Место вещевого рынка «Эмерал» на МКАД, показательно закрытого Сергеем Собяниным в начале года под эгидой борьбы с пробками, пустовало недолго: в конце октября московские власти разрешили построить там же огромный торговый комплекс площадью 230 тыс. кв. м. Соседство «Эмерала» с ритейл-парками Араса Агаларова Vegas и «Твой дом» скажется на транспортной ситуации на Кольцевой –инвестор должен построить съезды-выезды, уверены эксперты.
Правительство Москвы приняло решение построить на месте оптового рынка «Эмерал» многофункциональный торговый комплекс (МФК) общей площадью 229,9 тыс. кв. м, следует из протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии (есть в распоряжении РБК daily), которое состоялось 27 октября. Согласно этому документу, Москомархитектуре поручено до 28 ноября предоставить застройщику градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Новый МФК должен иметь спортивный комплекс общей площадью 10 тыс. кв. м и парковку на 4,5 тыс. кв. м.
Торговый комплекс «Эмерал» появился на внутренней стороне 25-го км МКАД в 1999 году и считался вторым по величине оптовым рынком после ликвидированного «Черкизона». Создателями и бессменными владельцами ярмарки были предприниматели Симон и Алексей Юсуфовы. Они контролировали «Эмерал» через одноименное ООО. По данным базы СКРИН, в 2007 году выручка компании была на уровне 248,7 млн руб., а чистая прибыль – 14,2 млн руб.
«Эмерал» стал ключевой остановкой в первом вояже Сергея Собянина в качестве мэра по столичной Кольцевой автодороге, который состоялся в ноябре прошлого года. Тогда новый градоначальник сравнил эту ярмарку с «самыми бедными индийскими трущобами», а вскоре распорядился закрыть ее.
Официальная причина – использование земельного участка не по назначению. В ходе ноябрьского рейда г-н Собянин выразил недоумение по поводу того, что на территории «Эмерала» живут люди. «Как жилье могло появиться на территории рынка?» – удивлялся мэр.
Градоначальника возмутил также транспортный коллапс на МКАД, вызванный скоплением крупных торговых комплексов вдоль магистрали. Непосредственными соседями «Эмерала» являются ритейл-парки Араса Агаларова «Твой дом» (60 тыс. кв. м) и Vegas (340 тыс. кв. м).
Быстро устранить это «недоразумение» чиновникам не удалось. Чтобы принудить владельцев «Эмерала» ликвидировать торговые постройки, префектура Южного административного округа в феврале обратилась в арбитраж с иском к структуре Симона и Алексея Юсуфовых. Летом чиновники и ООО «Эмерал» отрапортовали об окончательной ликвидации рынка. Тогда же столичные власти объявили о планах построить на его месте цивилизованный торговый комплекс с удобными подъездами и развязками.
Идея перестройки оптового рынка родилась у г-д Юсуфовых еще в 2006 году после заявлений Юрия Лужкова о ликвидации стихийных ярмарок. Тогда компания «Магазин Магазинов» выступила консультантом проекта, рассказала РБК daily гендиректор «Магазин Магазинов»/CBRE Анна Ширяева. По ее словам, четыре года назад владельцы «Эмерала» планировали возвести торговый центр с автомобильной деревней.
В итоге он трансформировался в торговый центр общей площадью 280 тыс. кв. м с паркингом на 1,5 тыс. машиномест и гостиницей, отмечают эксперты. Воплотить в жизнь подготовленную концепцию Юсуфовы не рискнули. «Они не хотели отказываться от того оборота, который приносил им рынок», – отмечает представитель московской консалтинговой компании.
После рейда Сергея Собянина г-да Юсуфовы пытались продать свой актив, утверждают участники рынка. В августе префект ЮАО Георгий Смолеевский говорил о финансовых проблемах у владельцев рынка и обещал найти нового инвестора для девелоперского проекта на месте ярмарки.
Все это время «Эмерал» не пользовался спросом у инвесторов, утверждает директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. По его данным, покупателей отпугивала стоимость площадки, которую продавец оценивал как новый торговый комплекс. В итоге «Эмерал» и права долгосрочной аренды на землю до последнего времени оставались у Симона и Алексея Юсуфовых, отмечают эксперты Penny Lane Realty и Colliers Int. По данным ЕГРЮЛ, предприниматели являются владельцами ООО «Эмерал» на паритетных правах. Связаться с ними вчера не удалось.
Проект нового «Эмерала», который в октябре одобрили столичные власти, потребует 350–450 млн долл. инвестиций, считает директор cлужбы развития бизнеса группы «НЭО Центр» Ольга Ильина. По мнению коммерческого директора IM Company Андрея Чамкина, сумма может достичь 500 млн долл. Вернуть вложенные средства девелопер сможет не раньше чем через восемь-девять лет при условии полной загрузки торгового комплекса, отмечает директор отдела инвестиционных услуг CBRE Константин Лысенко.
Эксперты сомневаются в успешности этого проекта. Наличие таких мощных и уже действующих конкурентов, как «Твой дом» и Vegas, не оставляют «Эмералу» шанса для выживания, уверены Алексей Могила и Анна Ширяева. Открытие нового мегамолла приведет к полной остановке движения на МКАД в этом районе, где и сейчас постоянные пробки, если не строить съезды-выезды, утверждает Андрей Чамкин. Летом чиновники стройкомплекса обещали разрешить «Эмералу» построить новый ТЦ на месте рынка только в том случае, если инвестор построит здесь транспортно-пересадочный узел и участок дублера МКАД. Вчера в стройкомплексе не смогли прокомментировать этот вопрос.
Николай Михалев, РБК Daily
