В новом году инвесторы узнают, что и где можно строить в Новой Москве
Территории Новой Москвы, прозванные архитекторами из-за своих очертаний на карте «юбкой», наконец станут «прозрачными» для инвесторов. Так, в новом году правительство планирует утвердить Схему территориального планирования, которая фактически станет генеральным планом развития присоединенных территорий. Игроки рынка ждут упрощения процедуры получения разрешений на строительство, а также скачков цен в разных районах.
Как рассказали в департаменте развития новых территорий, в ведомстве надеются, что Схема территориального планирования будет принята в конце первого квартала 2014 года.
«В юридическом смысле она не будет являться генеральным планом, – пояснили в пресс-службе департамента. – Однако по факту это будет генплан. То есть документ четкими границами определит, что и где можно строить. Где коммерческую недвижимость, где многоэтажки, где малоэтажное жилье и т.д. В 2015 году схема территориального планирования войдет в Генеральный план развития Москвы на 2015–2035 годы. Возможно, с какими-то коррективами, но весьма незначительными. Основные ориентиры вложений, мы надеемся, инвесторы увидят уже весной».
По словам гендиректора «Метриум Групп» Марии Литинецкой, само по себе утверждение генплана вряд ли приведет к удорожанию жилья – все будет зависеть от конкретных планов властей на карте. Например, если по плану промзона, расположенная в определенной локации, сохранит свое функциональное назначение в долгосрочной перспективе, то окружающая недвижимость может даже подешеветь. И наоборот, цены повысятся, если будет известно, что в недалеком будущем промзона будет выведена, а на ее месте появится новый микрорайон со всей необходимой инфраструктурой. Однако в любом случае этот процесс будет растянут во времени, считает собеседница РБК daily.
«Всплеск интереса девелоперов к Новой Москве мы наблюдали в 2011 году, сразу после объявления о ее присоединении, – говорит управляющий партнер ГК «Глубина» (имеющий несколько проектов рядом с границами Новой Москвы) Дмитрий Гусев. – С тех пор прошло более двух лет, и как девелоперам, так и потребителям стало ясно, что никакого особого «московского» развития присоединенные территории, по всей вероятности, не получат. Поэтому ажиотаж вокруг Новой Москвы сошел на нет, и девелоперам малоэтажных проектов эта зона «замкадья» сегодня интересна не более чем остальные территории вокруг столицы».
Гендиректор «Новые Ватутинки» Александр Зубец, реализующий проект в самом центре присоединенных территорий, считает, что в перспективе Новая Москва покажет дополнительный рост цен. Но жилые комплексы, расположенные в этой локации, смогут догнать «старомосковские» дома по стоимости квартир только после того, как Новая Москва станет полноценной частью столицы, то есть когда будут реализованы планы по строительству дорог и метро.
Директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов отмечает, что в сегменте коммерческой недвижимости объемы ранее анонсированных проектов уже превышают 3 млн кв. м, однако нельзя исключать, что некоторые из них могут быть пересмотрены. Добавление же ясности, которое принесет на новые территории генплан, только повысит интерес инвесторов. Станет понятна и долгосрочная стоимость земельных участков.
«Цена на некоторые из них вырастет, на другие – упадет или не изменится, – говорит г-н Гаврилов. – Как обычно, наибольшей популярностью будут пользоваться локации с хорошим трафиком. Соответственно, возможен даже кратный рост цен на землю в отдельных локациях. Средний рост цен может превысить и 30%, однако этот прогноз аналогичен «средней температуре по больнице» и его не стоит использовать для принятия решений».
По словам г-на Гаврилова, текущая обеспеченность ТИНАО качественными ТЦ составляет порядка 600 кв. м на 1 тыс. жителей. И это сравнительно высокий показатель. К примеру, во многих европейских городах речь идет о данном индикаторе на уровне 400–500 кв. м. При этом реализация уже объявленных проектов может довести данную цифру до показателя свыше 850 кв. м. Интерес же для девелоперов могут представлять небольшие торговые центры районного и окружного форматов, нацеленные на определенные кластеры населения. С точки зрения развития офисной недвижимости присоединенные территории вряд ли станут привлекательными для компаний, которые сейчас располагаются в Москве. А складская недвижимость, наоборот, может стать интересной темой. Согласно исследованиям CBRE, успешное завершение реконструкции ЦКАД создаст хорошие предпосылки для развития складских кластеров на западе и юго-западе столицы. Однако даже в данном случае речь идет и цифрах менее 2 млрд долл. в течение нескольких лет, отмечает собеседник издания.
По мнению г-жи Литинецкой, инвесторам сейчас нелегко выходить на новые площадки. Сколько власти ни пытаются сделать процедуру получения исходно-разрешительной документации более прозрачной, позитивных изменений практически не наблюдается. Тем не менее после принятия генплана застройщикам и инвесторам все-таки станет легче. Регламентирующий документ внесет ясность в перспективы присоединенных территорий – картина станет более понятной.
Алексей Синяков, РБК Daily
