До кризиса розничные операторы выстраивались в очередь, чтобы открыть магазины на главных торговых улицах Москвы — в так называемых торговых коридорах, обладающих высокой пропускной способностью. Большинство магазинов в таких коридорах представляли собой flagship store — флагманские, представительские магазины, в некотором смысле рекламирующие бренд. Благодаря крайне удачной локации помещений, владельцы неоправданно высоко поднимали арендные ставки, из-за чего многие магазины на Тверской и Арбате работали в убыток. Но арендаторы все равно не отказывались от хороших мест.
В кризис содержать флагманские магазины стало сложно. Арендаторы, столкнувшись с падением объемов продаж, закрывали торговые точки или договаривались о снижении арендной платы за помещения. Некоторые компании предпочли поменять торговые коридоры на новые торговые центры.
С Тверской съехал магазин «Якутские бриллианты» — им не удалось договориться о смягчении условий аренды. Свой единственный в мире розничный магазин на той же улице закрыла компания Danone. Тверскую также покинули магазин Modart, аптека «Здоровые люди», флагманский магазин компании «Евросеть». Но, как известно, свято место пусто не бывает, поэтому некоторые освободившиеся площади почти сразу заняли другие стрит-ритейлеры. На бывших площадях Dаnone заработал «Перекресток-Экспресс», на месте Swarowski возник «Подиум», Mexx уступил торговую площадку кафе Cinnabon, вместо закрывшейся галереи Samsung компания F.D.Lab в ноябре 2009 года открыла пилотный интерактивный магазин детских игрушек под брендом «Сказка».
Ротация произошла и на других торговых улицах столицы. По данным компании Astera, в частности, были сокращены площади обувной сети «Карло Пазолини» на Большой Якиманке — его потеснили Сosta Coffe и МТС. С Кузнецкого моста съехал магазин Adidas, и помещение сразу же было сдано. «Л'Этуаль» закрыл часть магазинов на Садовом кольце из-за недостатка площади и открытия более крупных точек (например, в ТЦ «Атриум»). На помещения этой парфюмерной сети уже претендуют розничные банки, аптеки и другие магазины. На Никольской улице закрылся магазин «Даниэль», и его место занял «Белый Ветер цифровой». Сменилась также часть арендаторов на Проспекте Мира, Мясницкой, Новом Арбате, Кутузовском проспекте.
Тем не менее, пустующих помещений во время кризиса было немало. Например, на Тверской улице уровень вакантных площадей за первый квартал 2009 года превысил 15%. Похожая ситуация наблюдалась и в других торговых коридорах столицы — в центре города, в пределах Садового кольца, пустовало около 40 тысяч квадратных метров площадей. «Ставки аренды в Москве до кризиса, особенно в торговых коридорах, были сильно завышены, поэтому и падение во втором квартале 2008 года–первом квартале 2009 года было резким, — рассказала BFM.ru руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева. — Максимальные ставки снизились с 9 до 3,5 тысячи долларов за кв. метр в год».
В этом году ситуация начала исправляться. По данным компании Cushman & Wakefield, ставки аренды демонстрируют рост, а уровень вакантных площадей сократился до 5%, что является нормой. По наблюдениям экспертов компании Astera, сетевые арендаторы оживились, они возвращаются в престижные торговые коридоры. Например, на Тверской открывают свои магазины «Инсити» и «Бон Жоли», на Большой Якиманке и Мясницкой открыты магазины «Императорский фарфор», активно развивается сетевой общепит.
Эксперты отметили, что сейчас среди арендаторов помещений стрит-ритейл преобладают предприятия общественного питания, банки и салоны красоты — они занимают 60% площадей. За ними следуют магазины обуви и товаров ежедневного спроса (20%). Продолжают развиваться брендовые магазины одежды и обуви (15%).Самым востребованным форматом сейчас являются помещения площадью от 80 до 200 кв. метров. «Летом ряд банков изменил форматы своих отделений, и если раньше большинство розничных банков предпочитали помещения площадью 250–400 кв. метров, то на сегодняшний день самый востребованный банковский формат — от 60 до 120 кв. метров, — рассказали BFM.ru в пресс-службе компании. — Это привело к увеличению сроков экспонирования крупных оборудованных банковских помещений на рынке либо снижению арендной ставки и попыткам сдать помещения по частям».
«Общую картину с ротацией арендаторов портят лото-клубы, — в свою очередь, сообщил BFM.ru партнер S. A. Ricci / King Sturge Илья Шуравин. — Что бы ни писали в СМИ, они развиваются и берут помещения по более высоким ставкам, чем операторы из других сегментов. Из-за дефицита помещений с хорошим запасом электричества несколько крупнейших сетей общепита (кафе и рестораны), заявивших внутренний план по открытию в 20–30 новых точек, на конец лета констатировали что заявленный план не будет выполнен к концу года даже на 30%». Самым дорогим торговым коридором Москвы остается Тверская улица. По данным Jones Lang LaSalle, летом арендные ставки здесь зафиксировались на уровне 3–4 тысяч долларов за кв. метр в год. На старом Арбате помещения сдаются за 2–4 тысячи долларов за квадратный метр в год. Ставки на Кутузовском проспекте составляют 2–3,5 тысячи долларов, на 1-й Тверской-Ямской и Новом Арбате — 1,2–2,5 тысячи долларов, на Кузнецком мосту, Садовом кольце и Мясницкой улице —1,5–3 тысячи. На Ленинградском и Ленинском проспектах и Проспекте Мира минимальная арендная ставка равна 700 долларам за кв. метр в год, максимальная — 3 тысячам долларов.
В дальнейшем аналитики прогнозируют умеренный рост арендных ставок в связи с постепенной активизацией спроса на ликвидные помещения и готовностью арендаторов платить за аренду без кризисных дисконтов. Уже сейчас, утверждают в компании Аstera, на лучшие помещения проводится тендер из двух–трех арендаторов (часто смежных профилей). При этом если еще летом прошлого года собственники готовы были принимать несетевых арендаторов на краткосрочные договоры, то сегодня арендодатели предпочитают заключать договоры на долгий срок, хотя и готовы идти на некоторые преференции: арендные каникулы и зачет ремонта, участие в перепланировке помещений, фиксация арендной ставки на несколько лет.
