Девелопер построит бизнес-центр в районе Кутузовского проспекта
O1 Properties Бориса Минца купила землю рядом со станцией метро «Парк Победы» под строительство бизнес-центра площадью 27,3 тыс. кв. м. Инвестиции в этот проект с учетом сделки могут составить $100–116 млн. На западе Москвы не хватает офисов класса А – в общем объеме предложения их доля составляет всего 6%.
O1 Properties купила 0,41 га на улице Василисы Кожиной под строительство бизнес-центра класса А, рассказал ”Ъ” источник, близкий к сделке. В О1 подтвердили покупку, отказавшись назвать продавца и сумму сделки.
По словам представителя O1, здесь будет построен бизнес-центр площадью 27,3 тыс. кв. м с паркингом на 300 машино-мест. Председатель правления O1 Properties Дмитрий Минц говорит, что компания давно присматривается к району Кутузовского проспекта. «Это знаковое для Москвы место – один из самых перспективных рынков офисной недвижимости класса А»,– отмечает он. Объем инвестиций в проект не раскрывается, так как сроки выхода на площадку пока не определены. «Мы получили градостроительный план застройки участка (ГПЗУ), есть решение градостроительно-земельной комиссии об изменении разрешенного вида использования земли. Проектные документы дорабатываются»,– рассказал господин Минц.
По оценкам партнера компании Praedium Investment Capital Светланы Кара, инвестиции в строительство бизнес-центра на выбранной площадке могут составить $90–100 млн. Она отмечает, что доходность девелоперских проектов в офисном сегменте составляет 17–20% годовых с учетом заемного капитала, при строительстве на собственные средства – до 15%. Стоимость участка генеральный директор «Гео Девелопмента» Максим Лещев оценивает в сумму до $10 млн, если при покупке уже был ГПЗУ на строительство офисного центра – до $16 млн.
В октябре прошлого года в интервью “Ъ” Дмитрий Минц подчеркивал, что О1 не девелоперская, а инвестиционная компания, а одна из проблем российских девелоперов заключается в том, что они хотят охватить весь рынок, вместо того чтобы сосредоточиться на одном сегменте недвижимости. О1 выбрала для себя офисный сегмент: компании принадлежат 11 действующих бизнес-центров общей арендуемой площадью 445,5 тыс. кв. м. В портфеле О1 два девелоперских проекта – строительство бизнес-центра на Октябрьской улице (31 тыс. кв. м) и реконструкция территории завода «Большевик». Покупку новой площадки Дмитрий Минц объясняет тем, что компания всегда ищет новые проекты. «Даже с учетом финансирования строительства нового объекта изначально определенная пропорция 80:20 между готовыми и строящимися активами будет выдержана»,– утверждает он. Рыночная стоимость этого портфеля вместе с тремя девелоперскими проектами оценивается в $3,85 млрд.
На западе Москвы не хватает офисов класса А, соглашаются консультанты. «Их доля в общем предложении в ЗАО составляет 6%, и они очень востребованы – уровень вакантных площадей два года держится на уровне 1%»,– говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Алексей Кучвальский. Руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин утверждает, что вдоль Кутузовского проспекта (к нему примыкает улица Василисы Кожиной) за Третьим транспортным кольцом вообще нет офисов класса А, при этом арендные ставки в объектах класса В достигают $771 за 1 кв. м в год против $573 в среднем по рынку (при оценке этого субрынка консультанты не учитывают офисные площади в ММДЦ «Москва-Сити»).
Екатерина Геращенко, ИД «Коммерсантъ»
