Анализ основных показателей инвестиционной привлекательности объектов стрит-ритейл: доходности, срока окупаемости и уровня вакантных площадей за период с 2008 по 2011 года свидетельствует о том, что этот сегмент полностью восстановился. На сегодня средний уровень доходности вложений в стрит-ритейл составляет 8-9%, срок окупаемости 11-13 лет, уровень вакантных площадей не превышает 2%, что зеркально отражает ситуацию лета 2008 года.
Перед началом кризиса средние ставки капитализации по объектам стрит-ритейл составляли порядка 7-8%. Подобная невысокая доходность компенсировалась постоянным ростом цен в данном сегменте. При этом уровень вакантных площадей также не превышал 2%.
В период кризиса, со сменой «рыночной власти» в сторону покупателя, изменился и характер инвестиционного спроса. Инвесторы стали рассматривать предложения со сроком окупаемости, не превышающим 5-6 лет. Но фактических сделок, ориентированных на такие сроки окупаемости, было совершено единицы; они происходили только в силу обстоятельств, критичных для продавца.
Рост числа сделок с объектами стрит-ритейл начался в конце 2009 года со средним сроком окупаемости 8-9 лет. Восстановление рынка способствовало увеличению цен и арендных ставок, которые в первом полугодии 2010 года отыграли половину величины падения. Во втором полугодии 2010 года рынок фактически приблизился к докризисным показателям. Уровень вакантных площадей вернулся к величине 2%, а инвестиционные покупки осуществлялись с 10-летней окупаемостью.
2011 год ознаменовался дальнейшим повышением активности рынка с ростом ценовых показателей, снижением уровня вакантных площадей до 1% и практически полным прекращением ротации арендаторов, которая активно происходила в период кризиса. Характерной особенностью инвестиционного рынка стрит-ритейла стало экспонирование объектов с 13-летней окупаемостью, хотя реальные сделки пока заключаются со сроком окупаемости в 11 лет. Существующая ситуация отражает полное восстановление рынка стрит-ритейл и его более быстрое, в сравнении с другими секторами рынка недвижимости, возвращение к докризисным показателям.
«Учитывая текущую ситуацию и тенденции развития, мы прогнозируем, что к концу 2011 года рынок перерастет докризисные ставки и выйдет на уровень, когда инвестиционные сделки по объектам стрит-ритейл с 13-летней окупаемостью станут нормой. В то время как прочие сектора недвижимости только начнут приближаться к докризисным значениям», – считает Юрий Тараненко, генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость».
Основной категорией инвесторов на рынке стрит-ритейл были физические лица, редко совершающие сделки с привлечением заемных денег. Порядка 90% транзакций осуществлялось на собственные средства. Данный фактор позволил собственникам выдержать паузу и не совершать продаж на «низком» рынке.
Инвестиционная привлекательность помещений стрит-ритейл, в первую очередь, обусловлена их более высокой ликвидностью по сравнению с более доходными, но намного более дорогими объектами коммерческой недвижимости, такими, как, офисные здания и торговые центры. Доступность для инвестирования в сегменте стрит-ритейл определяется сравнительно невысоким порогом вхождения (порядка $500 000-700 000).
Важной особенностью рынка объектов стрит-ритейл также является его ограниченность, характеризуемая отсутствуем выхода новых площадей. Их появление возможно только в случае перевода жилых площадей на первых этажах домов в коммерческую недвижимость, но и эти возможности ограничены, и не могут насытить рынок.
Для полноты мониторинга классическое понятие стрит-ритейл было расширено с точки зрения географии расположения объектов. Таким образом, в исследование были включены все помещения, находящиеся на первой линии домов и расположенные на первом этаже с отдельным входом с использованием под объекты торговли и сферы услуг. Мониторинг был сделан на основании оценки основных рыночных показателей: величины арендных ставок, цен предложения и уровня вакантных площадей. Также были рассмотрены показатели изменения сроков окупаемости и ставок доходности.
В данном обзоре приведены показатели инвестиционной привлекательности рынка торговых помещений Москвы в сегменте стрит-ритейл за 2008-2011.
