствуются действующим законодательством и утвержденными нормативными актами, основными положениями о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации, основными положениями о порядке заключения и исполнения договоров подряда на строительство объектов государственных программ в Российской Федерации, другими нормативными актами, решениями правительства.

Управленческие структуры

Основные управленческие структуры государственного заказчика на строительство объектов для государственных нужд могут иметь различные организационно-правовые формы хозяйствования. Для обеспечения своевременного ввода объектов в эксплуатацию они осуществляют следующие функции:

  • подготовку обоснований проектов бюджетных заявок для финансирования объектов;
  • основание строительной площадки;
  • обеспечение проектносметной документацией;
  • планирование строительства;
  • материально-техническое обеспечение;
  • организацию строительства;
  • технический надзор;
  • приемку в эксплуатацию завершенных строительством объектов.

Основные требования

Основными требованиями государственного заказчика при реализации государственных целевых программ являются:

  • разработка альтернативных вариантов достижения конечных целей инвестирования (по видам производственных факторов, размерам создаваемых объектов, по времени осуществления проекта и др.;
  • определение полной оценки затрат по объекту, включая затраты на предотвращение и ликвидацию отрицательных экологических, социальных, экономических последствий, связанных с намечаемой хозяйственной деятельностью объектов и возможными аварийными ситуациями;
  • прогноз изменения основных показателей хозяйственной деятельности объекта строительства по годам расчетного периода и оценки его финансовой устойчивости;
  • выбор оптимального варианта достижения цели инвестирования: при выборе показателей для оценки эффективности инвестиций следует отдавать предпочтение не простым, а дисконтированным показателям; при расчете затрат следует учитывать инфляционные факторы; по комплексным проектам затраты и доходы должны распределяться по сферам деятельности, входящим в комплекс в соответствии с их значимостью.

При проведении экономических расчетов должны использоваться данные проектов-аналогов, нормативы, прогнозные, статистические и справочные материалы, результаты технико-экономических исследований и экспертные оценки.

Передача функций управления

Государственный заказчик вправе передать функции управления реализацией отдельных этапов строительства объектов и производственных мощностей в соответствии с установленным законодательством, включая:

  • выбор площадок строительства, оформления и передачи в установленном порядке генеральным подрядным организациям документов об отводе земельных участков под строительство;
  • составление задания на проектирование, организацию и качественное выполнение проектно-изыскательских работ, технического надзора за качественным осуществлением проекта;
  • организацию управления строительством объекта, технического надзора за качественным выполнением строительно-монтажных, пусконаладочных и других видов работ;
  • поставку комплексного технологического оборудования, в том числе на условиях «под ключ»;
  • обеспечение материально-техническими ресурсами;
  • обеспечение непрерывности финансирования всех участников строительства;
  • приемку выполненных строительно-монтажных работ и завершенных строительством объектов;
  • консультирование государственного заказчика по технологическим и организационно-экономическим вопросам.

Управление кадрами в строительной компании

Планирование потребности в работниках

В каждой строительной компании бывают переломные моменты, когда проблема кадров становится решающим фактором и выходит на первый план. Это может быть вызвано увеличением производственных мощностей и объема подрядных работ, выходом на внешние рынки, диверсификацией хозяйственной деятельности компании либо изменением ее специализации. Традиционный, привычный подход в таких ситуациях следующий: сначала инвестиции, закупки производственного оборудования, а затем решение кадровых проблем. При этом набор кадров, как правило, происходит в сжатые сроки, зачастую в «авральном» порядке.

В условиях дефицита квалифицированных работников такая политика может привести к существенному снижению качественного состава трудового потенциала компании и ее эффективности. Следовательно, кадровые изменения нужно готовить заранее, их необходимо планировать за 2-3 года. Именно такой срок требуется для целенаправленной подготовки молодых рабочих (контракты с ПТУ) и менеджеров (контракты с вузами). Кроме того, компания должна подготовить менеджеров среднего и высшего звена, либо заблаговременно принять меры по их привлечению с внешнего рынка труда.

Нужно отметить, что планирование потребности в кадрах является одним из основных аргументов в пользу стратегического планирования развития строительной компании. Оборудование сегодня, при наличии финансовых ресурсов, можно приобрести в короткие сроки. Главное, подготовить кадры.

Кадровая политика

Свои или чужие?

Когда в строительной компании появляется вакансия (в особенности это касается менеджеров среднего и высшего звена), возникает вопрос — «придвигать своих работников» или искать на стороне? Конечно, сегодня на внешнем рынке труда можно найти, практически любого специалиста. Это вопрос времени и денег. Тут будет и опыт, и квалификация. Причем схема очень проста — есть место, есть требования к кандидатам, остается только грамотно выбрать подходящего. Дополнительный плюс — свежая кровь, свежий взгляд на проблемы, встряска для подчиненных.

Проблемы новых работников

Квалификацию и опыт можно оценить достаточно точно, но очень трудно оценить моральные и социально-психологические качества «варяга». Как он впишется в сложившийся коллектив, как поладит с людьми (а стартовая позиция у нового руководителя очень сложная — отношение к нему заведомо настороженное). Если в результате появления стороннего специалиста разгорится серьезный производственный конфликт (не только с подчиненными, но, возможно, и с менеджерами верхнего уровня), то негативные последствия стократ перекроют и опыт, и квалификацию. Кроме того, новому работнику, скорее всего, придется уйти, и немалые деньги, потраченные на его приобретение, будут потеряны. Кстати говоря, менеджер, пришедший со стороны (как правило, из-за более высокой зарплаты), вряд ли будет предан новой компании. Вероятность его ухода велика даже в том случае, если он благополучно адаптируется в коллективе.

Ориентация на внутренний рынок труда

Но главное не в этом. Когда вакансия закрывается своим специалистом, его место тоже освобождается, и так далее… В результате происходит целая цепочка перемещений наверх. Таким образом, ориентация на внутренний рынок труда — это движение кадров, это развитие кадрового потенциала компании, это омоложение коллектива (ведь на место «выросших» менеджеров низшего звена придут молодые специалисты). Сотрудники имеют перспективы карьерного роста, имеют действенный стимул для повышения эффективности труда. Они чувствуют уважительное отношение к себе со стороны руководства компании, а это уже основа для развития корпоративного духа, духа преданности фирме.

Ориентация на сторонних специалистов

С другой стороны, ориентация на сторонних специалистов, на внешний рынок труда часто провоцирует старение коллектива (не только возрастное, но и морально-психологическое). Люди подолгу сидят на одном месте, люди не развиваются, не растут. Часть из них ищет лучшей жизни на стороне, часть просто теряет вкус и интерес к работе. От таких работников трудно ожидать корпоративного духа и преданности фирме.

Вывод, который разделяет большинство специалистов по кадровой политике, таков — специалистов со стороны целесообразно привлекать только в том случае, если внутренние резервы полностью исчерпаны, если подходящих кандидатов в компании нет. При этом нужно помнить о том, что своих специалистов можно «подтянуть», подучить, а опыт — дело наживное.

Когда новые специалисты необходимы

Если в компании происходят революционные изменения, связанные со значительной дополнительной потребностью в работниках, обращения к внешнему рынку труда не избежать.

Сказанное выше относится и к набору рабочих (менеджеров низшего уровня). Здесь тоже есть два пути — целевая подготовка молодых специалистов в ПТУ (вузах) либо набор работников с внешнего рынка труда.

Планирование карьеры

В предыдущем разделе говорилось о том, что кандидатов на вакантные должности нужно искать, прежде всего, в своей компании. Однако при этом возникает вопрос — а кого же именно «двинуть» наверх? Конечно, претенденты всегда есть, но… у одного маловато опыта, второй отстал от жизни, его профессиональные знания сильно устарели, третий всем хорош, но здоровье слабовато, четвертый здоров, но не умеет ладить с людьми, и так до бесконечности…

В результате руководство выбирает первого — может, он звезд с неба не хватает, зато надежен и послушен, спорить не будет. Остальные претенденты разочарованы и подавлены. Некоторые начинают посматривать на сторону — возможно, там их оценят по достоинству.

Аттестация менеджеров

А ведь все может быть по-другому. Каждый специалист-управленец должен ежегодно проходить аттестацию, в которой участвуют и руководители, и подчиненные, и коллеги. Оценка проводится по основным критериям, отражающим эффективность работы и потенциал сотрудника.

  1. Профессионализм, компетентность.
  2. Организаторские способности, умение работать с людьми.
  3. Инициативность, креативность (творческое начало), способность решать нестандартные задачи.
  4. Дисциплина, ответственность, преданность фирме.
  5. Здоровье, работоспособность.

Примечание. Разумеется, этот перечень может быть изменен и продолжен в соответствии со спецификой фирмы и вакантной должности.

По каждому из критериев экспертами проставляются балльные оценки от 1 до 10. В результате выводится итоговый средневзвешенный рейтинг оцениваемого специалиста. Вес критерия должен отражать его значимость для комплексной оценки эффективности работника.

А дальше все просто, прозрачно и понятно. Если специалист получил оценку ниже 5 баллов, нужно подумать о его соответствии занимаемой должности (разумеется, здесь не идет речь о сотрудниках старшего поколения, которые иногда уже просто не могут работать, как раньше). Если рейтинг от 5 до 8 баллов, значит специалист вполне соответствует занимаемой должности, но о повышении думать еще рано. Если же рейтинг специалиста больше 8 баллов — он явный кандидат на повышение.

Ступени карьеры

Важно отметить, что повышение вовсе не обязательно означает переход на следующий уровень управленческой иерархии. На каждой позиции целесообразно ввести по крайней мере три градации (например, бригадир третьего, второго и первого класса и так далее). При таком подходе у работника впереди будет не менее 10 ступеней карьеры, он постоянно находится в движении, развитии. У него всегда есть стимул к эффективной работе. Даже если работник не стремится продвинуться на следующий управленческий уровень (не чувствует сил и способностей, преобладают «некарьерные интересы»), он все равно будет стремиться к «первому классу». И уж во всяком случае не захочет пойти на понижение.

Ежегодная аттестация должна стать основой планирования карьеры работников. Один специалист, получив свои три балла за компетентность, надолго забросит детективы и засядет за специальную литературу. А руководство поможет ему и отправит на курсы повышения квалификации. Другой всерьез возьмется за Дейла Карнеги. Третий будет целыми днями «наматывать круги» в соседнем парке. А если у него серьезные проблемы со здоровьем, фирма должна помочь с лечением.

Что делать нельзя

Конечно, не нужно доходить до «аттестационного абсурда». Что такое «финансовый директор второй категории»? Непонятно. Надо ли его аттестовать? Наверное, не надо. Не тот уровень. Если не справляется, придется искать другого. Кроме того, результаты аттестации целесообразно доводить только до аттестуемого и до руководства (отдела кадров). Коллегам совсем не обязательно знать о недостаточной компетентности других сотрудников.

Аттестация рабочих

Система ежегодной аттестации должна распространяться и на рабочих. Здесь можно предложить следующие основные критерии.

  1. Качество работы.
  2. Производительность.
  3. Инициативность.
  4. Исполнительность, дисциплина.

Для рабочих целесообразно ввести не менее 10 разрядов, чтобы они имели возможность каждые три-четыре года передвигаться на следующую квалификационную ступень с соответствующим повышением оплаты труда. В аттестации могут участвовать мастера (прорабы), начальник участка и товарищи по работе. Гласность результатов в этом случае, наверное, не помешает.

Следует отметить, что в ряде российских строительных компаний система регулярной аттестации кадров уже внедрена и приносит хорошие плоды.

Управление объектами жилого фонда

В настоящее время технологии работы на рынке аренды хорошо отработаны и, как правило, в каждом городе устанавливаются негласные правила оплаты услуги по подбору варианта квартиры внаем. Модернизировать или «демпинговать» в этом сегменте никто не позволит, все находятся в относительно равных условиях.

Расширение спектра услуг

С помощью расширения спектра услуг можно не только получить новый сегмент рынка, но и поднять престиж агентства. С данной точки зрения «управление квартирами» — самое закономерное явление, на базе которого можно предлагать «новые» услуги, в зависимости от потребности и спроса в вашем регионе.

Создание базы эксклюзивных объектов

Положительным моментом создания в структуре агентства недвижимости отдела, специализирующегося на «управлении квартирами», является возникновение уникальной базы эксклюзивных объектов. Такая база позволяет реализовать процедуру бронирования объекта задолго до заселения. Следующая возможность — это посуточная аренда находящихся в управлении квартир, такой подход является более выгодным с точки зрения величины вырученных за месяц денежных средств.

Услуги по управлению квартирами

Задача услуги управления квартирами — снизить риски, которые могут возникнуть при сдаче квартиры в аренду и у владельца недвижимости, и у арендатора. Заключив договор управления с агентством, собственник не ограничивает свои права на квартиру, а передает «заботы» по ее сдаче юридическому лицу.

Стандартный пакет услуг по управлению квартирами включает в себя:

  • Разработка и заключение договора управления,
  • Прием квартиры в управление после составления подробной описи имущества.
  • Установление оптимального размера арендной платы,
  • Проведение рекламной кампании квартиры в различных СМИ, включая Интернет,
  • Подбор нанимателя, максимально удовлетворяющего требованиям собственника,
  • Заключение и исполнение договора найма юридическим лицом,
  • Контроль своевременной оплаты телефонных счетов и коммунальных платежей.
  • Контроль ежемесячного поступления арендной платы,
  • Перевод денежных средств, причитающихся клиенту в любую точку мира,
  • Использование безналичных схем расчета.
  • Регулярное посещение сданной квартиры и контроль сохранности имущества.
  • Решение всех вопросов с коммунально-бытовыми службами, возникающих в процессе действия договора найма.
  • Льготное страхование квартиры или имущества, находящегося в ней.
  • Ежемесячное предоставление подробного отчета обо всех финансовых поступлениях и расходах.
  • Консультации по вопросам налогообложения доходов, полученных при сдаче жилья внаем.
  • Юридические консультации по жилищным вопросам.

Принципы работы по договорам управления

Почему не доверительное управление?

Необходимо отметить, что данный род деятельности — «управление квартирами» не является ДОВЕРИТЕЛЬНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ как таковым.

Суть рассматриваемого предложения собственникам, желающим сдавать квартиру в аренду, можно в большей степени отнести к сфере агентских услуг, нежели к сфере управления недвижимостью в общем понимании этого термина. В нашем случае не требуется настолько широкий спектр возможностей и прав для агентства, да и обязательств от клиента. Тем более что клиенту российского рынка, имеющему постсоветский менталитет, очень трудно «доверить» свою относительно недавно узаконенную частную собственность коммерческой организации.

Принятие квартиры зоны ответственности

Первый вопрос, как правило, возникающий у клиента, это вопрос о сохранности передаваемого в управление имущества. Такую сохранность (точнее денежную компенсацию в случае нанесения различного рода ущерба) может обеспечить страхование и/или в меньшей мере принятая от нанимателя «залоговая» сумма. В договоры управления рекомендуется включать отдельный пункт, в котором описываются резоны страхования собственности и в котором собственник письменно подтверждает свое намерение/ненамерение это делать. Желательно, чтобы агентство, предоставляющее подобный вид услуг, имело договоренности со страховой компанией о предоставлении скидок своим клиентам.

Собственность принимается у хозяина на основании типового акта приема-передачи, но поскольку организация принимает квартиру с одной целью, а именно — передать ее третьему лицу в найм, то и принятую на себя ответственность за сохранность собственности и находящегося в ней имущества она полностью возлагает на это третье лицо.

Организация рекламы и просмотров — преимущества и перспективы

Заключив договор управления, агентство получает более широкие возможности по продвижению объекта и организации его показов и оказывается менее зависимым от мимолетных капризов и временных возможностей собственника.

Во-первых, отпадает необходимость присутствия собственника на просмотрах, что значительно упрощает определение времени проведения просмотра и увеличивает шансы подобрать нанимателя.

Во-вторых, объект в рекламе представлен как эксклюзивное предложение агентства, а при достаточном количестве вариантов — как уникальная база объектов.

Заключение договора найма и залога — отличия от обычной практики

Договор краткосрочного найма между физическими лицами заключается, как правило, на квартире. Такое заключение имеет ряд недостатков для всех участников процесса, в том числе и для агентства.

Во-первых, принятие платежей как за оказание услуг по агентскому поисковому договору от нанимателя, так и рамках договора найма происходит на квартире, что может в ряде случаев являться нарушением действующего законодательства. В случае работы по схеме «Управления квартирами», все платежи вносятся нанимателем в кассу агентства.

Во-вторых, передача «залога» на руки собственнику снижает вероятность его возврата нанимателю после окончания действия договора найма, особенно в случае, если отношения между сторонами являются на этот момент спорными. Внося обеспечительную сумму (по сути тот же «залог») в кассу агентства, выступающего в данном случае независимым посредником, наниматель полагает, что принятие решения о ее удержании будет объективным.

Договор краткосрочного найма, используемый в управлении, по сути не меняется, по-прежнему наниматель и наймодатель — два физических лица, заключающих соглашение друг с другом. Единственным дополнением является отражение того факта, что интересы хозяина представляет агентство на основании доверенности. Так же следует отметить ориентацию договора на интересы собственника.

Ежемесячный контроль — оплата коммунальных услуг, арендный платеж, состояние квартиры

В процессе становления услуги «управление квартирами» был выработан следующий вариант работы с объектом:

  • Исполнение обязанности нанимателя по оплате очередного арендного платежа контролируется представителем агентства — «менеджером по продажам». Наниматель обязан в назначенный срок прибыть в офис агентства и внести положенную сумму в кассу. После ее получения, менеджер запускает процесс перечисления полученных средств собственнику за вычетом агентского вознаграждения. При необходимости часть внесенного платежа определяется как оплата коммунальных услуг.
  • Обязанность по оплате коммунальных услуг, как и в случае договора между физическими лицами, может быть зафиксирована как за нанимателем, так и за наймодателем. Фиксируя в договоре с собственником обязанность контролировать оплату, на самом деле агентство старается осуществлять ее самостоятельно.
  • Обязанность по отслеживанию состояния квартиры, показаний счетчиков, сбору квитанций и произведение оплаты коммунальных услуг возлагается на специально выделенного для этого сотрудника, должность которого именуется — «управляющий». Каждый управляющий может в среднем качественно обслуживать около 30 объектов в месяц.

Окончание отношений с нанимателем и собственником

Завершение отношений между собственником и агентством в идеальном случае должно происходить сразу же после окончания договора найма и принятия имущества от нанимателя, причем в пределах 14 рабочих дней. Это связано с условиями находящейся в распоряжении агентства обеспечительной суммы. В случае возникновения претензий со стороны собственника их можно вполне закономерно переадресовать бывшему жильцу этой квартиры.

Для того чтобы у агентства не возникло затруднений, необходимо:

  1. Сопровождать все акты приема-передачи фотосъемкой;
  2. Четко проговаривать собственнику неизбежность «нормального износа» объекта и имущества в течение действия договора найма.
  3. Раз в полгода приглашать собственника в квартиру.
  4. Самостоятельно, силами управляющего, следить и по возможности пресекать недобросовестное отношение к переданной собственности со стороны нанимателя.
  5. Настоятельно рекомендовать страховать квартиру.

Процесс работы по договорам «управления квартирами»

Работу по этому типу договоров можно разделить на шесть блоков, причем на каждом таком этапе ответственность закрепляется за конкретным сотрудником. Итак:

  1. Заключение договора с собственником — осуществляется менеджером по продажам сделок, проходит в офисе компании.
  2. Принятие квартиры — по поручению руководителя осуществляется управляющим, соответственно происходит на объекте.
  3. Организация рекламы и просмотров — это непосредственная деятельность брокера-консультанта вплоть до подбора нанимателя.
  4. Заключение договора найма и принятие залога — на этом этапе ответственный — менеджер по продажам. Он должен не только заключать договоры, но и разъяснять их условия, отвечать на вопросы клиента в ходе заключения договора.
  5. Ежемесячный контроль — это оплата коммунальных платежей, обеспечение своевременного поступления очередного арендного платежа, осмотр состояния квартиры. Это самый продолжительный и не определенный по времени период, в течение которого технические действия производит управляющий, за поступлением платежей следит менеджер, прибегая к помощи секретаря.
  6. Окончание или продление отношений с нанимателем и собственником — снова менеджер осуществляет подписание соответствующих документов, управляющий принимает или передает объект, информирует все действующие лица секретарь отдела.

Продвижение услуги

В рекламной кампании по продвижению услуги следует акцентировать внимание на следующих преимуществах:

  • Безопасность сделок, гарантируемая именем компании,
  • Стабильность дохода,
  • Конфиденциальность информации о собственнике.

Следует отметить, что наилучший эффект оказывает «скрытая» реклама, в форме статей информирующая население о возможных неприятностях, с которыми оно может столкнуться в процессе найма.

Основная целевая аудитория

Основная целевая аудитория — это СОБСТВЕННИКИ, а не наниматели, как при типовом подходе к организации работы группы аренды, соответственно, и выбор СМИ должен отличаться. Например, подойдут газеты, бесплатно распространяемые по ящикам, газеты социального характера.

Интернет

Доминирующим средством получения реальных клиентов является Интернет. Информация должна быть как можно шире представлена на сайте компании.

Не будет лишним, если на первом этапе функционирования отдела «Управления квартирами» клиенты, обратившиеся по общей рекламе агентства с запросом «сдать», получат предложение «узнать о возможностях управления квартирами», и только в случае отказа отрабатываются в обычном режиме.

Договоры, заключаемые ТСЖ

С момента, когда ТСЖ приняло дом в управление, ТСЖ, как юридическое лицо — некоммерческая организация, вправе от имени собственников многоквартирного дома заключать любые договоры для реализации предусмотренных Уставом ТСЖ целей, в том числе с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов и специализированными подрядными организациями, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома в соответствии с действующим законодательством.

Фазы заключения договора

Процесс заключения договора состоит из:

  • предложения о заключении договора;
  • согласования сторонами условий договора;
  • надлежащего оформления договора.

Рассмотрим некоторые виды заключаемых ТСЖ договоров.

Договоры на приобретение для потребителей коммунальных ресурсов с целью оказания коммунальных услуг

Публичные договоры

Договоры на приобретение коммунальных ресурсов являются «публичными» (ст. 426 ГК РФ). Право на заключение публичного договора по приобретению ресурсов для оказания коммунальных услуг населению принадлежит исполнителю услуг.

ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг в соответствии с Постановлением Правительства РФ №307 от 23.05.2006, утвердившим «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам».

Данные договоры заключаются с ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО) на получение коммунальных ресурсов — тепла, воды горячей и холодной, водоотведения, газа для населения, электрической энергии для общедомовых нужд.

Договоры на получение коммунальных ресурсов регламентируются гл. 30, п. 6 Гражданского кодекса РФ ( ГК РФ) — ст. 539-548.

Заключение публичного договора является обязательным для РСО и регулируется ст. 445 ГК РФ. При наличии условий, указанных ниже, РСО не вправе отказать ТСЖ в заключении публичного договора.

Условия заключения договора энергоснабжения

  • Наличие у абонента отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования.
  • Обеспечение учета потребления энергии.

К отношениям по договору энергоснабжения применяются законы и иные правовые акты, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.

Последовательность действий

Последовательность действий по заключению публичного договора энергоснабжения состоит в следующем:

Получение документов

У предыдущей управляющей организации необходимо получить следующие документы:

  • Документы, подтверждающие наличие в доме энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования. Наличие данных документов должно быть отражено в актах с указанием наименования энергоснабжающей организации, реквизитов заключенных предыдущей управляющей организацией договоров и технических характеристик энергопринимающего устройства и размещенного в доме оборудования.
  • Документы на установленные приборы учета (паспорт, документы на поверку средств измерения, состояния и расположения приборов учета).
  • Существующие акты разграничения ответственности по инженерным сетям дома.

Надо отметить, что отсутствие вышеперечисленных документов не может препятствовать заключению публичного договора, поскольку свидетельством наличия условий, содержащихся в п. 6.4.1., является фактическое подключение дома к сетям РСО и получение населением ресурса до образования ТСЖ в период управления домом иной организацией.

Направление в РСО оферты на заключение публичного договора

Оферта оформляется в виде подписанного и скрепленного печатью ТСЖ договора и должна содержать существенные условия:

  • наименование лиц в договоре;
  • предмет договора (электричество, вода, тепло и пр.) с определением количества ресурса, получаемого помесячно;
  • цену договора;
  • срок договора;
  • место исполнения договора;
  • иные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров.

Протокол разногласий

В случае, если экземпляры договора переданы в ТСЖ РСО (подписанные и скрепленные печатью РСО), ТСЖ подписывает оба экземпляра и возвращает один из них РСО с сопроводительным письмом. Если ТСЖ не согласно с предложенными РСО условиями договора, ТСЖ вместе с экземпляром подписанного договора направляет РСО Протокол разногласий к договору. Протокол разногласий также оформляется в двух экземплярах, подписывается и скрепляется печатью ТСЖ. При этом договор подписывается с пометкой «С протоколом разногласий».

Обращение в суд

В установленный законом (ст. 445 ГК РФ) срок — 1 месяц — РСО обязана либо подписать протокол разногласий, согласившись с условиями ТСЖ, либо известить ТСЖ об отклонении протокола разногласий.

При отклонении РСО протокола разногласий ТСЖ вправе обратиться в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении публичного договора.

По истечении месяца с даты получения РСО договоров от ТСЖ при отсутствии ответа ТСЖ обращается в арбитражный суд с иском о понуждении РСО заключить публичный договор.

Право обращения в суд с иском о понуждении заключить публичный договор принадлежит в данном случае ТСЖ.

Агентский договор

Наряду с рассмотренной выше формой договора энергоснабжения возможно заключение агентского договора с РСО (ст. 1005 ГК РФ). Агентский договор заключается, например с ЗАО «Петербургрегионгаз». Его отличие в том, что ТСЖ как посредник между РСО и потребителями ресурса — жильцами дома осуществляет сбор с населения денежных средств за предоставленный ресурс и перечисляет их РСО.

Проверка тарифов, условий и других данных при заключении договора с РСО

При заключении договоров с РСО нужно обязательно проверять:

Тарифы на ресурсы, применяемые РСО к ТСЖ

Постановление правительства РФ №307 от 23.05.2006 установило: если исполнителем является товарищество собственников жилья, то расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем коммунальных ресурсов осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

В Санкт-Петербурге тарифы утверждаются ежегодно Комитетом по тарифам СПб.

Условия об акцепте ТСЖ выставляемых РСО в банк ТСЖ платежных требований

Акцепт выставленного РСО в банк ТСЖ платежного требования — подтверждение согласия ТСЖ с суммой выставляемой оплаты (в том числе количеством полученного ресурса и примененного тарифа).

Условия об ответственности сторон

Ответственность сторон должна быть равнозначной и соответствующей закону. ТСЖ вправе требовать включения в договор условия о неустойке (пени, штрафе) в размере, предусмотренном ЖК РФ для должников ТСЖ (ч.12ст.155ЖКРФ).

Наличие в договоре «субабонентов»

«Субабонент» — это лицо, получающее ресурсы через присоединенную сеть абонента. Договоры на поставку ресурсов «субабонент» может заключать как с «абонентом», так и непосредственно с РСО.

Поэтому необходимо проверить наличие в договоре субабонентов — количество потребляемого ими ресурса, наличие отдельных приборов учета на потребляемый ресурс, наличие самостоятельного договора с РСО на получение ресурса. Каждая РСО разрабатывает типовой договор на предоставление ресурса, однако при заключении договора необходимо иметь в виду, что ТСЖ — это некоммерческая организация, получающая ресурсы не для собственных нужд, а для нужд населения.

Применение в договорах на поставку иных ресурсов

Мы привели условия и последовательность заключения договора на энергоснабжение между ТСЖ и РСО; данные правила применяются и при заключении договоров на поставку иных ресурсов (ГК РФ, ч.2, ст. 548):

  1. «Правила, предусмотренные статьями 539—547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
  2. К отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539—547) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства».

Теги:
Статья относится к тематикам: Retail
Поделиться публикацией:
Инвестиции в развитие за рубежом составят 1,5 млрд...
1021
Как законы, направленные на легализацию торговли, ...
1933
Торговый зал — лишь небольшая часть бизнеса. Наш м...
4604
Идея важнее денег, а покупатель - Бог
8786
Сергей Сергеев, ИТ-директор компании «М.Видео», ра...
166
Danon изменил выкладку молочных продуктов в «Магни...
1673

Общая схема системы документов технического регулирования в строительстве

Для того чтобы более четко представить весь закон о техническом регулировании в отношении строительства, приведем общую схему документов технического регулирования в строительстве.

Действующие документы

По состоянию на 01.07.2007 в строительстве действуют:

  • СНиП (строительные нормы и правила) 140;
  • СП (строительные правила) 101;
  • ТСН (территориальные строительные нормы) 182;
  • СН (строительные нормы) 45;
  • ВСН (ведомственные строительные нормы) 16;
  • РСН (республиканские строительные нормы) 24;
  • ГОСТ Р (государственный стандарт России) 22;
  • ГОСТ (государственный стандарт) 651;
  • РДС (руководящие документы строительства) 19.

Актуализация СНиПов в 2007-2008 годах

Перечень строительных норм и правил, актуализация которых осуществляется в 2007-2008 годах:

  1. Нагрузки и воздействия. Общие положения (ЦНИ-ИСК им. Кучеренко).
  2. Строительство в сейсмических районах. Нормы проектирования (ЦНИИСК им. Кучеренко).
  3. Надежность строительных конструкций и оснований (ЦНИИСК им. Кучеренко).
  4. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (ЦНИИПгражданстрой).
  5. Здания жилые многоквартирные (ОАО «ЦНС»).
  6. Отопление, вентиляция и кондиционирование (Сан-техНИИпроект).
  7. Пожарная безопасность зданий и сооружений (ЦНИИСК им. Кучеренко).
  8. Планировка и застройка садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения (ЦНИИПгражданстрой) .
  9. Общественные здания и сооружения (ИОЗ).
  10. Автомобильные дороги (СоюздорНИИ).
  11. Мосты и трубы (ОАО «ЦНИИС»).
  12. Внутренний водопровод и канализация зданий (СантехНИИпроект).

Диаграмма полного цикла проведения полной экспертизы проектов

Границы ответственности между федеральными и региональными органами надзора и экспертизы

В Санкт-Петербурге образована единая служба государственного надзора и экспертизы. Для пользователей бизнес-энциклопедии будет полезно познакомиться со структурами управлений Государственной вневедомственной экспертизы и государственного строительного надзора, так как их деятельность напрямую связана с техническим регулированием в строительстве.

Руководство Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

Задачи государственного заказчика

Права заказчика

Государственный заказчик вправе осуществлять управление строительством объекта через организованные у него соответствующие службы или путем передачи части своих функций на договорной основе другому юридическому лицу независимо от формы собственности (в дальнейшем — заказчику), который, являясь доверенным лицом государственного заказчика, действует от его имени и представляет его интересы в течение всего инвестиционного периода либо в течение периода строительства и ввода объекта или производственных мощностей в эксплуатацию на основании договорных отношений, предусматривающих выполнение переданных им функций и эффективное использование выделяемых средств.

Специализированные структуры

Государственный заказчик на строительство объектов для государственных нужд может передавать функции управления и организации строительства объектов специализированным организационным структурам, имеющим высокую степень квалификации по реализации поставленной задачи.

Такими организационными структурами могут служить:

  • заказчик городского заказа;
  • заказчик (физические и юридические лица);
  • дирекция строящегося предприятия;
  • специализированные инжиниринговые (инженерно-консультационные) и другие управленческие фирмы.

Ответственность сторон

Ответственность сторон за принятие обязательства на условиях, установленных Правительством Российской Федерации, предусматривается по следующим этапам:

  • формирование инвестиционного замысла по строительству;
  • исследование инвестиционных возможностей;
  • технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта строительства объекта;
  • подготовка контрактной документации;
  • подготовка проектно-сметной документации;
  • осуществление строительства;
  • ввод и организация эксплуатации объекта строительства.

В своей деятельности они руководствуются действующим законодательством и утвержденными нормативными актами, основными положениями о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации, основными положениями о порядке заключения и исполнения договоров подряда на строительство объектов государственных программ в Российской Федерации, другими нормативными актами, решениями правительства.

Управленческие структуры

Основные управленческие структуры государственного заказчика на строительство объектов для государственных нужд могут иметь различные организационно-правовые формы хозяйствования. Для обеспечения своевременного ввода объектов в эксплуатацию они осуществляют следующие функции:

  • подготовку обоснований проектов бюджетных заявок для финансирования объектов;
  • основание строительной площадки;
  • обеспечение проектносметной документацией;
  • планирование строительства;
  • материально-техническое обеспечение;
  • организацию строительства;
  • технический надзор;
  • приемку в эксплуатацию завершенных строительством объектов.

Основные требования

Основными требованиями государственного заказчика при реализации государственных целевых программ являются:

  • разработка альтернативных вариантов достижения конечных целей инвестирования (по видам производственных факторов, размерам создаваемых объектов, по времени осуществления проекта и др.;
  • определение полной оценки затрат по объекту, включая затраты на предотвращение и ликвидацию отрицательных экологических, социальных, экономических последствий, связанных с намечаемой хозяйственной деятельностью объектов и возможными аварийными ситуациями;
  • прогноз изменения основных показателей хозяйственной деятельности объекта строительства по годам расчетного периода и оценки его финансовой устойчивости;
  • выбор оптимального варианта достижения цели инвестирования: при выборе показателей для оценки эффективности инвестиций следует отдавать предпочтение не простым, а дисконтированным показателям; при расчете затрат следует учитывать инфляционные факторы; по комплексным проектам затраты и доходы должны распределяться по сферам деятельности, входящим в комплекс в соответствии с их значимостью.

При проведении экономических расчетов должны использоваться данные проектов-аналогов, нормативы, прогнозные, статистические и справочные материалы, результаты технико-экономических исследований и экспертные оценки.

Передача функций управления

Государственный заказчик вправе передать функции управления реализацией отдельных этапов строительства объектов и производственных мощностей в соответствии с установленным законодательством, включая:

  • выбор площадок строительства, оформления и передачи в установленном порядке генеральным подрядным организациям документов об отводе земельных участков под строительство;
  • составление задания на проектирование, организацию и качественное выполнение проектно-изыскательских работ, технического надзора за качественным осуществлением проекта;
  • организацию управления строительством объекта, технического надзора за качественным выполнением строительно-монтажных, пусконаладочных и других видов работ;
  • поставку комплексного технологического оборудования, в том числе на условиях «под ключ»;
  • обеспечение материально-техническими ресурсами;
  • обеспечение непрерывности финансирования всех участников строительства;
  • приемку выполненных строительно-монтажных работ и завершенных строительством объектов;
  • консультирование государственного заказчика по технологическим и организационно-экономическим вопросам.

Управление кадрами в строительной компании

Планирование потребности в работниках

В каждой строительной компании бывают переломные моменты, когда проблема кадров становится решающим фактором и выходит на первый план. Это может быть вызвано увеличением производственных мощностей и объема подрядных работ, выходом на внешние рынки, диверсификацией хозяйственной деятельности компании либо изменением ее специализации. Традиционный, привычный подход в таких ситуациях следующий: сначала инвестиции, закупки производственного оборудования, а затем решение кадровых проблем. При этом набор кадров, как правило, происходит в сжатые сроки, зачастую в «авральном» порядке.

В условиях дефицита квалифицированных работников такая политика может привести к существенному снижению качественного состава трудового потенциала компании и ее эффективности. Следовательно, кадровые изменения нужно готовить заранее, их необходимо планировать за 2-3 года. Именно такой срок требуется для целенаправленной подготовки молодых рабочих (контракты с ПТУ) и менеджеров (контракты с вузами). Кроме того, компания должна подготовить менеджеров среднего и высшего звена, либо заблаговременно принять меры по их привлечению с внешнего рынка труда.

Нужно отметить, что планирование потребности в кадрах является одним из основных аргументов в пользу стратегического планирования развития строительной компании. Оборудование сегодня, при наличии финансовых ресурсов, можно приобрести в короткие сроки. Главное, подготовить кадры.

Кадровая политика

Свои или чужие?

Когда в строительной компании появляется вакансия (в особенности это касается менеджеров среднего и высшего звена), возникает вопрос — «придвигать своих работников» или искать на стороне? Конечно, сегодня на внешнем рынке труда можно найти, практически любого специалиста. Это вопрос времени и денег. Тут будет и опыт, и квалификация. Причем схема очень проста — есть место, есть требования к кандидатам, остается только грамотно выбрать подходящего. Дополнительный плюс — свежая кровь, свежий взгляд на проблемы, встряска для подчиненных.

Проблемы новых работников

Квалификацию и опыт можно оценить достаточно точно, но очень трудно оценить моральные и социально-психологические качества «варяга». Как он впишется в сложившийся коллектив, как поладит с людьми (а стартовая позиция у нового руководителя очень сложная — отношение к нему заведомо настороженное). Если в результате появления стороннего специалиста разгорится серьезный производственный конфликт (не только с подчиненными, но, возможно, и с менеджерами верхнего уровня), то негативные последствия стократ перекроют и опыт, и квалификацию. Кроме того, новому работнику, скорее всего, придется уйти, и немалые деньги, потраченные на его приобретение, будут потеряны. Кстати говоря, менеджер, пришедший со стороны (как правило, из-за более высокой зарплаты), вряд ли будет предан новой компании. Вероятность его ухода велика даже в том случае, если он благополучно адаптируется в коллективе.

Ориентация на внутренний рынок труда

Но главное не в этом. Когда вакансия закрывается своим специалистом, его место тоже освобождается, и так далее… В результате происходит целая цепочка перемещений наверх. Таким образом, ориентация на внутренний рынок труда — это движение кадров, это развитие кадрового потенциала компании, это омоложение коллектива (ведь на место «выросших» менеджеров низшего звена придут молодые специалисты). Сотрудники имеют перспективы карьерного роста, имеют действенный стимул для повышения эффективности труда. Они чувствуют уважительное отношение к себе со стороны руководства компании, а это уже основа для развития корпоративного духа, духа преданности фирме.

Ориентация на сторонних специалистов

С другой стороны, ориентация на сторонних специалистов, на внешний рынок труда часто провоцирует старение коллектива (не только возрастное, но и морально-психологическое). Люди подолгу сидят на одном месте, люди не развиваются, не растут. Часть из них ищет лучшей жизни на стороне, часть просто теряет вкус и интерес к работе. От таких работников трудно ожидать корпоративного духа и преданности фирме.

Вывод, который разделяет большинство специалистов по кадровой политике, таков — специалистов со стороны целесообразно привлекать только в том случае, если внутренние резервы полностью исчерпаны, если подходящих кандидатов в компании нет. При этом нужно помнить о том, что своих специалистов можно «подтянуть», подучить, а опыт — дело наживное.

Когда новые специалисты необходимы

Если в компании происходят революционные изменения, связанные со значительной дополнительной потребностью в работниках, обращения к внешнему рынку труда не избежать.

Сказанное выше относится и к набору рабочих (менеджеров низшего уровня). Здесь тоже есть два пути — целевая подготовка молодых специалистов в ПТУ (вузах) либо набор работников с внешнего рынка труда.

Планирование карьеры

В предыдущем разделе говорилось о том, что кандидатов на вакантные должности нужно искать, прежде всего, в своей компании. Однако при этом возникает вопрос — а кого же именно «двинуть» наверх? Конечно, претенденты всегда есть, но… у одного маловато опыта, второй отстал от жизни, его профессиональные знания сильно устарели, третий всем хорош, но здоровье слабовато, четвертый здоров, но не умеет ладить с людьми, и так до бесконечности…

В результате руководство выбирает первого — может, он звезд с неба не хватает, зато надежен и послушен, спорить не будет. Остальные претенденты разочарованы и подавлены. Некоторые начинают посматривать на сторону — возможно, там их оценят по достоинству.

Аттестация менеджеров

А ведь все может быть по-другому. Каждый специалист-управленец должен ежегодно проходить аттестацию, в которой участвуют и руководители, и подчиненные, и коллеги. Оценка проводится по основным критериям, отражающим эффективность работы и потенциал сотрудника.

  1. Профессионализм, компетентность.
  2. Организаторские способности, умение работать с людьми.
  3. Инициативность, креативность (творческое начало), способность решать нестандартные задачи.
  4. Дисциплина, ответственность, преданность фирме.
  5. Здоровье, работоспособность.

Примечание. Разумеется, этот перечень может быть изменен и продолжен в соответствии со спецификой фирмы и вакантной должности.

По каждому из критериев экспертами проставляются балльные оценки от 1 до 10. В результате выводится итоговый средневзвешенный рейтинг оцениваемого специалиста. Вес критерия должен отражать его значимость для комплексной оценки эффективности работника.

А дальше все просто, прозрачно и понятно. Если специалист получил оценку ниже 5 баллов, нужно подумать о его соответствии занимаемой должности (разумеется, здесь не идет речь о сотрудниках старшего поколения, которые иногда уже просто не могут работать, как раньше). Если рейтинг от 5 до 8 баллов, значит специалист вполне соответствует занимаемой должности, но о повышении думать еще рано. Если же рейтинг специалиста больше 8 баллов — он явный кандидат на повышение.

Ступени карьеры

Важно отметить, что повышение вовсе не обязательно означает переход на следующий уровень управленческой иерархии. На каждой позиции целесообразно ввести по крайней мере три градации (например, бригадир третьего, второго и первого класса и так далее). При таком подходе у работника впереди будет не менее 10 ступеней карьеры, он постоянно находится в движении, развитии. У него всегда есть стимул к эффективной работе. Даже если работник не стремится продвинуться на следующий управленческий уровень (не чувствует сил и способностей, преобладают «некарьерные интересы»), он все равно будет стремиться к «первому классу». И уж во всяком случае не захочет пойти на понижение.

Ежегодная аттестация должна стать основой планирования карьеры работников. Один специалист, получив свои три балла за компетентность, надолго забросит детективы и засядет за специальную литературу. А руководство поможет ему и отправит на курсы повышения квалификации. Другой всерьез возьмется за Дейла Карнеги. Третий будет целыми днями «наматывать круги» в соседнем парке. А если у него серьезные проблемы со здоровьем, фирма должна помочь с лечением.

Что делать нельзя

Конечно, не нужно доходить до «аттестационного абсурда». Что такое «финансовый директор второй категории»? Непонятно. Надо ли его аттестовать? Наверное, не надо. Не тот уровень. Если не справляется, придется искать другого. Кроме того, результаты аттестации целесообразно доводить только до аттестуемого и до руководства (отдела кадров). Коллегам совсем не обязательно знать о недостаточной компетентности других сотрудников.

Аттестация рабочих

Система ежегодной аттестации должна распространяться и на рабочих. Здесь можно предложить следующие основные критерии.

  1. Качество работы.
  2. Производительность.
  3. Инициативность.
  4. Исполнительность, дисциплина.

Для рабочих целесообразно ввести не менее 10 разрядов, чтобы они имели возможность каждые три-четыре года передвигаться на следующую квалификационную ступень с соответствующим повышением оплаты труда. В аттестации могут участвовать мастера (прорабы), начальник участка и товарищи по работе. Гласность результатов в этом случае, наверное, не помешает.

Следует отметить, что в ряде российских строительных компаний система регулярной аттестации кадров уже внедрена и приносит хорошие плоды.

Управление объектами жилого фонда

В настоящее время технологии работы на рынке аренды хорошо отработаны и, как правило, в каждом городе устанавливаются негласные правила оплаты услуги по подбору варианта квартиры внаем. Модернизировать или «демпинговать» в этом сегменте никто не позволит, все находятся в относительно равных условиях.

Расширение спектра услуг

С помощью расширения спектра услуг можно не только получить новый сегмент рынка, но и поднять престиж агентства. С данной точки зрения «управление квартирами» — самое закономерное явление, на базе которого можно предлагать «новые» услуги, в зависимости от потребности и спроса в вашем регионе.

Создание базы эксклюзивных объектов

Положительным моментом создания в структуре агентства недвижимости отдела, специализирующегося на «управлении квартирами», является возникновение уникальной базы эксклюзивных объектов. Такая база позволяет реализовать процедуру бронирования объекта задолго до заселения. Следующая возможность — это посуточная аренда находящихся в управлении квартир, такой подход является более выгодным с точки зрения величины вырученных за месяц денежных средств.

Услуги по управлению квартирами

Задача услуги управления квартирами — снизить риски, которые могут возникнуть при сдаче квартиры в аренду и у владельца недвижимости, и у арендатора. Заключив договор управления с агентством, собственник не ограничивает свои права на квартиру, а передает «заботы» по ее сдаче юридическому лицу.

Стандартный пакет услуг по управлению квартирами включает в себя:

  • Разработка и заключение договора управления,
  • Прием квартиры в управление после составления подробной описи имущества.
  • Установление оптимального размера арендной платы,
  • Проведение рекламной кампании квартиры в различных СМИ, включая Интернет,
  • Подбор нанимателя, максимально удовлетворяющего требованиям собственника,
  • Заключение и исполнение договора найма юридическим лицом,
  • Контроль своевременной оплаты телефонных счетов и коммунальных платежей.
  • Контроль ежемесячного поступления арендной платы,
  • Перевод денежных средств, причитающихся клиенту в любую точку мира,
  • Использование безналичных схем расчета.
  • Регулярное посещение сданной квартиры и контроль сохранности имущества.
  • Решение всех вопросов с коммунально-бытовыми службами, возникающих в процессе действия договора найма.
  • Льготное страхование квартиры или имущества, находящегося в ней.
  • Ежемесячное предоставление подробного отчета обо всех финансовых поступлениях и расходах.
  • Консультации по вопросам налогообложения доходов, полученных при сдаче жилья внаем.
  • Юридические консультации по жилищным вопросам.

Принципы работы по договорам управления

Почему не доверительное управление?

Необходимо отметить, что данный род деятельности — «управление квартирами» не является ДОВЕРИТЕЛЬНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ как таковым.

Суть рассматриваемого предложения собственникам, желающим сдавать квартиру в аренду, можно в большей степени отнести к сфере агентских услуг, нежели к сфере управления недвижимостью в общем понимании этого термина. В нашем случае не требуется настолько широкий спектр возможностей и прав для агентства, да и обязательств от клиента. Тем более что клиенту российского рынка, имеющему постсоветский менталитет, очень трудно «доверить» свою относительно недавно узаконенную частную собственность коммерческой организации.

Принятие квартиры зоны ответственности

Первый вопрос, как правило, возникающий у клиента, это вопрос о сохранности передаваемого в управление имущества. Такую сохранность (точнее денежную компенсацию в случае нанесения различного рода ущерба) может обеспечить страхование и/или в меньшей мере принятая от нанимателя «залоговая» сумма. В договоры управления рекомендуется включать отдельный пункт, в котором описываются резоны страхования собственности и в котором собственник письменно подтверждает свое намерение/ненамерение это делать. Желательно, чтобы агентство, предоставляющее подобный вид услуг, имело договоренности со страховой компанией о предоставлении скидок своим клиентам.

Собственность принимается у хозяина на основании типового акта приема-передачи, но поскольку организация принимает квартиру с одной целью, а именно — передать ее третьему лицу в найм, то и принятую на себя ответственность за сохранность собственности и находящегося в ней имущества она полностью возлагает на это третье лицо.

Организация рекламы и просмотров — преимущества и перспективы

Заключив договор управления, агентство получает более широкие возможности по продвижению объекта и организации его показов и оказывается менее зависимым от мимолетных капризов и временных возможностей собственника.

Во-первых, отпадает необходимость присутствия собственника на просмотрах, что значительно упрощает определение времени проведения просмотра и увеличивает шансы подобрать нанимателя.

Во-вторых, объект в рекламе представлен как эксклюзивное предложение агентства, а при достаточном количестве вариантов — как уникальная база объектов.

Заключение договора найма и залога — отличия от обычной практики

Договор краткосрочного найма между физическими лицами заключается, как правило, на квартире. Такое заключение имеет ряд недостатков для всех участников процесса, в том числе и для агентства.

Во-первых, принятие платежей как за оказание услуг по агентскому поисковому договору от нанимателя, так и рамках договора найма происходит на квартире, что может в ряде случаев являться нарушением действующего законодательства. В случае работы по схеме «Управления квартирами», все платежи вносятся нанимателем в кассу агентства.

Во-вторых, передача «залога» на руки собственнику снижает вероятность его возврата нанимателю после окончания действия договора найма, особенно в случае, если отношения между сторонами являются на этот момент спорными. Внося обеспечительную сумму (по сути тот же «залог») в кассу агентства, выступающего в данном случае независимым посредником, наниматель полагает, что принятие решения о ее удержании будет объективным.

Договор краткосрочного найма, используемый в управлении, по сути не меняется, по-прежнему наниматель и наймодатель — два физических лица, заключающих соглашение друг с другом. Единственным дополнением является отражение того факта, что интересы хозяина представляет агентство на основании доверенности. Так же следует отметить ориентацию договора на интересы собственника.

Ежемесячный контроль — оплата коммунальных услуг, арендный платеж, состояние квартиры

В процессе становления услуги «управление квартирами» был выработан следующий вариант работы с объектом:

  • Исполнение обязанности нанимателя по оплате очередного арендного платежа контролируется представителем агентства — «менеджером по продажам». Наниматель обязан в назначенный срок прибыть в офис агентства и внести положенную сумму в кассу. После ее получения, менеджер запускает процесс перечисления полученных средств собственнику за вычетом агентского вознаграждения. При необходимости часть внесенного платежа определяется как оплата коммунальных услуг.
  • Обязанность по оплате коммунальных услуг, как и в случае договора между физическими лицами, может быть зафиксирована как за нанимателем, так и за наймодателем. Фиксируя в договоре с собственником обязанность контролировать оплату, на самом деле агентство старается осуществлять ее самостоятельно.
  • Обязанность по отслеживанию состояния квартиры, показаний счетчиков, сбору квитанций и произведение оплаты коммунальных услуг возлагается на специально выделенного для этого сотрудника, должность которого именуется — «управляющий». Каждый управляющий может в среднем качественно обслуживать около 30 объектов в месяц.

Окончание отношений с нанимателем и собственником

Завершение отношений между собственником и агентством в идеальном случае должно происходить сразу же после окончания договора найма и принятия имущества от нанимателя, причем в пределах 14 рабочих дней. Это связано с условиями находящейся в распоряжении агентства обеспечительной суммы. В случае возникновения претензий со стороны собственника их можно вполне закономерно переадресовать бывшему жильцу этой квартиры.

Для того чтобы у агентства не возникло затруднений, необходимо:

  1. Сопровождать все акты приема-передачи фотосъемкой;
  2. Четко проговаривать собственнику неизбежность «нормального износа» объекта и имущества в течение действия договора найма.
  3. Раз в полгода приглашать собственника в квартиру.
  4. Самостоятельно, силами управляющего, следить и по возможности пресекать недобросовестное отношение к переданной собственности со стороны нанимателя.
  5. Настоятельно рекомендовать страховать квартиру.

Процесс работы по договорам «управления квартирами»

Работу по этому типу договоров можно разделить на шесть блоков, причем на каждом таком этапе ответственность закрепляется за конкретным сотрудником. Итак:

  1. Заключение договора с собственником — осуществляется менеджером по продажам сделок, проходит в офисе компании.
  2. Принятие квартиры — по поручению руководителя осуществляется управляющим, соответственно происходит на объекте.
  3. Организация рекламы и просмотров — это непосредственная деятельность брокера-консультанта вплоть до подбора нанимателя.
  4. Заключение договора найма и принятие залога — на этом этапе ответственный — менеджер по продажам. Он должен не только заключать договоры, но и разъяснять их условия, отвечать на вопросы клиента в ходе заключения договора.
  5. Ежемесячный контроль — это оплата коммунальных платежей, обеспечение своевременного поступления очередного арендного платежа, осмотр состояния квартиры. Это самый продолжительный и не определенный по времени период, в течение которого технические действия производит управляющий, за поступлением платежей следит менеджер, прибегая к помощи секретаря.
  6. Окончание или продление отношений с нанимателем и собственником — снова менеджер осуществляет подписание соответствующих документов, управляющий принимает или передает объект, информирует все действующие лица секретарь отдела.

Продвижение услуги

В рекламной кампании по продвижению услуги следует акцентировать внимание на следующих преимуществах:

  • Безопасность сделок, гарантируемая именем компании,
  • Стабильность дохода,
  • Конфиденциальность информации о собственнике.

Следует отметить, что наилучший эффект оказывает «скрытая» реклама, в форме статей информирующая население о возможных неприятностях, с которыми оно может столкнуться в процессе найма.

Основная целевая аудитория

Основная целевая аудитория — это СОБСТВЕННИКИ, а не наниматели, как при типовом подходе к организации работы группы аренды, соответственно, и выбор СМИ должен отличаться. Например, подойдут газеты, бесплатно распространяемые по ящикам, газеты социального характера.

Интернет

Доминирующим средством получения реальных клиентов является Интернет. Информация должна быть как можно шире представлена на сайте компании.

Не будет лишним, если на первом этапе функционирования отдела «Управления квартирами» клиенты, обратившиеся по общей рекламе агентства с запросом «сдать», получат предложение «узнать о возможностях управления квартирами», и только в случае отказа отрабатываются в обычном режиме.

Договоры, заключаемые ТСЖ

С момента, когда ТСЖ приняло дом в управление, ТСЖ, как юридическое лицо — некоммерческая организация, вправе от имени собственников многоквартирного дома заключать любые договоры для реализации предусмотренных Уставом ТСЖ целей, в том числе с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов и специализированными подрядными организациями, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома в соответствии с действующим законодательством.

Фазы заключения договора

Процесс заключения договора состоит из:

  • предложения о заключении договора;
  • согласования сторонами условий договора;
  • надлежащего оформления договора.

Рассмотрим некоторые виды заключаемых ТСЖ договоров.

Договоры на приобретение для потребителей коммунальных ресурсов с целью оказания коммунальных услуг

Публичные договоры

Договоры на приобретение коммунальных ресурсов являются «публичными» (ст. 426 ГК РФ). Право на заключение публичного договора по приобретению ресурсов для оказания коммунальных услуг населению принадлежит исполнителю услуг.

ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг в соответствии с Постановлением Правительства РФ №307 от 23.05.2006, утвердившим «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам».

Данные договоры заключаются с ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО) на получение коммунальных ресурсов — тепла, воды горячей и холодной, водоотведения, газа для населения, электрической энергии для общедомовых нужд.

Договоры на получение коммунальных ресурсов регламентируются гл. 30, п. 6 Гражданского кодекса РФ ( ГК РФ) — ст. 539-548.

Заключение публичного договора является обязательным для РСО и регулируется ст. 445 ГК РФ. При наличии условий, указанных ниже, РСО не вправе отказать ТСЖ в заключении публичного договора.

Условия заключения договора энергоснабжения

  • Наличие у абонента отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования.
  • Обеспечение учета потребления энергии.

К отношениям по договору энергоснабжения применяются законы и иные правовые акты, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.

Последовательность действий

Последовательность действий по заключению публичного договора энергоснабжения состоит в следующем:

Получение документов

У предыдущей управляющей организации необходимо получить следующие документы:

  • Документы, подтверждающие наличие в доме энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования. Наличие данных документов должно быть отражено в актах с указанием наименования энергоснабжающей организации, реквизитов заключенных предыдущей управляющей организацией договоров и технических характеристик энергопринимающего устройства и размещенного в доме оборудования.
  • Документы на установленные приборы учета (паспорт, документы на поверку средств измерения, состояния и расположения приборов учета).
  • Существующие акты разграничения ответственности по инженерным сетям дома.

Надо отметить, что отсутствие вышеперечисленных документов не может препятствовать заключению публичного договора, поскольку свидетельством наличия условий, содержащихся в п. 6.4.1., является фактическое подключение дома к сетям РСО и получение населением ресурса до образования ТСЖ в период управления домом иной организацией.

Направление в РСО оферты на заключение публичного договора

Оферта оформляется в виде подписанного и скрепленного печатью ТСЖ договора и должна содержать существенные условия:

  • наименование лиц в договоре;
  • предмет договора (электричество, вода, тепло и пр.) с определением количества ресурса, получаемого помесячно;
  • цену договора;
  • срок договора;
  • место исполнения договора;
  • иные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров.

Протокол разногласий

В случае, если экземпляры договора переданы в ТСЖ РСО (подписанные и скрепленные печатью РСО), ТСЖ подписывает оба экземпляра и возвращает один из них РСО с сопроводительным письмом. Если ТСЖ не согласно с предложенными РСО условиями договора, ТСЖ вместе с экземпляром подписанного договора направляет РСО Протокол разногласий к договору. Протокол разногласий также оформляется в двух экземплярах, подписывается и скрепляется печатью ТСЖ. При этом договор подписывается с пометкой «С протоколом разногласий».

Обращение в суд

В установленный законом (ст. 445 ГК РФ) срок — 1 месяц — РСО обязана либо подписать протокол разногласий, согласившись с условиями ТСЖ, либо известить ТСЖ об отклонении протокола разногласий.

При отклонении РСО протокола разногласий ТСЖ вправе обратиться в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении публичного договора.

По истечении месяца с даты получения РСО договоров от ТСЖ при отсутствии ответа ТСЖ обращается в арбитражный суд с иском о понуждении РСО заключить публичный договор.

Право обращения в суд с иском о понуждении заключить публичный договор принадлежит в данном случае ТСЖ.

Агентский договор

Наряду с рассмотренной выше формой договора энергоснабжения возможно заключение агентского договора с РСО (ст. 1005 ГК РФ). Агентский договор заключается, например с ЗАО «Петербургрегионгаз». Его отличие в том, что ТСЖ как посредник между РСО и потребителями ресурса — жильцами дома осуществляет сбор с населения денежных средств за предоставленный ресурс и перечисляет их РСО.

Проверка тарифов, условий и других данных при заключении договора с РСО

При заключении договоров с РСО нужно обязательно проверять:

Тарифы на ресурсы, применяемые РСО к ТСЖ

Постановление правительства РФ №307 от 23.05.2006 установило: если исполнителем является товарищество собственников жилья, то расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем коммунальных ресурсов осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

В Санкт-Петербурге тарифы утверждаются ежегодно Комитетом по тарифам СПб.

Условия об акцепте ТСЖ выставляемых РСО в банк ТСЖ платежных требований

Акцепт выставленного РСО в банк ТСЖ платежного требования — подтверждение согласия ТСЖ с суммой выставляемой оплаты (в том числе количеством полученного ресурса и примененного тарифа).

Условия об ответственности сторон

Ответственность сторон должна быть равнозначной и соответствующей закону. ТСЖ вправе требовать включения в договор условия о неустойке (пени, штрафе) в размере, предусмотренном ЖК РФ для должников ТСЖ (ч.12ст.155ЖКРФ).

Наличие в договоре «субабонентов»

«Субабонент» — это лицо, получающее ресурсы через присоединенную сеть абонента. Договоры на поставку ресурсов «субабонент» может заключать как с «абонентом», так и непосредственно с РСО.

Поэтому необходимо проверить наличие в договоре субабонентов — количество потребляемого ими ресурса, наличие отдельных приборов учета на потребляемый ресурс, наличие самостоятельного договора с РСО на получение ресурса. Каждая РСО разрабатывает типовой договор на предоставление ресурса, однако при заключении договора необходимо иметь в виду, что ТСЖ — это некоммерческая организация, получающая ресурсы не для собственных нужд, а для нужд населения.

Применение в договорах на поставку иных ресурсов

Мы привели условия и последовательность заключения договора на энергоснабжение между ТСЖ и РСО; данные правила применяются и при заключении договоров на поставку иных ресурсов (ГК РФ, ч.2, ст. 548):

  1. «Правила, предусмотренные статьями 539—547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
  2. К отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539—547) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства».

Строительство и эксплуатация
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
Строительство и эксплуатация
https://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
SITE_NAME https://www.retail.ru
https://www.retail.ru/articles/29668/2017-11-22