Торговая Москва идет на уступки
Из-за девальвации национальной валюты и сокращения потребительской активности Москва лишилась места в тройке самых дорогих городов Европы по стоимости аренды помещений стрит-ритейла. Теперь собственники такой недвижимости вынуждены идти на уступки арендаторам, перезаключая договоры по рублевым ставкам. Но ритейлеры рассчитывают, что владельцы помещений согласятся брать рентные платежи исходя из оборота магазина.
По итогам 2014 года Москва выпала из тройки самых дорогих европейских городов по ставке аренды в сегменте стрит-ритейла (как правило, это нежилые помещения на первых этажах), говорится в исследовании JLL. За год ставки снизились на 25%, до $4,5 тыс. за 1 кв. м в год. Теперь Москва уступает Парижу ($21,7 тыс. за 1 кв. м), Лондону ($16,5 тыс.) и Мюнхену ($5,2 тыс.). Москва впервые оказалась в тройке европейских городов с самыми высокими ставками в 2007 году, но выбыла из нее в кризис 2009 года, напоминают консультанты JLL. К 2012 году, когда рынок недвижимости стабилизировался, Москва вернула утраченные позиции. В отличие от прежнего кризиса, сейчас владельцы помещений стрит-ритейла охотно идут на уступки. По данным директора департамента стрит-ритейла Knight Frank Виктории Камлюк, сегодня 90% вакантных площадей сдаются в аренду по рублевым ставкам. В остальных случаях арендаторам предлагают зафиксировать границы валютного коридора, что фактически означает переход на рубли, уточняет она. До сих пор эта тенденция была характерна только для крупных торгцентров.
По прогнозам Knight Frank, скоро арендаторы помещений стрит-ритейла могут рассчитывать на новую схему расчета с арендодателями, предполагающую небольшую фиксированную ставку и процент от оборота магазина. «Единичные случаи на рынке уже есть, на такую систему расчета перешли некоторые рестораны и супермаркеты»,– отмечает партнер «Магазина магазинов» Марина Маркова. Привязанный к обороту платеж крайне невыгоден арендодателям: товарооборот в уличной торговле привязан к пешеходному трафику и спрогнозировать его невозможно, но сейчас выбора у владельцев помещений нет, указывают в Knight Frank. По данным «Магазина магазинов», за 2014 год уровень вакантных площадей в этом сегменте вырос на 3%, до 8%, с начала 2015 года увеличился еще на 1–1,5%. По прогнозам госпожи Марковой, к середине этого года на главных торговых улицах Москвы будет пустовать 10–15% помещений. По данным Knight Frank, в конце 2014 года в спальных районах столицы доля вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла достигала 17–20%.
«Сегодня у нас не более 10% договоров аренды номинировано в долларах, еще в августе этот показатель доходил до 70%»,– подтверждает новую тенденцию директор по развитию Inventive Retail Group (развивает магазины re:Store, Samsung, Sony, Nike и Lego, Prenatal) Денис Стенько. «У «Связного» на конец 2014 года всего для 10% договоров аренды ставки были привязаны к валютным курсам. И на сегодняшний день мы привели 98% таких договоров к рублевым ставкам»,– добавляет вице-президент «Связного» Илья Смирнов. У «Евросети», по словам его вице-президента Владимира Бычека, не более 1,5–2% договоров номинированы в валюте, но и они сейчас пересматриваются. Он также добавил, что некоторые владельцы помещений стрит-ритейла уже начали предлагать арендные каникулы на два-три месяца. Но, оговаривается господин Бычек, у сети только два контрагента, которые согласились привязать ставки аренды к товарообороту магазина. Пока переход на «оборотные» контракты не носит массового характера, хотя это позволяет оптимизировать издержки, связанные с ярко выраженной сезонностью бизнеса ритейлеров, признают исполнительный директор «Адамаса» Максим Вайнберг и представитель «М.Видео» Антон Пантелеев.
Владельцы помещений стрит-ритейла в любом случае будут идти на дальнейшие уступки. Большинство арендаторов пересмотрели свои бюджеты на аренду: так, у банков эта сумма сократилась на 40%, до 600 тыс. руб. в месяц за 100–500 кв. м, у ресторанов – на 34%, до 2 млн руб. в месяц за 600 кв. м и более, у ритейлеров – на 10%, до 900 тыс. руб. в месяц за 1 тыс. кв. м, отмечает глава отдела стрит-ритейла JLL Светлана Ярова. Но процесс снижения спроса со стороны арендаторов и ставок неравномерный: если на Тверской улице стоимость аренды снизилась на 40%, то на Кузнецком Мосту или Никольской улице вообще никакой коррекции цен не наблюдалось, говорит Марина Маркова. По прогнозам JLL, наиболее востребованными в 2015 году окажутся помещения стрит-ритейла в таких новых пешеходных зонах, как Пятницкая, Маросейка и Покровка.
Александра Мерцалова, Анастасия Дуленкова, Мария Коломыченко, ИД «Коммерсантъ»
