«Если ты хочешь открыть новый, никому не известный магазин обуви и иметь успех в своем начинании, найди в городе место, где уже продают самую популярную и качественную обувь, и открой магазин на этой улице. Тебе повезет, если твой магазин будет находиться рядом с самым лучшим магазином этого города».
По данным международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, разнообразие магазинов и присутствие крупных брендов, таких как Primark, Apple и Zara, играют крайне важную роль в обеспечении успеха непремиальных торговых центров.
Состав арендаторов и присутствие высококлассных ритейлеров являются основной причиной, по которой потребители совершают покупки в определенном месте. Управляющие определили трех наиболее востребованных ритейлеров, то есть ритейлеров с наибольшим потоком покупателей, которые присутствуют в их торговых центрах. Независимо от размера или статуса торгового центра, каждый из них может похвастаться якорными арендаторами, такими как Zara, Primark или H&M. Это говорит о том, что многие высококлассные ритейлеры имеют диверсифицированные портфели магазинов, как в премиальных, так и непремиальных торговых центрах.
Управляющие считают удобный доступ для автотранспорта и наличие парковок более важным фактором привлечения посетителей по сравнению с размером торгового центра или его местоположением. Это подтверждает результаты недавнего отчета компании CBRE – How We Shop: Inside the Minds of Europe’s Consumer («Как мы совершаем покупки: читаем мысли европейских потребителей»), в котором говорится о том, что покупатели однозначно предпочитают использовать собственные машины для посещения продуктовых магазинов или магазинов одежды.
Результаты исследования говорят о том, что качественные непремиальные торговые центры работают в самых разнообразных местах: это квартал, район, субрегион и регион. В то время как размер охвата считается важным фактором, он в основном свидетельствует о степени успешности центра – его способности привлекать средства в пределах охваченной им территории. Качественные непремиальные торговые центры также все чаще привлекают более состоятельных покупателей.
Альберт Хуглэнд, исполнительный директор отдела по управлению торговыми центрами, CBRE, прокомментировал:
«Управляющие торгового центра могут оказывать существенное влияние на его успех, в частности, если центр получает поддержку в виде регулярных инвестиций, направленных на поддержание его хорошего внешнего вида и конкурентоспособности. Следует отметить, что большинство успешных центров либо были открыты, либо провели капитальный ремонт в течение последних 10 лет, причем в большинстве случаев это произошло за последние пять лет. Непремиальные же центры, показывающие более низкие результаты, страдают от нехватки инвестиций, что зачастую связано со структурой прав собственности на центр.
Местоположение торгового центра в черте города имеет немного более важное значение в Великобритании и Нидерландах, где этот фактор является обязательным условием успеха. Итальянские торговые центры чаще располагаются в пригородных или загородных районах, что объясняет их относительно низкий рейтинг. Удобное транспортное сообщение, безусловно, является важным фактором успеха для некоторых центров.
Уровень конкуренции в городе существенно различается в зависимости от типа центра, выполняемой им функции, а также его положения в зоне охвата. В более крупных городах непремиальные торговые центры, как правило, сталкиваются с сильной конкуренцией со стороны других ритейлеров, но такая конкуренция способствует достижению желаемого результата и повышению общей привлекательности города. Таким образом, если непремиальный центр имеет достаточные хорошие характеристики, чтобы привлекать покупателей, конкуренция, создаваемая близлежащими центрами, может также считаться дополнительным фактором успеха.
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE в России, сказал:
«В России, включая Москву, уровень конкуренции между торговыми центрами пока ниже, чем в Западной Европе. Соответственно, состав факторов, способствующих достижению коммерческого успеха, является более широким. Достаточно много торговых объектов характеризуется хорошей прибыльностью, не имея сильного пула арендаторов, а благодаря таким факторам, как расположение возле метро, минимальное присутствие конкурентов или сложная транспортная ситуация на пути к знаковым торговым объектам. И данная ситуация, вероятно, не изменится в ближайшие 3-5 лет».
Наталья Ильичева,
