Компания CBRE на основе анализа итогов текущего года определила тенденции на рынках коммерческой недвижимости и перспективы его развития на 2014 год.
Офисы
В 2013 году в офисном сегменте, в целом, сохранились тенденции предшествующих лет: и спрос, и предложение демонстрируют движение за пределы ТТК и МКАД.
По итогам года общий объем новых офисных площадей достигнет 882 000 кв. м, что на 60% превышает показатель за 2012 год, 556 000 кв. м. Таким образом, общее количество качественных офисных площадей на конец года составит 14 млн кв. м (в сегменте класса А – 2,7 млн кв. м (19%), в сегменте класса В – 11,3 млн кв. м (81%)).
Прогноз аналитиков Компании – Согласно нашим прогнозам, объем заключенных сделок за IV квартал составит более 300 000 кв. м, а общий объем за 2013 год – 1,1 – 1,2 млн кв. м, что также сопоставимо с показателем за 2011 и 2012 годы.
По мнению аналитиков Компании развитие ситуации в офисном сегменте в 2014 году на рынок будет влиять продолжающаяся нестабильная макроэкономическая ситуация в еврозоне, а также ухудшающийся прогноз экономического развития России. Внушительный объем заявленных на 2014 год проектов: около 1,4 млн. кв. м.,– может способствовать росту вакантных площадей как в сегменте класса А, так и в сегменте класса В со второй половины года. В случае выхода еврозоны в позитив ситуация будет более благоприятной.
Торговые помещения
В 2013 году девелоперы торговой недвижимости продемонстрировали оживление: значительное количество проектов было разморожено. К концу 2013 году ожидаемый объём предложения –360 тыс. кв.м., из которых 100 тыс. кв.м. – специализированные торговые центры. В 2014 году будет предложено около 1,1 млн. кв.м. новых торговых площадей В 2015 году – порядка 0,5 млн. кв.м.
В 2014 году на рынок выйдет целый ряд статусных проектов: Авиа Парк, Колумбус и Вегас Крокус Сити. Интерес к стрит-ритейлу может снизиться.
В регионах стоит выделить ТРЦ Калейдоскоп в Новосибирске, который станет крупнейшим в городе, а Аэропарк в Брянске, 1-я фаза Тау Гэллери в Саратове, реконструированный торговый центр Екатерининский в Екатеринбурге.
Ввод новых торговых площадей в регионах в 2013 году превысит 1 млн. кв.м., а потенциал 2014 года превышает 2 млн. кв.м.
Продолжает развиваться тренд на открытие fashion ритейлерами онлайн-порталов. За последние месяцы были открыты порталы Apple, LaCoste, Motivi, Tommy Hilfiger, Zara. До конца года и в начале следующего интернет запуск планируют бренды Karen Millen, Massimo Dutti, Oysho, люксовый монобрендовый ритейлер LVMH. Согласно исследованиям CBRE эта тенденция не приведет к заметному сокращению спроса ритейлеров на торговые площади. В Западной Европе развитие интернет-торговли сопровождалось уменьшением площади магазинов в среднем на 8-10%.
Средние арендные ставки в долларовом исчислении в популярных московских торговых центрах по оценке CBRE выросли на 5-7%. В 2014 году эта тенденция продолжиться, если макроэкономическая ситуация будет благоприятной и спрос не упадет.
Выход новых знаковых объектов увеличит стимулы к проведению реноваций. По оценкам аналитиков Компании сейчас более, чем 1 млн. кв.м. торговых центров, требуют обновления для сохранения своей конкурентоспособности и эффективности.
Склады
Рынок складской недвижимости продолжает ставить рекорды. Объем нового предложения в 2013 году составит порядка 1 млн. кв.м. и станет рекордным с 2007 года.
Доля крупных сделок (40 тыс. кв. м. и более) составила более 1/3 объемов нового строительства. При этом рынок становится все более форвардным: доля сделок по еще не построенным площадям составила в 2013 году порядка 60%.
Анонсированный девелоперами объем строительства на 2014 год составляет порядка 1,5 млн. кв. м. При этом, мы ожидаем, что реально может быть построено около 1 млн. кв. м. при условии, что макроэкономическая ситуация не ухудшится существенно.
Однако, усиление макроэкономических рисков, в 2013 году делает девелоперов осторожными и повышает их интерес к сделкам в формате build-to-suit и форвардным сделкам. Доля сделок BTS, как и ранее, будет превышать 30%.
Арендные ставки остаются на уровне прошлых лет в районе 135-140 долларов США за 1 кв. м. В 2014 году они ожидаются стабильными на этом уровне.
Гостиницы
Развитие гостиничного рынка Москвы по-прежнему нацелено на удовлетворение спроса со стороны бизнесменов и состоятельных путешественников. В 2013 году в столице вводятся новые 4 и 5 звездочные отели, общим фондом порядка 970 номеров. В 2014 году на рынок могут прийти более 1,300 номеров в гостиницах 4-5 звезд.
При этом развитие инфраструктуры для менее обеспеченных путешественников идет значительно медленнее. В результате Москва существенно недоиспользует свой туристический потенциал, который составляет не менее 8 – 10 млн. человек в год, или в 2 раза больше текущего уровня.
В целом же гостиничный рынок Москвы чувствует себя достаточно хорошо, а его показатели эффективности недалеки от пред-кризисных значений. По стоимости номера Москва входит в топ-3 наиболее дорогих городов Европы.
Инвестиции
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2013 году составит порядка 6 млрд. долларов США, увеличившись на 20% к уровню прошлого года. Основную активность проявляли российские инвесторы. Доля иностранных игроков составила 36%.
Инвесторы фокусируются на высококачественных офисах и торговой недвижимости. Их доля в общем объеме инвестиций составила порядка 40 и 50%, соответственно. Доходность московской коммерческой недвижимости превышает показатели в основных городах Европы на 200 – 300 базисных пунктов.
В 2013 году в регионы было инвестировано около 1 млрд. долларов США: в основном, в торговую и складскую недвижимость.
В 2014 году ожидается стабилизация экономической активности в районе 5,5 – 6,5 млрд. долларов США под влиянием текущей ухудшающейся макроэкономической ситуации при дефиците выставляемых на продажу высококачественных объектов.
По материалам компании CDRE
