Торговцев стало слишком много
Москва и Санкт-Петербург практически исчерпали свой потенциал для строительства торговых центров. Уже в ближайшие годы возводить их станет невыгодно, и чтобы не потерять своих покупателей, собственникам придется заняться редевелопментом. Зато не хватает торгцентров в Подмосковье, Татарстане и Башкирии, где до сих пор сохраняется высокая покупательная способность. Но массовый выход девелоперов в эти регионы сдерживает высокая стоимость участков под застройку.
Согласно исследованию Knight Frank, Москва совместно с Подмосковьем стала субъектом с наибольшей эффективной емкостью рынка. Под «эффективной емкостью» аналитики подразумевают объем площадей, который позволяет всем торговым центрам работать как минимум безубыточно, но без эффекта «каннибализма». Свои расчеты компания проводила, исходя из потенциального торгового оборота региона, его уровня развития, численности и структуры населения, доходов жителей и т. д. Так, столице и Подмосковью совокупно требуется более 5 млн кв. м торговых площадей, следует из расчетов Knight Frank. При этом в Москве уже построены и проектируются торговые центры общей площадью примерно 7,5 млн кв. м. «То есть эффективная емкость рынка скоро будет исчерпана»,– резюмируют в компании.
Похожая ситуация и в Санкт-Петербурге, где требуется чуть более 2 млн кв. м, но существующие площади (около 2,5 млн кв. м) уже превышают эту потребность. Чтобы в такой ситуации выживать, собственникам торгцентров придется заниматься редевелопментом, поясняют в Knight Frank. Например, по данным аналитиков, в Москве около 19% качественных торговых площадей морально устарели, в Санкт-Петербурге – примерно 60%.
Регионом с наибольшим нереализованным потенциалом стала Московская область. По данным консультантов, региону требуется 2,6 млн кв. м торговых площадей, в то время как сейчас там функционирует лишь 956 тыс. кв. м. Помимо Подмосковья к перспективным для строительства торгцентров относятся Красноярский край (требуется 730 тыс. кв. м, функционирует 218 тыс.), Татарстан (920 тыс. против 530 тыс. кв. м), Башкирия (780 тыс. против 286 тыс. кв. м) и Дагестан (необходимо построить около 350 тыс. кв. м под торговлю, при этом пока не построено ни одного объекта).
Член совета директоров ГК «Регионы» Амиран Муцоев (развивает сеть торгцентров «Июнь») соглашается, что Подмосковье, Татарстан и Красноярский край интересны для девелоперов, так как в этих регионах до сих пор высокий платежеспособный спрос. С этим соглашается заместитель гендиректора ГК «Детский мир» Алексей Воскобойник. «В Башкирии и Татарстане, как и в Подмосковье, больше покупают одежды и обуви в отличие от южных районов, например Дагестана»,– поясняет он. Но в этих регионах, признает господин Муцоев, земля под застройку и инженерные сети дорогая. Из-за высокой стоимости кредитов в ближайшее время ситуация вряд ли изменится, прогнозирует он.
По данным Knight Frank, на конец 2013 года предложение качественных торговых площадей по всей стране составляло менее 7,5 млн кв. м. Вакантными оставались примерно 3% площадей. В 2014 году запланировано к вводу еще более 2 млн кв. м.
Сегодня более чем в 30 городах с населением свыше 100 тыс. человек вообще отсутствует цивилизованная торговля, рассказывает господин Воскобойник. «Мы в принципе готовы выходить в неразвитые с точки зрения ритейла регионы, например в открывающиеся торговые комплексы или на исторические площадки в центре города. Такой подход позволяет выигрывать за счет отсутствия конкурентов – появление в регионе первым позволяет занять хорошие позиции»,– говорит он. Директор по маркетингу и рекламе обувной сети Alba Станислав Колосков говорит, что в своем среднем ценовом сегменте ритейлер старается открывать салоны в уже развитых регионах, где существуют крупные торговые центры с хорошим трафиком и интересным наборов арендаторов.
Исполнительный директор сети ювелирных салонов «Адамас» Максим Вайнберг считает, что насыщенность региона торговыми площадями – показатель из прошлого. По его мнению, при выходе сети в регион полезнее смотреть не на насыщенность торговыми площадями и присутствие конкурентов, а на специфику и культуру потребления. «Например, в Татарстане, несмотря на довольно большое количество торговых центров, сохраняются рынки, и продуктовые, и вещевые»,– пояснил господин Вайнберг.
Анастасия Дуленкова, Халиль Аминов, ИД «Коммерсантъ»
