В современном мире рынок ритейла и индустрия торгового девелопмента фактически срослись в единое целое. Внешние удары по сетевой торговле, пройдя сквозь нее, бьют и по сфере недвижимости. Так, сегодня рынок все еще ощущает последствия экономического спада 2014-2017 годов, который привел к резкому уменьшению нового строительства, как в Москве, так и в регионах. Противоядием от этой болезни может стать переход на новые форматы ведения бизнеса.
Переходный период
Ухудшение общей ситуации в сфере ритейла наблюдалось со времен начала периода экономической и геополитической нестабильности. Внешнее давление на себе испытали, как простые граждане, так и представители бизнеса. Мы все помним, каким шоком стал скачек валютных курсов в 2014 году, и то, как это повлияло на потребительскую активность в стране. Одна за другой покидать российский рынок тогда стали иностранные торговые сети, которые не выдерживали новых правил игры. Те игроки, которые остались в бизнесе были вынуждены проводить оптимизации и повышать цены. Все это негативно отразилось и на торговом девелопменте в Российской федерации, который вступил в период стагнации.
По информации Росстата за 9 месяцев 2017 года в РФ было построено около 7,7 млн. кв. м торговой недвижимости.
"Несмотря на некоторые положительные сдвиги с продажами в 3-4 квартале 2017 года и сейчас, тенденция уменьшения объемов строительства будет иметь место еще в ближайшие 2-3 года, так как рынок недвижимости по известным причинам инертен. Даже если предположить, что завтра нас ждет потребительский бум, торговых площадей резко больше не станет. Это объясняется тем, что проектирование, получение градостроительных документов, стройка и т.д. занимают время. Динамика по обеспеченности населения качественными торговыми площадями в целом по России положительная. Лидерами по этому показателю являются Москва и Московская область, Ханты-мансийский автономный округ, Челябинская и Нижегородская области", — анализирует эксперт.
Сегодня застройщики стали куда аккуратнее относиться к собственным деньгам. Они не так легко решаются на рискованные проекты в стиле возведения объекта регионального или суперрегионального формата в городе, где успешное присутствие такого комплекса не является очевидным. Развитые рынки на данный момент уже близки к насыщению подобными ТЦ. Конкуренция между ними растет, а подходящие площадки под строительство не так легко найти.
Надежда Сложеникина, старший аналитик по торговой недвижимости департамента исследований Colliers International, обращает внимание на то, что региональный рынок торговой недвижимости имеет интересную структуру.
"Объем качественных торговых площадей там составляет 75% от всего рынка. При этом количественно структура торговых объектов делится практически поровну – 47% непрофессиональных ТЦ против 53% профессиональных. Такие данные свидетельствуют о представленности рынка качественных торговых площадей крупноформатными объектами — регионального и суперрегионального уровня, а также значительной доли объектов малого формата, построенных в советский либо перестроечный период, преимущественно низкокачественного рыночного формата. При этом в стране остается еще достаточно много небольших городов и даже целых регионов, где качественные торговые объекты практически отсутствуют", — заверяет аналитик.
В Московском регионе отмечается похожая ситуация. Так, на долю качественных торговых площадей приходится 71% общего объема квадратных метров, а соотношение количества профессиональных и непрофессиональных ТРЦ 51% на 49%.
В компании ТПС "Арендатор.ру" рассказали, что для строительства крупных ТРЦ сегодня интересны, прежде всего, города-миллионники с большими потоками людей. Как утверждают эксперты компании, в этих городах девелоперов интересуют те места, где сталкиваются несколько потоков: метро (если таковое есть), крупная магистраль и большая жилая зона в непосредственной близости от ТРЦ.
Тимур Хазраткулов, операционный директор управляющей компании SRV, говорит о том, что основная доля инвестиций в торговую недвижимость происходит благодаря частным компаниям. "При этом местные девелоперы работают на высоко конкурентных рынках, строя небольшие торгово-развлекательные центры до 30 тыс. кв. м. GBA. Большая доля этих ТРЦ строится без привлечения консультантов и без какой-то внятной концепции. Опытные девелоперы предпочитают работать на куда менее конкурентном региональном рынке в крупных городах, развивая более продуманные и концептуальные торговые пространства", — подчеркнул специалист.
Кризис среднего возраста
Другим важным трендом, который стал формироваться в условиях деформации рынка, в последние годы стал полный пересмотр концепции понимания того, что собой представляет современный торговый комплекс.
Это подтверждается и тем, что в Послании к Федеральному Собранию был озвучена мысль о том, что у власти сегодня существует потребность формирования современной среды для жизни, путем преобразования городов и поселков, а также создания коммерческой инфраструктуры. Пока что по данному пути идут лишь Москва и Санкт-Петербург, но в ближайшем будущем процесс будет запущен и в регионах. Тогда ситуация начнет меняться значительно. Уже сейчас в Екатеринбурге, Казани и Новосибирске мы можем наблюдать новые и интересные проекты. Все это говорит о постепенном повышении уровня регионального девелопмента за счет позитивного влияния двух столиц. Так, к примеру, приход компании IKEA в города-миллионники резко снизил конкурентоспособность местных девелоперов. Местные игроки в этой ситуации вынуждены подтягивать свои проекты до приемлемого уровня, чтобы не лишиться значительной части трафика.
Павел Ковшаров, основатель семейных парков приключений Zaмания, также уверен в том, что многие торговые центры диверсифицируют целевые аудитории, превращаясь из торговых центров с узким позиционированием в ТРЦ семейного формата. "Очевидно, что сегодня ТЦ не может быть сфокусирован только на аудитории 40-летних холостых мужчин или 35-летних женщин-карьеристок. Для минимизации рисков, девелопер должен собирать достаточно разную аудиторию в радиусе охвата своего ТЦ. Он должен быть интересен довольно разным целевым группам, чтобы обеспечить приемлемую экономику проекту, хороший уровень конвертации в своем ТЦ. Поэтому формат семейных ТРЦ сегодня кажется довольно универсальным и безопасным форматом — при условии грамотного управления торговым объектом", — подчеркнул Ковшаров.
Семья — это, как минимум, три разных целевых группы (мужчины, женщины, дети). Соответственно, чтобы все они пришли в один торговый центр, каждому из членов семьи необходимо суметь предложить различный эмоциональный опыт. Для женской аудитории это может быть салон красоты и магазин хобби-товаров, для мужчины — барбер-шоп и стейк-хаус, для детей — веревочный лабиринт или батутный центр. Когда у каждой целевой группы есть занятие по душе, увеличивается общий интерес к ТЦ, растет трафик, а также показатели конвертации у торговых операторов.
В столице весомую долю в структуре новых торговых объектов 2018−2019 годов занимают именно районные ТЦ. Так, компания ADG group намерена сформировать сеть из 39 объектов такого рода. Совокупная площадь данных ТК составят 480 тыс. кв. м. При этом объекты будут создаваться на базе старых советских кинотеатров, что еще раз говорит о склонности рынка к качественному редевелопменту и реновации. В регионах данный тренд куда менее очевиден, но уже нащупывает контуры развития. Однако затормозить или перенаправить эти процессы могут последствия событий в ТРЦ "Зимняя вишня" в Кемерове. В свете недавней трагедии могут последовать существенные перестройки или закрытия тех ТРЦ, которые располагаются в зданиях, построенных не для этих целей. Также многие проекты такого формата могут быть заморожены.
И все же сегодня торговые комплексы, стремясь работать в формате семейных проектов, активно интегрируют в свои концепции эмоциональные, развлекательные и рекреационные составляющие. Ранее столь крупного объема "эмоциональных" якорей в региональных торговых центрах не наблюдалось. Это семейные заведения общепита, развлекательные центры, "города профессий" и т.д.
Станислав Ступников, говорит о том, что в регионах сегодня хоть и медленно, но появляются не только современные ТРК, но даже торговые кварталы, как например – "134" в городе Иркутск.
"Люди там могут погулять, поесть и просто хорошо провести время. Для них это другой уровень жизни. Если смотреть на статистику и сравнивать с Московской областью, где обеспеченность качественными торговыми площадями на 1 тыс. жителей 432,1 кв. м, то логично просится вывод, что например, в Брянской области, где этот показатель 317,2 кв. м, есть нехватка качественных торговых площадей, но количество населения здесь в разы ниже, уровень дохода населения меньше. Один крупный ТРК здесь уже есть, поэтому вряд ли на деле есть нехватка. Скорее всего, регионам уже нужны небольшие качественные форматы "у дома" так же, как и в двух столицах, позволяющие не затрачивать много времени на покупки товаров первой необходимости", — добавил Ступников.
Расставляя сети
Главным драйвером развития ритейла в Москве и регионах уже несколько лет подряд является продовольственный сектор. Продуктовые торговые сети все время наращивают темпы своей экспансии по всей стране. Помимо продовольственного сегмента сегодня хорошо развиваются сегменты бытовой техники и электроники, а также детские развлекательные и образовательные центры, такие как "КидБург" и "Zамания". За последние два года эти операторы построили новые проекты не только в Москве и Санкт-Петербурге, но на востоке страны.
По мнению Людмилы Ревы, директора отдела аренда концерна SRV, иностранные ритейл-сети сейчас все еще проводят оптимизацию. "Да, некоторые сети закрывают свои магазины, но не уходят окончательно. Остаются самые востребованные форматы на самых эффективных площадках", — заявила эксперт.
То, каким станет это наполнение, а также другие вопросы по теме обсудят руководители девелоперских и ритейл-компаний в ходе делового обеда BestLunch, который состоится в Москве 25 апреля.
Сергей Михайлов, редактор Arendator.ru в Санкт-Петербурге специально для Retail.ru
