Полуостров ЗИЛ: новый проект на 15 млрд долларов затмит «Москва-Сити»
Столичные власти готовятся запустить масштабную стройку, которая своим размахом призвана затмить детище Юрия Лужкова – ММДЦ «Москва-Сити». Мэрия надеется до конца года найти инвестора для редевелопмента старейшей автопромзоны города в 6 км от Кремля. РБК daily ознакомилась с деталями стартующего проекта с громким названием «Полуостров ЗИЛ». На территории 450 га в Нагатинской пойме планируется реконструировать и построить 4,5 млн кв. м недвижимости. По предварительным оценкам, инвестиции в стройку составят от 5 млрд до 15 млрд долл.
До конца 2012 года столичные власти намерены утвердить проект планировки территории ЗИЛа и продать право ее застройки, рассказал РБК daily руководитель стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин. На минувшей неделе была принципиально утверждена схема реорганизации ЗИЛа, сообщил источник в мэрии. Как выяснила РБК daily, под редевелопмент планируется пустить участки общей площадью около 450 га, ограниченные Автозаводской улицей, Москвой-рекой и Кожуховским затоном. Из них порядка 295,29 га занимает старейшая российская автомобилестроительная компания – АМО «ЗИЛ», а 94,8 га – парк Нагатинская пойма.
Заняться редевелопментом старейшей автомобильной промзоны столичные власти решили более 15 лет назад. В 1998 году Юрий Лужков утвердил «градостроительный регламент реорганизации производственной зоны ЗИЛа и проект детальной планировки территории АМО «ЗИЛ» (см. постановление №533). Флагманским проектом реновации 460 га в Нагатинской пойме стало создание на участке 32 га московского городского технопарка «Нагатино-ЗИЛ», который трансформировался в Nagatino I-Land. Сегодня из планируемых 1 млн кв. м бизнес-парка на 5,41 га построена первая очередь площадью 216 тыс. кв. м.
Новая горадминистрация вплотную занялась ЗИЛом весной 2011 года, когда стало известно о крупных долгах завода – 15 млрд руб. Чиновники решили, что для дальнейшего развития автопроизводства в центре Москвы будет достаточно 50 га зиловских земель, а остальные территории нужно отдать под строительство жилой и коммерческой недвижимости.
Для выработки новой концепции развития всей территории ЗИЛа столичные власти отобрали четыре проектные мастерские – немецкую Uberbau GBR, голландскую Mecanoo Architecten, французскую Valode & Pistre и российскую «Проект Меганом». Как выяснила РБК daily, чиновникам понравилось предложение отечественного участника творческого конкурса, которое и стало основой для разработки проекта планировки реорганизуемой территории.
Этот документ, по словам г-на Хуснуллина, находится в высокой степени готовности. Его разработкой занимается НИиПИ Генплана Москвы. Заместитель директора института Александр Коллонтай подтвердил эту информацию. РБК daily удалось ознакомиться с финальной концепцией развития территории ЗИЛа, которая была презентована НИиПИ и бюро «Проект Меганом» мэру Москвы. Этот проект получил название «Полуостров ЗИЛ».
Его разработчики предлагают построить и реконструировать 4,52 млн кв. м недвижимости. В результате совокупный прирост площадей к имеющимся 2,33 млн кв. м составит 2,19 млн кв. м. Город может получить в Нагатинской пойме 38,3 тыс. жителей и 43,2 тыс. рабочих мест. Согласно проекту планировки на территории ЗИЛа появится 1,47 млн кв. м жилья, а также 2,16 млн кв. м коммерческой недвижимости и объектов соцкультбыта. Так, НИиПИ Генплана и «Проект Меганом» предлагают возвести 947 тыс. кв. м офисов, 307 тыс. кв. м магазинов и 358,7 тыс. кв. м гостиниц с парковками на 39,14 тыс. машино-мест.
Своим масштабом «Полуостров ЗИЛ» может вытеснить на задний план другую столичную мегастройку – «Москва-Сити». Международный деловой центр занимает по сравнению с ЗИЛом скромные 60 га. Сегодня здесь введено в эксплуатацию 1,6 млн кв. м недвижимости, в том числе 475 тыс. кв. м офисных помещений. По данным Cushman & Wakefield, до конца 2014 года в ММДЦ построят еще 1,5 млн «квадратов».
Обустроить «Полуостров ЗИЛ» планируется в два этапа – до 2024 и 2030 года. В первую очередь попадает все жилое и коммерческое строительство (344 га), а во вторую – обустройство сохраняемой промзоны ЗИЛ и сопутствующей инфраструктуры (100,83 га). Так, мощности МосавтоЗИЛа займут 800 тыс. кв. м, ледовый дворец – 170,4 тыс. кв. м, спорткомплекс Российского союза боевых искусств – 110,3 тыс. кв. м, а развитие ТЭЦ-ЗИЛ со строительством ГТЭС «Нагатино» даст еще 30 тыс. кв. м.
Минимальные инвестиции в проект оцениваются разработчиками концепции «Полуостров ЗИЛ» в 155,2 млрд руб. (4,9 млрд долл. – по текущему курсу ЦБ), причем городу придется выделить из бюджета на коммуникации, социальную и транспортную инфраструктуру порядка 46,2 млрд руб. (1,5 млрд долл.). С учетом непредсказуемости затрат на транспортную инфраструктуру и реконструкцию объектов культурного наследия совокупные затраты в проект могут достичь 15 млрд долл., а срок его окупаемости – 15 лет, считает руководитель направления девелопмента группы «НЭО Центр» Алексей Шумкин.
Сейчас столичные власти прорабатывают финансовую модель строительства – «регламент взаимодействия города с инвестором», отмечает Марат Хуснуллин. Редевелопмент ЗИЛа предполагает строительство нескольких мостов – через старое русло Москвы-реки, вдоль МКЖД, к станции метро «Нагатинская» и к Новоданиловской набережной. Помимо этого на «Полуострове» у проспекта Андропова планируется возвести станцию метро «Технополис», а вдоль реки обустроить набережную и параллельно пустить автомагистраль. Если все это будет делать город, соответствующие траты нужно закладывать в Адресную инвестиционную программу (АИП). «Но АИП у нас в целом сбалансирована, денег на это нет», – говорит г-н Хуснуллин. По его словам, если хорошо подсчитать экономику редевелопмента промзоны ЗИЛ, «суперприбыли здесь не будет»: «Это такой рабочий, тяжелый проект».
Интерес к нему проявляла девелоперская компания Виктора Вексельберга – «Ренова-Стройгруп». Она даже вошла в состав рабочей группы по подготовке техзадания на разработку концепции использования территории АМО «ЗИЛ». Летом «Ренова-Стройгруп» объявила о планах построить здесь «исследовательско-внедренческий кластер на основе медицинских и нанотехнологий», а также 500–700 тыс. кв. м офисной или жилой недвижимости. Инвестиции в проект оценивались в 3 млрд долл.
Сегодня девелопер осторожно комментирует возможное участие в проекте и обещает обозначить свою позицию после того, как Москва сделает рынку инвестиционное предложение. «Представленная концепция достаточно близко отражает то, что озвучивалось на предварительных стадиях ее разработки», – говорит гендиректор «Ренова-Стройгруп» Михаил Семенов. Однако, по его словам, много вопросов вызывает предполагаемое строительство ТЭЦ с ГТЭС в центре «Полуострова» и сохранение здесь грязного автопроизводства. С учетом дефицита в Москве качественных площадок под застройку ЗИЛ, будучи связующим звеном центра «старой» Москвы с ее новыми территориями, может стать лакомым куском для инвесторов, уверен Алексей Шумкин.
Николай Михалев, РБК Daily
