Баннер ФЗ-54
14.11.2007 17:58:00 14 ноября 2007, 17:58 4103 просмотра

На взлете

Полина Бубенцова www.torgrus.com

За последние два года рынок инвестиций в торговую недвижимость претерпел значительные изменения — в Россию пришли крупные западные фонды, активно работают финансовые структуры. Инвесторы выходят на российский рынок, предлагая «дешевые» деньги, снижаются риски, а с ними и ставка капитализации.

По данным компании Cushman & Weikfild Stiles & Riabokobylko ( C&WS&R ), в 2006 году 48% из общего объема инвестиций в Россию были направлены в торговую недвижимость, а это порядка $1,6 млрд. Объем инвестиций в торговую недвижимость вырос в четыре раза по сравнению с 2005 годом. Увеличение числа инвестиционных сделок отражает растущий интерес инвесторов к российскому рынку торговой недвижимости.

По данным C & W S & R , в инвестиционных сделках по стране происхождения покупателя большую долю занимают компании из Австрии – 63%, далее идут компании из России – 33%, 1% — у Великобритании, на долю прочих приходится 3%. «Впервые иностранные инвестиции стали больше по объему, чем российские, — говорит руководитель отдела консультационных услуг C&WS&R Тим Миллард. – Растет доля заемного финансирования, и залогом выступает недвижимость, которая возводится. Растущее число качественных инвестиционных предложений по торговым площадям привлекает дополнительно внешние инвестиции». Немаловажный фактор — увеличение доверия инвесторов к России. В сентябре 2006 года агентство Standard & Poor ’ s повысило долгосрочный кредитный рейтинг России до уровня ВВВ+.

Наиболее крупные инвестиционные сделки в прошлом году были совершены в Москве. Австрийский инвестиционный фонд Meinl Europeen Land стал обладателем двух ТЦ «Молл Гэлери» за более чем $500 млн с доходностью 10%. Другой австрийский фонд – Immoeast — приобрел два ТРЦ «Золотой Вавилон» в Отрадном и Ясеневе. Предположительная сумма сделки оценивается в $200 млн с доходностью 11%. Компания «Казахстан Евразия» приобрела три магазина сети «Арбат Престиж» общей площадью 4,2 тыс. кв. м. Не менее активны инвесторы и в регионах, где масштабное строительство ТЦ позволяет выбрать подходящий объект. Например, в Санкт-Петербурге, где созданы качественные объекты, Meinl Europeen Land приобрел «Северный Молл» за более чем $150 млн с доходностью 15%.

Интерес инвесторов объясняется быстрым развитием розничной торговли в России, где потребители тратят значительную часть своих доходов. «75% потребительских расходов москвичей приходится на сферу услуг и розничную торговлю, — говорит заместитель руководителя отдела исследований C&WS&RДенис Соколов . — Наличный оборот остается основой потребительского рынка Москвы». Согласно статистике, подобная картина наблюдается и в других регионах страны. Потребительские расходы растут, и это подогревает рост потребности в качественных торговых центрах. Прирост качественных торговых площадей составляет 20% в год. Эксперты Jones Lang LaSalle ожидают, что 2007 год будет рекордным для России: объем инвестиций достигнет 4,5 млрд евро, при этом региональная доля в общем объеме будет увеличиваться. В 2006 году инвестиции в города-миллионники составили 10-12% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, в 2007 году региональный объем инвестиций достигнет 15-20% от общего объема. В 2007 году эксперты прогнозируют все возрастающую диверсификацию источников капитала, поступающего на российский рынок, — это будут частные инвестиции, немецкие фонды, инвестиционные банки, действующие как через контролируемые фонды, так и через фонды специального назначения, а также управляющие компании.

В 2007 году крупнейший инвестор в торговые помещения в Европе Rodamco Europe (Нидерланды, активы компании составляют более 10 млрд евро) купил 50% (торговую часть) проекта ТЦ «Метрополис» общей площадью 80 тыс. кв. м. ТЦ «Метрополис» принадлежит казахстанскому девелоперу Capital Partners , который имеет проекты на Украине, в Турции, Казахстане и в России (российские проекты: Самсунг-Центр, Ritz Carlton , «Логистический парк Пушкино», архитектор проекта «Метрополис» — RTKL , консультант — Jones Lang LaSalle ).

В то время как в этом году по-прежнему ощущается острая нехватка инвестиционно привлекательных проектов в регионах, города-миллионники имеют перед Москвой неоспоримое преимущество в более высоких ставках доходности, более свободной процедуре покупки земли и активной поддержке инвесторов со стороны местных администраций. Интерес инвесторов к российским регионам, где увеличивается количество и масштабы реализуемых инвестиционных проектов, возрастает.

Так, региональный девелопер Advantage Group в мае 2007 года договорился о продаже своего объекта в Калининграде — торгового центра «Калининград Плаза» площадью 16,5 тыс. кв. м (проектировщик — архитектурная компания Murray O ’ Laoire , консультант — Jones Lang LaSalle ) — инвестиционному фонду International Property Co . с целью финансирования региональной программы экспансии. У Advantage Group 4 работающих объекта торговой недвижимости, 6 проектов находится в стадии переговоров, к концу 2007 планируется приступить к освоению 12 участков.

Одновременно с ростом инвестиционного потенциала многие регионы показывают снижение уровня рискованности вложений.

Чего боятся инвесторы? В готовый бизнес на базе объектов недвижимости инвестируют банки, инвестиционные компании, бывшие стройтресты, пенсионные фонды, причем последние готовы инвестировать как в готовый бизнес, так и в девелоперские проекты. Все зависит от зрелости фондов: молодые, вновь образованные фонды идут на риски, зрелые фонды предпочитают в основном консервативные вложения. В торговую недвижимость инвестируют торговые сети. «У инвесторов, действующих на российском рынке, пока еще нет сложившихся инвестиционных предпочтений или жестких регламентов, — говорит директор департамента офисной недвижимости Becar. Commercial Property Алексей Чижов. — Российский рынок недвижимости достаточно молод, и инвестиционные предпочтения пока еще только формируются. Условно девелоперы могут ожидать следующего поведения инвесторов: на начальной стадии в проект должны входить лучшие российские компании, а на заключительной стадии — стадии эксплуатации готового объекта — в качестве инвесторов целесообразно рассматривать западные и прозападные компании». Но участие в проектах зарубежных компаний стало актуальным только начиная с 2003 года, когда западные институциональные инвесторы впервые стали исследовать российский рынок коммерческой недвижимости, но вкладывать в Россию западные компании долгое время не решались. Чего же опасаются инвесторы?

«Среди основных рисков традиционно выделяют р иск недостижения готовности объекта, рыночные, политико-экономические риски, а именно инфляционные, валютные, политические, административные, налоговые риски, риск снижения платежеспособного спроса, — говорит начальник управления проектного финансирования «Райффайзенбанк Австрия» Роман Таптыгин.  — Существуют инструменты снижения этих рисков». Риск недостижения готовности объекта складывается из двух составляющих, так как объект может иметь техническую готовность – собственно завершение строительства и э кономическую готовность – способность объекта генерировать денежный поток. В каких случаях объект может быть не построен? Например, если фактически понесенные девелопером затраты превысят запланированный объем инвестиций, или ему не хватит денег на завершение строительства по каким-то причинам (недофинансирование проекта), а также в случае невыполнения или неполного выполнения инвестиционных условий или аварии при строительстве, последствия которых могут сделать нецелесообразной дальнейшую реализацию проекта.

Для торговой, офисной и складской недвижимости рыночный риск с вязан прежде всего с арендаторами объекта. Недаром инвесторы хотят видеть заключенные долгосрочные договоры с будущими арендаторами – и не только с якорными, а по возможности на как можно большее количество площадей на самых ранних этапах реализации проекта, что позволяет снизить эти риски. Способом борьбы с политико-экономическими рисками является привязка арендных ставок к условной единице. Возможен риск снижения платежеспособного спроса, но, к счастью, дефолты случаются нечасто. Инструментом преодоления таких рисков являются грамотные маркетинговые и управленческие решения, направленные на минимизацию потерь, наличие у инициатора проекта опыта реализации подобных проектов.

Политические, административные, налоговые риски снижаются при предоставлении местными органами власти соответствующих гарантий, при поддержке проекта со стороны властей. Банки в своих расчетах предполагают, что у проекта, а значит и у девелопера, не будет налоговых преференций, поэтому режим выплат выбирается соответствующий.

Возможности финансирования. Огромный интерес к инвестициям в недвижимость проявляют финансовые структуры. Банки формируют крупномасштабные инвестиционные портфели для размещения собственного и привлеченного капитала в недвижимость как в сравнительно малорисковый актив. И это процесс взаимный, так как девелоперы хотят привлекать средства в проекты создания коммерческой недвижимости. На сегодняшний день существует несколько видов финансирования проекта. В российской практике к таким способам относятся лизинг, проектное финансирование и ЗПИФН (закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости).

Достаточно большой потенциал, но пока не раскрытый в полной мере, у такого финансового инструмента, как лизинг. По словам партнера компании «Байтен Буркхардт» Светланы Кислицыной , лизинг недвижимости похож на договор аренды. Так же, как и в договоре аренды, здесь есть арендодатель, он же лизингодатель, и арендатор – лизингополучатель. Это два основных участника, которые вступают в отношения по поводу использования объекта недвижимости. «Специфика лизинга как финансовой аренды заключается в том, что он направлен на привлечение финансовых средств, — говорит Светлана Кислицына . — И его основная характеристика – то, что каждая сделка заключается в отношении конкретного объекта недвижимости, который будет приобретен у определенного продавца. Лизингополучатель, обладающий определенным объектом недвижимости, продает его лизингодателю и получает снова на правах аренды, имея уже определенную сумму для развития этого объекта».

Лизинг недвижимости, как правило, состоит из нескольких сделок, основная из которых – договор лизинга. Он регулирует имущественные отношения между сторонами, порядок приобретения и т.д. Одновременно заключаются три сделки, которые сопровождают основную: договор купли-продажи, по которому лизингодатель приобретает объект, кредитный договор, по которому происходит финансирование приобретения объекта, договор гарантии, поручительства. Будущие права на объект недвижимости устанавливаются путем заключения дополнительных договоров.

Основной договор лизинга может быть интересен для инвесторов, работающих на рынке недвижимости, так как, по сравнению с наиболее традиционными способами финансирования, здесь имеется «облегчение пакета гарантии». «При такой сделке лизингодатель сохраняет право собственности на объект недвижимости, поэтому не нуждается в таком большом гарантийном обеспечении, как при кредите под залог акций, ипотеке, гарантии, поручительстве и так далее, — поясняет Светлана Кислицына . — Хотя, конечно, это во многом зависит от конкретной ситуации».

Еще одна причина, по которой могут быть интересны лизинговые сделки, – это их экономическая основа, которая заложена законодательством. «Объект может учитываться на балансе любой стороны без перехода права собственности, то есть находиться в собственности у лизингодателя и учитываться на балансе лизингополучателя, — говорит Светлана Кислицына . — В результате достигается определенный экономический эффект, который позволяет экономить на налоге на прибыль, налоге на имущество, немного «вытягивать» по времени на налоге на добавленную стоимость. Второй экономический аспект – это возможность применения ускоренной амортизации, что тоже отражается на налоге на имущество и на прибыль».

Лизинг недвижимости имеет две особенности. Первая — объектом лизинга является недвижимое имущество, и к нему применяются все требования по сделкам с недвижимым имуществом: степень детализации описания недвижимого имущества, государственная регистрация прав на него и пр. Соответственно, увеличиваются и требования к таким сделкам. «При заключении договора лизинга недвижимости необходимо уделить внимание детализации имущества – не только для того, чтобы с практической точки зрения было проще потом зарегистрировать договор и права, но и чтобы иметь возможность предъявлять продавцу и законодателю определенные требования по качеству и другие требования, — говорит Светлана Кислицына . — В договоре необходимо определить дальнейшую судьбу объекта, потому что при отсутствии определенного указания имущество подлежит возврату лизингодателю. Это происходит все же достаточно редко, поскольку такие сделки, как лизинг недвижимого имущества, направлены, как правило, на получение права собственности на предмет лизинга».

Вторая особенность лизинга недвижимости – разделение прав на объект и на землю. Земля не может являться предметом лизинга, поэтому это обязательно должно учитываться в договоре. В договоре лизинга передаются права на сам объект недвижимости, а переход права собственности на землю должен оформляться другим договором. Приобрести право собственности на объект по истечении срока договора лизинга возможно двумя путями: либо в течение срока договора выплатив все платежи, либо на основании дополнительного договора купли-продажи.

Права лизингополучателя на переход права собственности на объект гарантируются заключением предварительного договора купли-продажи. Одним из существенных условий такого договора являются лизинговые платежи. «Обычно это единый платеж, который фиксирует лизингодатель, и туда уже входят затраты на приобретение, доход лизингодателя, проценты, выкупные платежи, — говорит Светлана Кислицына . — В некоторых случаях для «прозрачности» стоит выяснять состав этого платежа, потому что партнеры могут рассориться, довести дело до судебной практики, чтобы было понятно, сколько за что было заплачено, и не возникало проблем с налоговыми органами».

Лизинг недвижимости — эффективный инструмент, но на российском рынке он пока не работает. Основное требование лизинговой схемы – это абсолютно «прозрачные» условия вхождения лизингодателя в тот или иной проект. «Наша компания является консультантом Сбербанка в области лизинга коммерческой недвижимости, — говорит директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила . — За то время, пока мы являемся консультантом, было проведено всего три такие сделки. Это объясняется тем, что невозможно никому показать все затраты на получение участка и утверждение проекта. Всем известно, как девелоперы получают участки земли, поэтому, к сожалению, пока наши проекты не будут абсолютно прозрачны с точки зрения юридической и налогообложения, лизинговая схема будет работать у нас, скажем так, не очень хорошо».

Мифы про ПИФы. Инструментом коллективного инвестирования, который обладает рядом преимуществ для частных инвесторов, является паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Его разновидностью является закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). «ПИФ не является плательщиком налога на прибыль, поскольку не является юридическим лицом, — говорит директор отдела управления фондами УК «Тройка Диалог» Сергей Васин . — Существует миф, что ПИФы также не являются плательщиками и ряда других налогов. Это не так, все остальные налоги они платят. В настоящий момент налогоплательщиком является учредитель, то есть пайщик».

С 1960-х годов в США существуют аналоги ПИФов, так называемые рейтеры (REIT). Их три вида: строительно-арендный, ипотечный и гибридный. В России — своя специфика. Российские активы существуют только с 1990-х. Всего действует около 110 российских фондов под управлением приблизительно 40 профессиональных управляющих компаний; все их можно подразделить на несколько типов. Это девелоперские, инвестиционные фонды, из них есть зависимые и независимые, а также российские гибриды -девелоперско-реструктуризационные, в том числе и те, которые создаются для реструктуризации собственного недвижимого имущества. До сих пор на рынке преобладают фонды, созданные девелоперами для решения различных бизнес-задач: оптимизации налогообложения, сохранения недвижимости от посягательства третьих лиц и т.д.

«Основной источник доходов паевых фондов в России сегодня складывается в процессе строительства объекта, — говорит Сергей Васин . — То есть текущих доходов для пайщиков у нас не получается. Закрытые паевые фонды в классическом варианте и в мировой практике имеют в своем составе открытые действующие объекты недвижимости; основной источник доходов – это текущие элементы, регулярные выплаты и доходность ежемесячно, ежеквартально и т.д. Весь мир использует этот инструмент для извлечения текущего дохода для инвестора. В России этот инструмент используется для строительства». В покупке паев в таком фонде заинтересованы те, кто хотел бы инвестировать в недвижимость, потому что это надежно и стабильно. Это довольно низкодоходный действующий актив. «Одно из преимуществ ПИФа – возможность распылить капиталы и преодолеть барьер, связанный с большим объемом вложений, — считает Алексей Чижов . — Если проект большой и стоимость его велика, то не каждый инвестор готов вложиться единолично в проект, поэтому продажа паев – это возможность привлечения многих инвесторов».

Проектное финансирование, в отличие от обычного кредитования, основано на том, что источник возврата средств базируется на будущем cash flow (денежном потоке) финансируемого проекта. «Особенностью проектного финансирования, в отличие от инвестиционного кредитования действующего бизнеса, является распределение между участниками проекта основных рисков, — говорит Роман Таптыгин.

Н а период строительства в качестве условия проектного финансирования банк выдвигает требование: заемщик должен получить от генерального подрядчика гарантию исполнения договора генподряда на сумму 10-15% контрактной стоимости. Право аренды земельного участка застройки и 100% акций/долей в уставном капитале заемщика закладывается в пользу банка. При этом инициатор проекта оформляет поручительство, в котором обязуется не переуступать свое участие в проекте и в случае необходимости покрывать превышения затрат по проекту. По окончании строительства построенный объект недвижимости закладывается в пользу банка сразу после надлежащего оформления права собственности, заемщик уступает (закладывает) в пользу банка права на получение арендной выручки по договорам аренды построенного объекта. Кроме этого, построенный объект должен быть застрахован на полную стоимость в приемлемой для банка страховой компании. Проектное финансирование точно так же, как и лизинг, требует прозрачности проекта и, по признанию игроков, будет развиваться.

Таким образом, существуют три составляющие инвестиционной привлекательности – это прозрачность, стабильность и доходность вложений. Под прозрачностью подразумевается чистота прав на объект – это понятные права на объект недвижимости, желательно, чтобы на один объект недвижимости был один собственник. Стабильность – это понятные для инвестора доходы, которые платят арендаторы, а значит, заключенные договоры аренды с компаниями, которые придут на объект в качестве арендаторов в том случае, если объект будет сделан качественно. «Региональные рынки на сегодняшний день уже выходят из количественной стадии и переходят в качественную, — замечает Алексей Чижов . — Мы наблюдаем этот процесс выдавливания новыми объектами старых, как морально, так и физически. Большинство девелоперов уже достаточно четко понимают, что качество объекта недвижимости – это залог успеха». Под понятными расходами инвесторы понимают просчитанную схему эксплуатации объекта при наличии грамотной управляющей компании, потому что основной деятельностью инвесторов является финансовая деятельность. Инвестор не хочет управлять недвижимостью. Если объект имеет понятные права, если объект хорошо сделан, инвесторы смотрят на экономику проекта. Доходность вложений для инвестора – это величина непостоянная. Доходность – это своего рода плата за риск. И инвестор, приходя в регион, оценивает только риск, который он берет на себя. Поэтому в различных городах, в зависимости от стадии развития рынка, инвестор затребует разную доходность.

Грамотная «упаковка». Нередко предлагаемые девелоперами проекты не соответствуют по инвестиционным показателям стандартам и требованиям банка. Каковы же критерии отбора девелоперских проектов?

По словам директора управления инвестиционных операций и услуг «Внешторгбанка» Владимира Вишневского , проекты должны быть в п ривлекательном сегменте рынка недвижимости. Например, в коммерческой недвижимости для банка интересны проекты торгово-развлекательных центров и офисы класса «А» и «В+». Представленные к рассмотрению проекты должны также иметь подтверждение планируемых показателей доходности (в виде аргументированных бизнес-планов или отчетной документации). Банкам интересны проекты с очень высокой доходностью — порядка 18% годовых (рассчитывается без учета влияния привлекаемого долгового финансирования), но часто, как констатируют игроки, заявленная доходность проекта оказывается выше фактической. При этом чем выше степень реализуемости проекта, тем менее жесткие требования к размеру доходности предъявляет банк.

«Реализуемость девелоперского проекта зависит от целого ряда причин, — говорит Владимир Вишневский . – В первую очередь от выбора места — локация и еще раз локация, конечно, от опыта инициатора проекта и обязательно от наличия профессиональных партнеров – к онсультанта, отвечающего за разработку концепции и маркетинг, брокера, который приводит качественных арендаторов, архитектора, генерального подрядчика, управляющей компании».

Таким образом, складываются ключевые параметры, по которым можно гарантировать успешность проекта. Основная задача, которая ставится перед консультантами, – достижение максимальной эффективности проекта, и в то же время – достижение его своевременности на рынке и во времени. Например, рынок торговой недвижимости в Казани обогнал потребительский спрос, поскольку строили не по потребности покупателей, с учетом размера их кошелька, а к юбилею. Основные отправные точки, по которым можно отслеживать защищенность проекта и на которые обращают внимание инвесторы, — это общая идея проекта, выбор места расположения объекта под проект, что особенно важно для торговых центров. Консультант создает маркетинговую концепцию объекта, разрабатывает бизнес-план, считает финансовую модель, определяет уровень конкуренции. Очень важна работа архитекторов-проектировщиков — чтобы здание, которое они проектируют, было эффективно и удобно. Для защиты от ротации арендаторов необходимо, чтобы были привлечены сетевые операторы, которые способны платить арендные платежи стабильно в течение длительного времени. Спрос на качественные помещения создает появление в России западных сетевых операторов, так как западные компании-арендаторы понятны и «прозрачны» и снижают риск инвесторов. «Мы сейчас заключаем договоры на срок до 15-17 лет, а максимальный срок договора, который подписывала наша компания, – 17 лет, — говорит Алексей Могила . – Очень трудно спрогнозировать ситуацию, предусмотреть все политические и экономические моменты. Это нормально в зарубежной практике, но достаточно новый шаг для российского региона».

Большая роль отводится строительным и проектным компаниям, которые возводят объекты торговой недвижимости. Отечественные строительные компании, которые сегодня работают на российском рынке, пока недотягивают до уровня югославских, турецких и французских, обеспечивающих четкое выполнение сроков строительных работ и их качество. «За свою практику, а я более шести лет занимаюсь этим бизнесом, еще не видел ни одной российской компании, которая выполнила бы обязательства и уложилась в сроки, которые на себя брала, — отмечает Алексей Могила . – Но я могу привести несколько примеров, когда турецкие или югославские компании четко вписывались в те таблицы и графики, которые нам предоставляли, не говоря уже о том, что стоимость выполнения работ тоже несколько разнится». После запуска проекта самое основное – грамотное управление объектом, потому что работа над проектом – это достаточно короткий срок, 2-3 года, а объект торговой недвижимости существует от 10 до 20 лет. «От управляющей компании, которая будет управлять объектом, зависит эффективность и стабильность проекта, — говорит Алексей Могила , — именно на нее будет смотреть инвестор, когда станет вкладывать деньги в этот проект, потому что именно от нее зависит доходность по времени».

Банку важно обеспечить м инимальный операционный риск. Э кономический размер проекта тоже имеет значение, так как банк заинтересован в том, чтобы общий объем инвестиций в проект составлял не менее $20 млн. При этом инициатор проекта — девелопер — должен иметь достаточный собственный капитал: денежные средства, права собственности/аренды на земельный участок, объект незавершенного строительства. В качестве собственного капитала могут выступать фактически подтвержденные сметные затраты (о плаченный уставной капитал, акционерный займ). Соотношение собственного капитала к заемному должно быть классическим: 30 к 70. В б изнес-плане проекта девелопер должен предусмотреть п одробное описание инвестиционных затрат, дать расшифровку операционных доходов и расходов, предполагаемую структуру финансирования проекта, налогообложение, прогнозную финансовую модель, описание профессионального опыта проектной команды. По словам Владимира Вишневского, документы, которые потребуются для формирования кредитного досье, — это н отариально заверенные учредительные документы заемщика и поручителей, правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, заверенная генеральным директором общества финансовая отчетность за последние четыре отчетных даты по РСБУ, основные правовые акты местных исполнительных органов власти, дающие право на ведение строительно-монтажных работ (СМР), отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объектов недвижимости/имущественных прав, договор с генеральным подрядчиком, отчет о сметной стоимости СМР, заверенный генеральным подрядчиком, договор страхования СМР.

Грамотная «упаковка» инвестиционных девелоперских проектов под инвесторов позволяет достичь наиболее выгодных условий привлечения капитала, сократить сроки сделки и сохранить контроль над процессом и условиями привлечения заемных средств.

В ближайшие год-полтора на российский рынок коммерческой недвижимости окажет влияние приход западных банков и инвесторов. Изменения коснутся такого фактора, как профессионализм проекта. На российский рынок выходят инвесторы, у которых высокие требования к качеству проекта, им нужны объекты институционального качества, с институциональным качеством договоров аренды. «90% девелоперов не имеют никакого представления, что такое бэкграунд, — говорит заместитель директора департамента инвестиций Colliers International Азамат Кумыков.  — Пока рынок растет, но рано или поздно он достигает пика и начинает падать. Западные рынки это проходили, а мы пока находимся в состоянии эйфории. Единственный путь к успеху – построить качественный продукт, который не пострадает или, по крайней мере, не очень пострадает при падении рынка. Я думаю, за этим — будущее».

Статья относится к тематикам: Недвижимость
Поделиться публикацией:
От особенностей поведения до особенностей потребле...
1109
Илья Блинов, генеральный директор компании «Милфор...
1043
Виктория Харламова, руководитель направления китай...
764
Артем Тараев, генеральный директор «К-раута»
1798
Применение 54-ФЗ на примере сети из 48 магазинов
600
Количество наименований в чеке увеличилось на 20%,...
625

Полина Бубенцова www.torgrus.com

За последние два года рынок инвестиций в торговую недвижимость претерпел значительные изменения — в Россию пришли крупные западные фонды, активно работают финансовые структуры. Инвесторы выходят на российский рынок, предлагая «дешевые» деньги, снижаются риски, а с ними и ставка капитализации.

По данным компании Cushman & Weikfild Stiles & Riabokobylko ( C&WS&R ), в 2006 году 48% из общего объема инвестиций в Россию были направлены в торговую недвижимость, а это порядка $1,6 млрд. Объем инвестиций в торговую недвижимость вырос в четыре раза по сравнению с 2005 годом. Увеличение числа инвестиционных сделок отражает растущий интерес инвесторов к российскому рынку торговой недвижимости.

По данным C & W S & R , в инвестиционных сделках по стране происхождения покупателя большую долю занимают компании из Австрии – 63%, далее идут компании из России – 33%, 1% — у Великобритании, на долю прочих приходится 3%. «Впервые иностранные инвестиции стали больше по объему, чем российские, — говорит руководитель отдела консультационных услуг C&WS&R Тим Миллард. – Растет доля заемного финансирования, и залогом выступает недвижимость, которая возводится. Растущее число качественных инвестиционных предложений по торговым площадям привлекает дополнительно внешние инвестиции». Немаловажный фактор — увеличение доверия инвесторов к России. В сентябре 2006 года агентство Standard & Poor ’ s повысило долгосрочный кредитный рейтинг России до уровня ВВВ+.

Наиболее крупные инвестиционные сделки в прошлом году были совершены в Москве. Австрийский инвестиционный фонд Meinl Europeen Land стал обладателем двух ТЦ «Молл Гэлери» за более чем $500 млн с доходностью 10%. Другой австрийский фонд – Immoeast — приобрел два ТРЦ «Золотой Вавилон» в Отрадном и Ясеневе. Предположительная сумма сделки оценивается в $200 млн с доходностью 11%. Компания «Казахстан Евразия» приобрела три магазина сети «Арбат Престиж» общей площадью 4,2 тыс. кв. м. Не менее активны инвесторы и в регионах, где масштабное строительство ТЦ позволяет выбрать подходящий объект. Например, в Санкт-Петербурге, где созданы качественные объекты, Meinl Europeen Land приобрел «Северный Молл» за более чем $150 млн с доходностью 15%.

Интерес инвесторов объясняется быстрым развитием розничной торговли в России, где потребители тратят значительную часть своих доходов. «75% потребительских расходов москвичей приходится на сферу услуг и розничную торговлю, — говорит заместитель руководителя отдела исследований C&WS&RДенис Соколов . — Наличный оборот остается основой потребительского рынка Москвы». Согласно статистике, подобная картина наблюдается и в других регионах страны. Потребительские расходы растут, и это подогревает рост потребности в качественных торговых центрах. Прирост качественных торговых площадей составляет 20% в год. Эксперты Jones Lang LaSalle ожидают, что 2007 год будет рекордным для России: объем инвестиций достигнет 4,5 млрд евро, при этом региональная доля в общем объеме будет увеличиваться. В 2006 году инвестиции в города-миллионники составили 10-12% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, в 2007 году региональный объем инвестиций достигнет 15-20% от общего объема. В 2007 году эксперты прогнозируют все возрастающую диверсификацию источников капитала, поступающего на российский рынок, — это будут частные инвестиции, немецкие фонды, инвестиционные банки, действующие как через контролируемые фонды, так и через фонды специального назначения, а также управляющие компании.

В 2007 году крупнейший инвестор в торговые помещения в Европе Rodamco Europe (Нидерланды, активы компании составляют более 10 млрд евро) купил 50% (торговую часть) проекта ТЦ «Метрополис» общей площадью 80 тыс. кв. м. ТЦ «Метрополис» принадлежит казахстанскому девелоперу Capital Partners , который имеет проекты на Украине, в Турции, Казахстане и в России (российские проекты: Самсунг-Центр, Ritz Carlton , «Логистический парк Пушкино», архитектор проекта «Метрополис» — RTKL , консультант — Jones Lang LaSalle ).

В то время как в этом году по-прежнему ощущается острая нехватка инвестиционно привлекательных проектов в регионах, города-миллионники имеют перед Москвой неоспоримое преимущество в более высоких ставках доходности, более свободной процедуре покупки земли и активной поддержке инвесторов со стороны местных администраций. Интерес инвесторов к российским регионам, где увеличивается количество и масштабы реализуемых инвестиционных проектов, возрастает.

Так, региональный девелопер Advantage Group в мае 2007 года договорился о продаже своего объекта в Калининграде — торгового центра «Калининград Плаза» площадью 16,5 тыс. кв. м (проектировщик — архитектурная компания Murray O ’ Laoire , консультант — Jones Lang LaSalle ) — инвестиционному фонду International Property Co . с целью финансирования региональной программы экспансии. У Advantage Group 4 работающих объекта торговой недвижимости, 6 проектов находится в стадии переговоров, к концу 2007 планируется приступить к освоению 12 участков.

Одновременно с ростом инвестиционного потенциала многие регионы показывают снижение уровня рискованности вложений.

Чего боятся инвесторы? В готовый бизнес на базе объектов недвижимости инвестируют банки, инвестиционные компании, бывшие стройтресты, пенсионные фонды, причем последние готовы инвестировать как в готовый бизнес, так и в девелоперские проекты. Все зависит от зрелости фондов: молодые, вновь образованные фонды идут на риски, зрелые фонды предпочитают в основном консервативные вложения. В торговую недвижимость инвестируют торговые сети. «У инвесторов, действующих на российском рынке, пока еще нет сложившихся инвестиционных предпочтений или жестких регламентов, — говорит директор департамента офисной недвижимости Becar. Commercial Property Алексей Чижов. — Российский рынок недвижимости достаточно молод, и инвестиционные предпочтения пока еще только формируются. Условно девелоперы могут ожидать следующего поведения инвесторов: на начальной стадии в проект должны входить лучшие российские компании, а на заключительной стадии — стадии эксплуатации готового объекта — в качестве инвесторов целесообразно рассматривать западные и прозападные компании». Но участие в проектах зарубежных компаний стало актуальным только начиная с 2003 года, когда западные институциональные инвесторы впервые стали исследовать российский рынок коммерческой недвижимости, но вкладывать в Россию западные компании долгое время не решались. Чего же опасаются инвесторы?

«Среди основных рисков традиционно выделяют р иск недостижения готовности объекта, рыночные, политико-экономические риски, а именно инфляционные, валютные, политические, административные, налоговые риски, риск снижения платежеспособного спроса, — говорит начальник управления проектного финансирования «Райффайзенбанк Австрия» Роман Таптыгин.  — Существуют инструменты снижения этих рисков». Риск недостижения готовности объекта складывается из двух составляющих, так как объект может иметь техническую готовность – собственно завершение строительства и э кономическую готовность – способность объекта генерировать денежный поток. В каких случаях объект может быть не построен? Например, если фактически понесенные девелопером затраты превысят запланированный объем инвестиций, или ему не хватит денег на завершение строительства по каким-то причинам (недофинансирование проекта), а также в случае невыполнения или неполного выполнения инвестиционных условий или аварии при строительстве, последствия которых могут сделать нецелесообразной дальнейшую реализацию проекта.

Для торговой, офисной и складской недвижимости рыночный риск с вязан прежде всего с арендаторами объекта. Недаром инвесторы хотят видеть заключенные долгосрочные договоры с будущими арендаторами – и не только с якорными, а по возможности на как можно большее количество площадей на самых ранних этапах реализации проекта, что позволяет снизить эти риски. Способом борьбы с политико-экономическими рисками является привязка арендных ставок к условной единице. Возможен риск снижения платежеспособного спроса, но, к счастью, дефолты случаются нечасто. Инструментом преодоления таких рисков являются грамотные маркетинговые и управленческие решения, направленные на минимизацию потерь, наличие у инициатора проекта опыта реализации подобных проектов.

Политические, административные, налоговые риски снижаются при предоставлении местными органами власти соответствующих гарантий, при поддержке проекта со стороны властей. Банки в своих расчетах предполагают, что у проекта, а значит и у девелопера, не будет налоговых преференций, поэтому режим выплат выбирается соответствующий.

Возможности финансирования. Огромный интерес к инвестициям в недвижимость проявляют финансовые структуры. Банки формируют крупномасштабные инвестиционные портфели для размещения собственного и привлеченного капитала в недвижимость как в сравнительно малорисковый актив. И это процесс взаимный, так как девелоперы хотят привлекать средства в проекты создания коммерческой недвижимости. На сегодняшний день существует несколько видов финансирования проекта. В российской практике к таким способам относятся лизинг, проектное финансирование и ЗПИФН (закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости).

Достаточно большой потенциал, но пока не раскрытый в полной мере, у такого финансового инструмента, как лизинг. По словам партнера компании «Байтен Буркхардт» Светланы Кислицыной , лизинг недвижимости похож на договор аренды. Так же, как и в договоре аренды, здесь есть арендодатель, он же лизингодатель, и арендатор – лизингополучатель. Это два основных участника, которые вступают в отношения по поводу использования объекта недвижимости. «Специфика лизинга как финансовой аренды заключается в том, что он направлен на привлечение финансовых средств, — говорит Светлана Кислицына . — И его основная характеристика – то, что каждая сделка заключается в отношении конкретного объекта недвижимости, который будет приобретен у определенного продавца. Лизингополучатель, обладающий определенным объектом недвижимости, продает его лизингодателю и получает снова на правах аренды, имея уже определенную сумму для развития этого объекта».

Лизинг недвижимости, как правило, состоит из нескольких сделок, основная из которых – договор лизинга. Он регулирует имущественные отношения между сторонами, порядок приобретения и т.д. Одновременно заключаются три сделки, которые сопровождают основную: договор купли-продажи, по которому лизингодатель приобретает объект, кредитный договор, по которому происходит финансирование приобретения объекта, договор гарантии, поручительства. Будущие права на объект недвижимости устанавливаются путем заключения дополнительных договоров.

Основной договор лизинга может быть интересен для инвесторов, работающих на рынке недвижимости, так как, по сравнению с наиболее традиционными способами финансирования, здесь имеется «облегчение пакета гарантии». «При такой сделке лизингодатель сохраняет право собственности на объект недвижимости, поэтому не нуждается в таком большом гарантийном обеспечении, как при кредите под залог акций, ипотеке, гарантии, поручительстве и так далее, — поясняет Светлана Кислицына . — Хотя, конечно, это во многом зависит от конкретной ситуации».

Еще одна причина, по которой могут быть интересны лизинговые сделки, – это их экономическая основа, которая заложена законодательством. «Объект может учитываться на балансе любой стороны без перехода права собственности, то есть находиться в собственности у лизингодателя и учитываться на балансе лизингополучателя, — говорит Светлана Кислицына . — В результате достигается определенный экономический эффект, который позволяет экономить на налоге на прибыль, налоге на имущество, немного «вытягивать» по времени на налоге на добавленную стоимость. Второй экономический аспект – это возможность применения ускоренной амортизации, что тоже отражается на налоге на имущество и на прибыль».

Лизинг недвижимости имеет две особенности. Первая — объектом лизинга является недвижимое имущество, и к нему применяются все требования по сделкам с недвижимым имуществом: степень детализации описания недвижимого имущества, государственная регистрация прав на него и пр. Соответственно, увеличиваются и требования к таким сделкам. «При заключении договора лизинга недвижимости необходимо уделить внимание детализации имущества – не только для того, чтобы с практической точки зрения было проще потом зарегистрировать договор и права, но и чтобы иметь возможность предъявлять продавцу и законодателю определенные требования по качеству и другие требования, — говорит Светлана Кислицына . — В договоре необходимо определить дальнейшую судьбу объекта, потому что при отсутствии определенного указания имущество подлежит возврату лизингодателю. Это происходит все же достаточно редко, поскольку такие сделки, как лизинг недвижимого имущества, направлены, как правило, на получение права собственности на предмет лизинга».

Вторая особенность лизинга недвижимости – разделение прав на объект и на землю. Земля не может являться предметом лизинга, поэтому это обязательно должно учитываться в договоре. В договоре лизинга передаются права на сам объект недвижимости, а переход права собственности на землю должен оформляться другим договором. Приобрести право собственности на объект по истечении срока договора лизинга возможно двумя путями: либо в течение срока договора выплатив все платежи, либо на основании дополнительного договора купли-продажи.

Права лизингополучателя на переход права собственности на объект гарантируются заключением предварительного договора купли-продажи. Одним из существенных условий такого договора являются лизинговые платежи. «Обычно это единый платеж, который фиксирует лизингодатель, и туда уже входят затраты на приобретение, доход лизингодателя, проценты, выкупные платежи, — говорит Светлана Кислицына . — В некоторых случаях для «прозрачности» стоит выяснять состав этого платежа, потому что партнеры могут рассориться, довести дело до судебной практики, чтобы было понятно, сколько за что было заплачено, и не возникало проблем с налоговыми органами».

Лизинг недвижимости — эффективный инструмент, но на российском рынке он пока не работает. Основное требование лизинговой схемы – это абсолютно «прозрачные» условия вхождения лизингодателя в тот или иной проект. «Наша компания является консультантом Сбербанка в области лизинга коммерческой недвижимости, — говорит директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила . — За то время, пока мы являемся консультантом, было проведено всего три такие сделки. Это объясняется тем, что невозможно никому показать все затраты на получение участка и утверждение проекта. Всем известно, как девелоперы получают участки земли, поэтому, к сожалению, пока наши проекты не будут абсолютно прозрачны с точки зрения юридической и налогообложения, лизинговая схема будет работать у нас, скажем так, не очень хорошо».

Мифы про ПИФы. Инструментом коллективного инвестирования, который обладает рядом преимуществ для частных инвесторов, является паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Его разновидностью является закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). «ПИФ не является плательщиком налога на прибыль, поскольку не является юридическим лицом, — говорит директор отдела управления фондами УК «Тройка Диалог» Сергей Васин . — Существует миф, что ПИФы также не являются плательщиками и ряда других налогов. Это не так, все остальные налоги они платят. В настоящий момент налогоплательщиком является учредитель, то есть пайщик».

С 1960-х годов в США существуют аналоги ПИФов, так называемые рейтеры (REIT). Их три вида: строительно-арендный, ипотечный и гибридный. В России — своя специфика. Российские активы существуют только с 1990-х. Всего действует около 110 российских фондов под управлением приблизительно 40 профессиональных управляющих компаний; все их можно подразделить на несколько типов. Это девелоперские, инвестиционные фонды, из них есть зависимые и независимые, а также российские гибриды -девелоперско-реструктуризационные, в том числе и те, которые создаются для реструктуризации собственного недвижимого имущества. До сих пор на рынке преобладают фонды, созданные девелоперами для решения различных бизнес-задач: оптимизации налогообложения, сохранения недвижимости от посягательства третьих лиц и т.д.

«Основной источник доходов паевых фондов в России сегодня складывается в процессе строительства объекта, — говорит Сергей Васин . — То есть текущих доходов для пайщиков у нас не получается. Закрытые паевые фонды в классическом варианте и в мировой практике имеют в своем составе открытые действующие объекты недвижимости; основной источник доходов – это текущие элементы, регулярные выплаты и доходность ежемесячно, ежеквартально и т.д. Весь мир использует этот инструмент для извлечения текущего дохода для инвестора. В России этот инструмент используется для строительства». В покупке паев в таком фонде заинтересованы те, кто хотел бы инвестировать в недвижимость, потому что это надежно и стабильно. Это довольно низкодоходный действующий актив. «Одно из преимуществ ПИФа – возможность распылить капиталы и преодолеть барьер, связанный с большим объемом вложений, — считает Алексей Чижов . — Если проект большой и стоимость его велика, то не каждый инвестор готов вложиться единолично в проект, поэтому продажа паев – это возможность привлечения многих инвесторов».

Проектное финансирование, в отличие от обычного кредитования, основано на том, что источник возврата средств базируется на будущем cash flow (денежном потоке) финансируемого проекта. «Особенностью проектного финансирования, в отличие от инвестиционного кредитования действующего бизнеса, является распределение между участниками проекта основных рисков, — говорит Роман Таптыгин.

Н а период строительства в качестве условия проектного финансирования банк выдвигает требование: заемщик должен получить от генерального подрядчика гарантию исполнения договора генподряда на сумму 10-15% контрактной стоимости. Право аренды земельного участка застройки и 100% акций/долей в уставном капитале заемщика закладывается в пользу банка. При этом инициатор проекта оформляет поручительство, в котором обязуется не переуступать свое участие в проекте и в случае необходимости покрывать превышения затрат по проекту. По окончании строительства построенный объект недвижимости закладывается в пользу банка сразу после надлежащего оформления права собственности, заемщик уступает (закладывает) в пользу банка права на получение арендной выручки по договорам аренды построенного объекта. Кроме этого, построенный объект должен быть застрахован на полную стоимость в приемлемой для банка страховой компании. Проектное финансирование точно так же, как и лизинг, требует прозрачности проекта и, по признанию игроков, будет развиваться.

Таким образом, существуют три составляющие инвестиционной привлекательности – это прозрачность, стабильность и доходность вложений. Под прозрачностью подразумевается чистота прав на объект – это понятные права на объект недвижимости, желательно, чтобы на один объект недвижимости был один собственник. Стабильность – это понятные для инвестора доходы, которые платят арендаторы, а значит, заключенные договоры аренды с компаниями, которые придут на объект в качестве арендаторов в том случае, если объект будет сделан качественно. «Региональные рынки на сегодняшний день уже выходят из количественной стадии и переходят в качественную, — замечает Алексей Чижов . — Мы наблюдаем этот процесс выдавливания новыми объектами старых, как морально, так и физически. Большинство девелоперов уже достаточно четко понимают, что качество объекта недвижимости – это залог успеха». Под понятными расходами инвесторы понимают просчитанную схему эксплуатации объекта при наличии грамотной управляющей компании, потому что основной деятельностью инвесторов является финансовая деятельность. Инвестор не хочет управлять недвижимостью. Если объект имеет понятные права, если объект хорошо сделан, инвесторы смотрят на экономику проекта. Доходность вложений для инвестора – это величина непостоянная. Доходность – это своего рода плата за риск. И инвестор, приходя в регион, оценивает только риск, который он берет на себя. Поэтому в различных городах, в зависимости от стадии развития рынка, инвестор затребует разную доходность.

Грамотная «упаковка». Нередко предлагаемые девелоперами проекты не соответствуют по инвестиционным показателям стандартам и требованиям банка. Каковы же критерии отбора девелоперских проектов?

По словам директора управления инвестиционных операций и услуг «Внешторгбанка» Владимира Вишневского , проекты должны быть в п ривлекательном сегменте рынка недвижимости. Например, в коммерческой недвижимости для банка интересны проекты торгово-развлекательных центров и офисы класса «А» и «В+». Представленные к рассмотрению проекты должны также иметь подтверждение планируемых показателей доходности (в виде аргументированных бизнес-планов или отчетной документации). Банкам интересны проекты с очень высокой доходностью — порядка 18% годовых (рассчитывается без учета влияния привлекаемого долгового финансирования), но часто, как констатируют игроки, заявленная доходность проекта оказывается выше фактической. При этом чем выше степень реализуемости проекта, тем менее жесткие требования к размеру доходности предъявляет банк.

«Реализуемость девелоперского проекта зависит от целого ряда причин, — говорит Владимир Вишневский . – В первую очередь от выбора места — локация и еще раз локация, конечно, от опыта инициатора проекта и обязательно от наличия профессиональных партнеров – к онсультанта, отвечающего за разработку концепции и маркетинг, брокера, который приводит качественных арендаторов, архитектора, генерального подрядчика, управляющей компании».

Таким образом, складываются ключевые параметры, по которым можно гарантировать успешность проекта. Основная задача, которая ставится перед консультантами, – достижение максимальной эффективности проекта, и в то же время – достижение его своевременности на рынке и во времени. Например, рынок торговой недвижимости в Казани обогнал потребительский спрос, поскольку строили не по потребности покупателей, с учетом размера их кошелька, а к юбилею. Основные отправные точки, по которым можно отслеживать защищенность проекта и на которые обращают внимание инвесторы, — это общая идея проекта, выбор места расположения объекта под проект, что особенно важно для торговых центров. Консультант создает маркетинговую концепцию объекта, разрабатывает бизнес-план, считает финансовую модель, определяет уровень конкуренции. Очень важна работа архитекторов-проектировщиков — чтобы здание, которое они проектируют, было эффективно и удобно. Для защиты от ротации арендаторов необходимо, чтобы были привлечены сетевые операторы, которые способны платить арендные платежи стабильно в течение длительного времени. Спрос на качественные помещения создает появление в России западных сетевых операторов, так как западные компании-арендаторы понятны и «прозрачны» и снижают риск инвесторов. «Мы сейчас заключаем договоры на срок до 15-17 лет, а максимальный срок договора, который подписывала наша компания, – 17 лет, — говорит Алексей Могила . – Очень трудно спрогнозировать ситуацию, предусмотреть все политические и экономические моменты. Это нормально в зарубежной практике, но достаточно новый шаг для российского региона».

Большая роль отводится строительным и проектным компаниям, которые возводят объекты торговой недвижимости. Отечественные строительные компании, которые сегодня работают на российском рынке, пока недотягивают до уровня югославских, турецких и французских, обеспечивающих четкое выполнение сроков строительных работ и их качество. «За свою практику, а я более шести лет занимаюсь этим бизнесом, еще не видел ни одной российской компании, которая выполнила бы обязательства и уложилась в сроки, которые на себя брала, — отмечает Алексей Могила . – Но я могу привести несколько примеров, когда турецкие или югославские компании четко вписывались в те таблицы и графики, которые нам предоставляли, не говоря уже о том, что стоимость выполнения работ тоже несколько разнится». После запуска проекта самое основное – грамотное управление объектом, потому что работа над проектом – это достаточно короткий срок, 2-3 года, а объект торговой недвижимости существует от 10 до 20 лет. «От управляющей компании, которая будет управлять объектом, зависит эффективность и стабильность проекта, — говорит Алексей Могила , — именно на нее будет смотреть инвестор, когда станет вкладывать деньги в этот проект, потому что именно от нее зависит доходность по времени».

Банку важно обеспечить м инимальный операционный риск. Э кономический размер проекта тоже имеет значение, так как банк заинтересован в том, чтобы общий объем инвестиций в проект составлял не менее $20 млн. При этом инициатор проекта — девелопер — должен иметь достаточный собственный капитал: денежные средства, права собственности/аренды на земельный участок, объект незавершенного строительства. В качестве собственного капитала могут выступать фактически подтвержденные сметные затраты (о плаченный уставной капитал, акционерный займ). Соотношение собственного капитала к заемному должно быть классическим: 30 к 70. В б изнес-плане проекта девелопер должен предусмотреть п одробное описание инвестиционных затрат, дать расшифровку операционных доходов и расходов, предполагаемую структуру финансирования проекта, налогообложение, прогнозную финансовую модель, описание профессионального опыта проектной команды. По словам Владимира Вишневского, документы, которые потребуются для формирования кредитного досье, — это н отариально заверенные учредительные документы заемщика и поручителей, правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, заверенная генеральным директором общества финансовая отчетность за последние четыре отчетных даты по РСБУ, основные правовые акты местных исполнительных органов власти, дающие право на ведение строительно-монтажных работ (СМР), отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объектов недвижимости/имущественных прав, договор с генеральным подрядчиком, отчет о сметной стоимости СМР, заверенный генеральным подрядчиком, договор страхования СМР.

Грамотная «упаковка» инвестиционных девелоперских проектов под инвесторов позволяет достичь наиболее выгодных условий привлечения капитала, сократить сроки сделки и сохранить контроль над процессом и условиями привлечения заемных средств.

В ближайшие год-полтора на российский рынок коммерческой недвижимости окажет влияние приход западных банков и инвесторов. Изменения коснутся такого фактора, как профессионализм проекта. На российский рынок выходят инвесторы, у которых высокие требования к качеству проекта, им нужны объекты институционального качества, с институциональным качеством договоров аренды. «90% девелоперов не имеют никакого представления, что такое бэкграунд, — говорит заместитель директора департамента инвестиций Colliers International Азамат Кумыков.  — Пока рынок растет, но рано или поздно он достигает пика и начинает падать. Западные рынки это проходили, а мы пока находимся в состоянии эйфории. Единственный путь к успеху – построить качественный продукт, который не пострадает или, по крайней мере, не очень пострадает при падении рынка. Я думаю, за этим — будущее».

На взлетенедвижимости, проекта, объект, объекта, компании, говорит, инвесторов
http://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
На взлете
http://www.retail.ru/local/templates/retail/images/logo/login-retail-big.png 243 67
SITE_NAME http://www.retail.ru
http://www.retail.ru/articles/18560/2017-05-26