Немного статистики. Согласно данным сайта fireman.club, опубликованных в статье «Гибель на пожарах: статистика, анализ и основные показатели» на пожарах с 2002 по 2017 год по России погибло 222 388 человек. В крупнейших торговых центрах России за последние 15 лет в результате пожаров (включая трагедию в кемеровской «Зимней Вишне») погибли 120 человек. Это составляет 0,05351008 процента. То есть из каждых 1 869 человек погибших при пожарах в России лишь один погиб в крупном торговом центре.
На самом деле торговые центры являются лишь одним из типов общественных зданий, проектирование которых подчиняется единой для всех общественных зданий логике. Главной задачей является обеспечение прочности и надёжности сооружений. Поэтому в основе поэтажного зонирования прежде всего и лежат эти самые требования обеспечения прочности и надёжности объекта и, соответственно, безопасности людей. Это подразумевает, что более крупные по своей площади и объёму помещения должны находиться наверху. Так как они должны быть свободны от несущих элементов для обеспечения хорошей обзорности. Таким решением обеспечивается конструктивная жесткость всего здания в целом. Это касается кинозалов, театральных залов, концертных залов, спортивных залов. Посмотрите даже классический отечественный опыт советского периода кинотеатры «Россия», «Октябрь», советские спорткомплексы, цирки, стадионы, театры. Практически всегда большой объём наверху. Торгово-развлекательные центры не являются исключением из общих правил проектирования, что и определяет их поэтажное функциональное зонирование. Свою роль играет и внутренняя логистика. Это перемещение людей, товаров и отходов внутри здания.
Основные принципы внутренней логистики следующие. Места длительного пребывания покупателей и клиентов стараются отодвинуть подальше от основных входных групп и узлов подъёма, используемых при штатной эксплуатации здания. Делается из-за опасности скопления людей в транзитных общественных зонах. Такие пробки представляют опасность сами по себе и могут привести к увечью и даже гибели людей. Места реализации товара приближают к его месту приёмки. Это ещё один фактор в пользу размещения наиболее крупных магазинов у задней стенки около дебаркадера разгрузки и самое главное, как правило, в его уровне. Чем выше уровень торгового центра от уровня входа и загрузки товаром, тем менее интенсивными должны быть покупательские и товарные потоки на нём. Поэтому наверх ставят операторов более целевого спроса с относительно небольшим товарным и клиентским потоком, а также длительным пребыванием посетителей (киносеанс, концерт, спектакль, развлечения, занятие в фитнесе, творческих и учебных группах).
Представьте ситуацию при которой массы тяжёлых продовольственных товаров концентрируются на верхних этажах, туда же устремляется и основная часть покупателей. Это не только существенное удорожание за счёт ухудшения внутренней логистики, но и ухудшение условий покупки, так как покупателям придётся самостоятельно возвращать товары обратно на уровень входа. Движение товара в таком торговом центре из логичной и удобной прямой линии превратится в бессмысленную вертикальную петлю. Дополнительная нагрузка на все механические устройства вертикального перемещения, загрузка товара на верхние этажи потребует усиления конструкций всего здания и в определённом степени приведёт к повышение его центра тяжести, что негативно скажется на его сейсмоустойчивости и сейсмобезопасности. Поэтому случаи размещения самых сильных магнитов (крупных продовольственных магазинов) на верхних этажах торговых центров, хотя и встречаются в мировой практике, но всё же крайне редки. Гораздо чаще можно встретить на верхних этажах общепит, усиленный деликатесными магазинчиками.
Важно отметить, что и практика назначения арендных ставок основывается, на проходимости и размере арендуемых мест, то есть напрямую связана с внутренней логистикой торговых центров. Чем ближе арендное место к главному входу торгового центра, чем сильнее проходящие около него транзитные покупательские потоки и чем меньше его размеры, тем выше будет арендная ставка. И соответственно большие площади расположенные дальше от главного входа, как по горизонтали, так и по вертикали, со слабыми транзитными покупательскими потоками должны сдаваться по более низким арендным ставкам. При этом важно помнить, что арендная ставка и арендная нагрузка разные вещи.
На верхних этажах наиболее опасны такие аттракционы, в которых посетитель не может самостоятельно и быстро без помощи инструкторов покинуть помещение в случае возникновения опасности, такие как искусственные скалы для занятий альпинизмом и верёвочные парки. Недопустимо применение горючих и выделяющих большие количества токсичных газов материалов, особенно когда они сконцентрированы в больших объёмах.
Перенос кинотеатров на нижние этажи в уже построенных многоэтажных зданиях практически невозможен по целому ряду причин прежде всего из-за нарушения конструктивной прочности зданий торговых центров — разрушается стандартная сетка колонн, высота стандартных этажей недостаточна для кинозалов. К этому добавляется клубок логистических, экономических и юридических проблем, которые способны привести к полному прекращению деятельности торгового центра. В подобной ситуации многоэтажным торгово-развлекательным центрам легче отказаться от кинотеатров и развлекательных детских зон, чем пытаться их перенести на первые или вторые этажи.
Авторы: Кира и Рубен Канаян, группа компаний «Kanayan Retail & Development Consulting»
