Иностранные веяния и реальная ситуация
Торговые сети хотят и могут развиваться. Операторы крупных сетей уже пошли в города с населением от 50 000 чел. и готовы рассматривать различные форматы торговых центров при наличии достаточной проходимости. Такой вывод сделал Алексей Филимонов, генеральный директор компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate по итогам ежегодного форума по торговой недвижимости MAPIC-2011, прошедшего в Каннах на прошлой неделе.
Его точку зрения поддерживает вице-президент холдинга «Финстрой» Станислав Хелминский, который отметил, что все более значимую роль на региональном рынке торговой недвижимости будут играть города с населением менее 300 000 человек и именно к ним наибольший интерес проявляют розничные сети. По общему мнению участников традиционного «Русского завтрака» в Каннах, основной вектор развития смещается из Москвы в регионы, где в течение двух лет будет введено 2/3 всех торговых центров.
Как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости«, на российский рынок выходят все новые западные бренды, опытные зарубежные игроки российского рынка шагают в регионы. Складывается впечатление, что иностранные ритейлеры намного больше уверены в завтрашней покупательной способности российского потребителя, чем сами россияне. Впрочем, если речь идет о предметах роскоши, то исчезновения их потребителей в России, наверное, можно ждать не раньше ликвидации коррупции и возникновения действительно хороших дорог.
Крупнейшие игроки – международные торговые сети
«MAPIC-2011 определил тренд следующего года – рост количества торговых точек у отдельных ритейлеров, – считает Эвелина Ишметова (Павловская). – Сменилась основная парадигма получения прибыли в сетях от высокой маржи одного объекта в сторону высоких оборотов нескольких объектов».
Несмотря на экономические трудности, а также на рост доли интернет-торговли, ритейлеры не останавливаются, а планируют открывать все новые магазины. В числе приоритетных стран – Италия, Германия, Россия, Испания и Франция, несмотря на экономическую ситуацию, свидетельствует недавнее исследование международной консалтинговой компании CBRE.
По данным исследования CBRE, 71% опрошенных международных ритейлеров планируют открыть до конца 2012 г. более чем по пять магазинов в странах Европы, Ближнего Востока и Африки, и 20% собираются открыть 40 или более магазинов в 2012 г. (18% – уже в 2011-м).
Исследование показало, что ритейлеры, как и в прошлом году, рассматривая большое количество развитых и развивающихся рынков, в основном все-таки фокусируются на тех странах, где уже присутствуют.
Впервые самым привлекательным рынком для развития ритейлеров стала Италия, поднявшись с восьмого места в рейтинге прошлого года. Следом за Италией идут Германия, Россия, Испания и Франция, составляя пятерку стран, развиваться в которых планируют более 30% опрошенных ритейлеров.
На Германии, Англии, Франции и Испании ритейлеры акцентировали свое внимание все последние годы, но теперь многие ищут новые возможности. Германия с ее относительно устойчивой экономикой продолжает привлекать новых ритейлеров. Россия за счет прогнозов роста уровня потребительских расходов поднялась с шестого места на третье.
Интерес к Ближневосточным странам, таким как Саудовская Аравия, Кувейт и Катар, существенно вырос – более 15% ритейлеров рассматривают эти страны для экспансии в 2012 году. Высокий уровень достатка населения, более устойчивая, чем в Европе, экономика и относительно невысокий процент присутствия в регионе международных брендов – все эти факторы привлекают ритейлеров, ищущих возможности для развития бизнеса, а строительство новых торговых центров позволяет им реализовать самые амбициозные планы.
Питер Голд, глава международного департамента торговой недвижимости Европы, Ближнего Востока и Африки CBRE, так прокомментировал результаты исследования: «Ритейлеры, в 2011 г. столкнувшись с гораздо более сложной ситуацией на потребительском рынке, чем ожидалось, подходят к вопросу развития очень осторожно. Кризис в еврозоне повлиял на инвестиционные решения буквально во всех сферах бизнеса, и ритейл не стал исключением. Тем не менее планы по экспансии на 2012 г. остаются такими же интенсивными, как и в 2011 г. Ритейлеры готовы выходить на новые рынки. Но главным критерием при выборе места становится город, а не страна. Частично это связано с тем, что экономическая нестабильность заставляет ритейлеров искать только самые лучшие места. Но также это дает возможность предположить, что ритейлеры уверены в успехе своего бренда на большом разнообразии рынков. Пока экономическая ситуация нестабильная, спрос на торговые площади будет сконцентрирован на лучших помещениях, и вряд ли вторичные объекты будут востребованы. Острый дефицит свободных торговых площадей и небольшой объем строительства новых торговых центров создают для многих ритейлеров проблему поиска помещения, отвечающего их требованиям».
«Исследование показывает, что особенности развития международных сетей в различных регионах EMEA идентичны. Для крупнейших розничных сетей не так важно присутствие в конкретном регионе, как открытие точек в наиболее привлекательных местах города – т.е. в качественных торговых центрах, – комментирует результаты глобального исследования Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» в ассоциации с CBRE. – Данные исследования нашей компании по развитию международных сетей в городах России показывают: бренды заходят в город вместе с торговыми центрами. В условиях снижения объема нового предложения борьба идет за каждый достойный объект торговой недвижимости».
Источник: NAIBecar
Спрос со стороны «новичков»
В течение летних месяцев спрос на торговые площади находился на высоком уровне, считают аналитики NAI Becar. Традиционно самым активным сегментом ритейла остаются продуктовые сети – Metro Group заявила о планах по открытию в России 100 гипермаркетов, развиваются и другие цепочки – например «О’кей», «Дикси» и т.д.
Среди новых брендов на рынке – G-Shock (в формате «островов»), Quattro, ARC”TERYX. На рынок вернулся бренд Kookai, новые марки выводит компания Cortefiel. Как и в докризисные времена, многие иностранные ритейлеры рассматривают Россию в качестве перспективного рынка и ищут партнеров для развития сетей посредством различных франчайзинговых схем. Активно идет процесс реконцепции среди розничных операторов – сети пробуют новые форматы (Castorama, «Старик Хоттабыч»), проводят ребрендинг.
Аналитики Praedium Oncor International отмечают, что в III квартале стало известно о выходе на московский рынок нескольких новых ритейлеров. Знаменательным событием стало открытие в конце сентября первого в России магазина всемирно известной компании Victoria’s Secret, который будет расположен в ТЦ «Мега Теплый Стан». До конца года планируется открыть еще четыре торговые точки в Москве в крупных торговых центрах. В сентябре открылись сразу два бутика еще не представленных в России марок: Jimmy Choo и Joseph. Оба – в Столешниковом переулке. Сеть специализированных алкогольных супермаркетов «Норман», уже 12 лет развивающаяся в Пермском крае и Санкт-Петербурге, объявила о выходе на рынок Москвы. Первые два магазина ритейлера открылись в конце августа, а до конца года сеть планирует запустить в столице еще восемь торговых точек.
Открылся и новый 17-й по счету гипермаркет товаров для дома и ремонта Castorama, который полностью принадлежит компании. Его площадь составляет 9700 кв. м. IKEA заявляет о возможности открытия в Московском регионесамостоятельных магазинов. Запуск таких объектов является одной из самых приоритетных задач компании на ближайшее время.
Среди арендаторов торговых площадей лидирующие позиции продолжают удерживать крупные ритейлеры, занятые в сфере продажи продовольственных товаров. Например, новые торговые точки в III квартале 2011 г. приобрели сети «Азбука вкуса», «Седьмой Континент», «О'Кей», «Дикси», «Зеленый Перекресток», «Пятерочка» и др.
Из продавцов бытовой техники электроники большую активность в развитии сетей в Москве проявили «Техносила» и «Эльдорадо».
Ритейлеры, специализирующиеся на торговле одеждой и обувью, проявляют высокую активность в расширении своих торговых сетей и заявляют об открытии новых магазинов. В третьем квартале открыли новые торговые точки одежные ритейлеры Finn Flare и O’STIN, компания Triumph, производящая женское белье и одежду для дома.
Расширяются на московском рынке и сети общественного питания: открылось новое кафе «Шоколад», на Новом Арбате готово принять посетителей самое большое в Европе кафе-мороженое всемирно известной марки «Баскин Роббинс», в здании издательства «Известия» в скором времени появится ресторан «Грабли».
Предложение остается практически прежним
В течение июля-сентября 2011 г. ввод новых объектов приостановился. Обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) сохранилась на уровне 274 кв. м на 1000 человек. С учетом нового предложения, общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 6,7 млн кв. м, прирост по сравнению с предыдущим годом составил 4%.
Динамика объемов предложения площадей в торговых центрах
Источник: NAI Becar
Структура предложения площадей в торговых центрах
Источник: NAI Becar
По данным Praedium Oncor International, до конца года к вводу запланировано около 200 000 кв. м торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых запланировано до конца декабря этого года, можно отметить ТЦ «Отрада» на Пятницком шоссе (GBA – 66 200 кв. м, GLA – 51 000 кв. м), ТЦ «Калейдоскоп» (GBA – 119 000 кв. м, GLA – 41 000 кв. м), ТЦ «Парус» в Химках (GBA – 35 500 кв. м, GLA – 25 760 кв. м).
Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу до конца года 2011 г.
|
Название |
Адрес |
Общая площадь |
Торговая площадь |
|
«Отрада» |
Пятницкое шоссе |
66 200 |
51 000 |
|
«Калейдоскоп» |
Химкинский б-р, 7-23 |
119 000 |
41 000 |
|
«Парус» |
Химки, Новокуркинское шоссе (ул. Дружбы) |
35 500 |
25 760 |
|
Brandcity (реконцепция ТЦ «Вэймарт») |
МКАД, 26-й км |
30 000 |
24 500 |
|
ТЦ в рамках проекта гостиницы «Москва» |
Охотный Ряд ул., 2 |
27 000 |
22 000 |
|
ТРЦ «Северное Чертаново» (в составе ЖК «Авеню 77») |
Мкр. Сев. Чертаново, 1А |
31 000 |
20 000 |
|
ТРЦ Street |
Веневская ул., вл. 7 |
32 696 |
9 460 |
|
Ego Mall |
Дежнева пр-д, д. 23 |
11 240 |
5 500 |
Источник: Praedium Oncor International
Но с учетом текущей динамики строительства из заявленных к вводу до конца года почти 500 000 кв. м торговых площадей на рынок выйдут не более 100 000 кв. м, с уверенностью прогнозируют специалисты NAI Becar. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и в начале 2012, подтверждают в консалтинговой компании Praedium Oncor International.
Источник: Praedium Oncor International
Уровень вакантных площадей
С начала 2011 года на фоне растущего спроса и дефицита предложения качественных торговых площадей объем вакантных помещений планомерно сокращался. По состоянию на конец III квартала 2011 г. уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизился и, по оценке Praedium, составляет в среднем 4%. Сравнивая с аналогичным показателем предыдущего года, следует отметить уменьшение доли вакантных площадей в два раза. NAI Becar приводит оценку в 3-4%. Продолжается активная ротация в качественных ТЦ с целью усиления пула арендаторов. На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений варьируется в пределах от 5% до 6%.
Ставки аренды и цены продажи
За прошедший период 2011 г. ставки аренды показали рост на 25% и практически сравнялись с докризисными, считают в NAI Becar.
|
Арендаторы |
Средние ставки аренды, $ за кв. м/год (без учета экспл. платежей и НДС) |
% от оборота |
|
Торговая галерея |
1000 – 4500* |
7-15 |
|
Якорные арендаторы |
100 – 320 |
1,5-5 |
* – помещения площадью от 20 до 100 кв. м на первом этаже качественных торговых центров
Источник: NAI Becar
В наиболее удачных объектах ставка аренды в торговой галерее может достигать $5000/кв. м в год.
В зависимости от типа арендатора ставки аренды площадей в торговом центре демонстрируют различные темпы роста.
|
Тип арендатора |
Ставки аренды, $/кв. м в год | ||
|
2009 |
2010 |
2011 | |
|
Якорные арендаторы |
80-250 |
100-300 |
150-350 |
|
Развлекательная зона |
80-100 |
100-120 |
100-120 |
|
Торговая галерея |
300-3500 |
400-4000 |
500-4500 |
Источник: Praedium Oncor International
Немаловажным показателем, характеризующим расходы на аренду, является величина операционных расходов, напоминают специалисты ИРН. Сейчас для арендаторов площадей в торговых комплексах Москвы этот показатель составляет $100-180/кв. м в год, что на 10-20% превышает аналогичный показатель за 2010 г., по данным Praedium.
Основные прогнозы и перспективы
Как видно, крупные розничные торговые сети не потеряли интереса к постоянному развитию, несмотря ни на какие кризисы, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости«. Сейчас им трудно заручиться в Москве партнерской поддержкой девелоперов: запреты столичных властей на строительство в центре города практически не оставляет пока шансов на ближайшую перспективу.
Но Россия большая. Как прогнозируют участники рынка, хотя в Москве ожидается снижение объемов ввода новых торговых площадей и возможный вызванный этим рост ставок аренды, на окраинах столицы, в заброшенных промзонахсуществует достаточно земли, чтобы обеспечить возможность развернуться. Вероятны редевелопмент рынков, создание ритейл-зон в парках.
Скорее всего, продолжится децентрализация – возобновится активное строительство и ввод ТЦ в городах ближайшего Подмосковья – Чехове, Люберцах, Красногорске, Видном, Домодедово. Продолжают развиваться областные центры Центрального федерального округа (Рязань, Тверь и др.).
«В ответ на запрет строительства в пределах ТТК девелоперы будут осваивать удаленные жилые районы, бывшие промзоны и другие территории для развития, собственники существующих объектов уже сейчас рассматривают возможность их реконструкции с целью увеличения площади, – комментирует Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar.
