ВТБ намерен выйти из девелоперского бизнеса, который по большей части достался ему за долги во время кризиса. Банк готов распродавать «Галс-Девелопмент» и «ВТБ-Девелопмент» по проектам, так как найти покупателей на сами компании из-за отсутствия крупных игроков на рынке не получается. К тому же крупнейший актив госбанка в девелопменте — «Галс-Девелопмент» — ежегодно приносит убытки.
Группа ВТБ заинтересована в выходе из девелоперских проектов, объявил вчера заместитель председателя правления ВТБ Андрей Пучков. По его словам, значительная часть портфеля проектов перешла к банку в силу обстоятельств — за просрочку по кредитам, допущенную в период кризиса 2008 года. «Не было планов стать финансово-промышленной группой. Наш бизнес — финансовый»,— пояснил господин Пучков.
Крупнейший девелоперский актив банка — «Галс-Девелопмент» (ранее — «Система-Галс», дочерняя компания АФК «Система» Владимира Евтушенкова), где ВТБ принадлежит 51,24% акций. ВТБ стал собственником пакета в 2009 году, купив его за 60 руб. ВТБ был основным кредитором «Галс-Девелопмент»: на банк приходилось 58% кредитного портфеля (около $700 млн) компании. Объем портфеля проектов девелопера тогда превышал 500 тыс. кв. м, сейчас — 1,6 млн кв. м. Компания досталась ВТБ в плохом состоянии: последний раз она приносила прибыль в 2006 году (тогда же девелопер провел IPO на $432 млн), к 2008-му убыток достигал $381 млн. По итогам прошлого года «Галс-Девелопмент» удалось сократить убыток по сравнению с 2011 годом до 1,1 млрд руб. ($37 млн), кредитный портфель за тот же период — 106,4 млрд руб. Андрей Пучков говорит, что с 2009 по 2012 год «Галс» выплатила 21 млрд руб. долга, из них 14 млрд руб.— ВТБ.
По словам Андрея Пучкова, ВТБ рассматривает три варианта продажи «Галса»: весь пакет целиком, по частям или за счет продажи проектов. Пока реализуется третий сценарий. «Девелоперский бизнес фрагментирован, крупных игроков нет»,— объясняет банкир особенности рынка. Капитализация «Галс» вчера составляла 3,23 млрд руб., пакет ВТБ стоил 1,61 млрд руб.
Управление другой крупной компанией — ЗАО «Дон-строй инвест» (ранее принадлежала основателям Максиму Блажко и Дмитрию Зеленову), которая специализируется на строительстве жилья, окончательно перешло к банку в 2010 году. В ВТБ утверждают, что банк не является акционером «Дон-строй инвеста» и никогда им не был. «Топ-менеджмент банка взял управление операционной деятельностью девелопера, чтобы восстановить финансовый поток»,— настаивает Андрей Пучков. «Дон-строй инвест» принадлежит пяти компаниям, бенефициары которых не раскрываются. По словам господина Пучкова, с тех пор как управление девелопером перешло к ВТБ, «Дон-строй инвест» погасил задолженность на сумму 37 млрд руб. Общую долговую нагрузку заемщика банк не раскрывает. За два года девелопер сдал 830 тыс. кв. м, сейчас строится 460 тыс. кв. м. За период с 2010 по 1 июня 2013 года в проекты «Дон-строй инвеста» было инвестировано около 48 млрд руб. (не только средства ВТБ). В 2010–2013 годах объем выручки от продаж ежегодно растет более чем на 50% в год, сообщили в пресс-службе «Дон-строй инвест». В 2012 году выручка от продаж составила 17,3 млрд руб., было реализовано более 77 тыс. кв. м недвижимости.
Кроме компаний, доставшихся за долги, у ВТБ есть собственный девелоперский бизнес — «ВТБ-девелопмент» работает в Санкт-Петербурге с 2005 года. В портфеле компании три проекта: многофункциональный центр «Набережная Европы» (инвестиции более 50 млрд руб), административно-деловой комплекс «Невская ратуша» (33 млрд руб.; более 370 тыс. кв. м) и индустриальный парк «Марьино» (приостановлен). «Первый проект может быть передан в управление делами президента, сейчас ведутся соответствующие переговоры. Второй — администрации Петербурга»,— свидетельствует источник, близкий к ВТБ.
ВТБ хочет избавиться от девелоперских активов не из-за убытков компаний, говорит источник, знакомый с банком. «Группа никогда не заявляла долгосрочных инвестиционных планов в девелопменте»,— напоминает собеседник “Ъ”. Особенность девелоперского бизнеса — нестандартное признание прибыли, говорит генеральный директор Rose Group Андрей Нестеренко. «В жилье она фиксируется только после передачи покупателю ключей. Девелоперы, специализирующиеся на панельных многоэтажках,— ПИК, ЛСР — сдают проекты потоком и имеют более стабильные показатели. У тех, кто строит отдельные монолитные проекты, они более плавающие»,— объясняет он. Аналитик Rye, Man & Gor Ксения Арутюнова добавляет, что у группы ПИК рентабельность бизнеса достигает 15–16% EBITDA.
Екатерина Геращенко, ИД «Коммерсантъ»
