В отличие от сегментов жилой и торговой недвижимости, для которых наступили не лучшие времена, рынок складов в Одессе по-прежнему переживает ажиотаж. Это позволяет владельцам дефицитных помещений увеличивать ставки. Данная тенденция привлекает на рынок инвесторов — уже сейчас под Одессой реализуются не менее 10 крупных логистических проектов.
По оценкам генерального директора местного АН Direct Яны Агоевой, в течение последнего года спрос на склады вырос как минимум на треть, пишет «Деловая столица». Заместитель генерального директора GIN Consulting Group Наталия Гунько поясняет данную тенденцию возросшей экономической активностью региона. По ее информации, за последний год объем транзита грузов через Одесский порт увеличился на 30%, а перевалки — на 14%. Кроме того, по данным госпожи Агоевой, сейчас сразу несколько крупных национальных сетей рассматривают возможность перенести свои логистические подразделения из Киева в Одессу.
Перемещение из столицы связано с тем, что в черте Киева хранилище сдается не дешевле $14/кв. м, а за его пределами — 10 дол./кв. м, тогда как в Одессе цены составляют соответственно 5–7 дол. и 4–6 дол./кв. м, рассказывает Агоева. Наталия Гунько говорит, что аналогичная ситуация сложилась и на рынке строительно-отделочных материалов. В тройку крупнейших претендентов на одесские хранилища входят и операторы сетевого маркетинга (компании Amway, Ori-flame, Faberlic и пр.), потребности которых оцениваются на уровне 200–250 тыс. кв. м.
По сообщению Наталии Гунько, резкое увеличение спроса на склады в первом полугодии позволило владельцам дефицитных помещений повысить расценки на 5–7%. На сегодняшний день арендные ставки колеблются в зависимости от качества хранилищ от 5-7 дол./кв. м (старого типа) до 9- 12 дол./кв. м (новые объекты). Ужесточение дефицита съемных помещений г-жа Гунько поясняет слишком медленным ростом предложения. «В течение прошлого года складские площади в Одессе расширились лишь на 10%. Таким образом, сегодня потребности рынка превышают реальное предложение примерно в пять раз», — уверена она.
Борис Марушко говорит, что в базах местных АН по-прежнему лидируют старые, еще советские хранилища, в которых владельцы сделали косметический ремонт. Уловив тенденцию роста спроса на более качественные объекты, собственники начали инвестировать в облагораживание складов. Учитывая высокий интерес потенциальных клиентов к складским площадям и тот факт, что рынок насыщен предложением не более чем на 20%, аналитики компании уверены, что областной центр стоит на пороге логистического бума.
Наталия Гунько считает, что дефицит хранилищ в Одессе сохранится как минимум до 2012 г. Именно тогда возможно усиление конкуренции между девелоперами за клиентов и как следствие снижение арендных ставок. Однако в течение ближайшего года складская недвижимость в городе будет дорожать. Эксперты полагают, что динамика роста ставок составит не менее 20%. В то же время шансы желающих приобрести хранилище выторговать существенные скидки повышаются, так как затишье на рынке купли-продажи этих объектов заставляет собственников идти на уступки. Уже сейчас многие из них готовы снижать цены на 10%.
Севастополь также остается одним из самых притягательных городов страны для отечественных ритейлоров — за год количество желающих получить доступ к местным покупателям увеличилось на 40%. Предложение же торговых площадей, несмотря на одни из самых высоких в Украине темпы строительства, не успевает реагировать на растущие аппетиты продавцов. Как следствие цены с начала года увеличились вдвое. По данным руководителя специализирующейся на недвижимости коммуникационной группы Media Friends Виктории Светковой, спрос на торговые площади за последний год увеличился на 35–40%, что обеспечило этому сегменту наиболее высокую динамику роста среди всех видов коммерческой недвижимости. Причиной ажиотажа, по ее мнению, является курортный и портовый статус города.
Заместитель руководителя АН «Маркет-Крым» Игорь Руденко-Миних говорит, что среди заказчиков, желающих купить или арендовать уже готовые объекты, наибольшим спросом пользуются торговые помещения в 100–500 кв. м и 1–2,5 тыс. кв. м. Данная тенденция свидетельствует об укрупнении местного ритейла, ведь еще несколько лет назад наиболее востребованными были площади по 50–100 кв. м. В свою очередь Виктория Светкова утверждает, что более предпочтительной для севастопольских торговцев является покупка помещений, а не их аренда. Порядка 70% клиентов местных агентств изъявляют желание заполучить площади в собственность и соглашаются их арендовать лишь по причине отсутствия нужных предложений. По данным учредителя инвестиционно-консалтинговой компании «Конэкс» Павла Ульянова, 72% заказчиков хотят приобрести торговую недвижимость или построить ее самостоятельно и лишь 28% — арендовать.
По данным Игоря Руденко-Миниха, торговая сеть Севастополя по состоянию на конец первого полугодия насчитывала более 850 объектов розничного ритейла, 400 точек общепита, 50 площадок уличной торговли (сети лотков, открытые площадки). При этом число продовольственных розничных магазинов по сравнению с минувшим сезоном выросло лишь на 4,6%, а их площадь — на 19,3% (до 58 тыс. кв. м). Сеть промтоварных торговых точек расширяется более динамично — за год их количество увеличилось более чем на 8% (до 300), а площадь — на 38% (до 58,7 тыс. кв. м).
Впечатляют арендные ставки в центре города, достигшие в этом сезоне 80-100 дол./кв. м. Судя по всему, это далеко не предел, так как уже сейчас некоторые собственники пытаются сдать особенно привлекательные объекты по 110-115 дол./кв. м. В более отдаленных от центра районах торговая недвижимость дорожает не столь стремительно. К примеру, по данным Павла Ульянова, в Гагаринском районе с начала года площади прибавили в цене 44,7% (до 2584 тыс./кв. м). На Остряках динамика удорожания едва превысила 20% (средняя цена 2435, максимальная — 3,5 тыс./кв. м). Меньшими темпами на окраинах растут и арендные ставки — по сравнению с прошлым сезоном они повысились лишь на треть и сегодня колеблются от 15–20 дол./кв. м на Летчиках, Остряках, Камышах, Корабельной стороне до 50 дол./кв. м в Гагаринском районе.
Рекордное удорожание севастопольской торговой недвижимости не сдерживает даже достаточно активное строительство новых торговых центров. На сегодняшний день в городе работает около 30 ТЦ («Панорама», «Посейдон», «Сити-центр», «Мусслин», «Европа» и др.), общая площадь которых, по данным Виктории Светковой, составляет порядка 80 тыс. кв. м. При этом уровень заселенности большинства объектов достаточно высокий и близится к 100%, а ставки в центральной части города колеблются от 40 дол. до 120 дол./кв. м, а в других районах — от 20 до 90 дол./кв. м, что более чем на треть превышает прошлогодние показатели. На сегодняшний день в Севастополе строится более 35 объектов, которые позиционируются как торговые центры (крупнейшие — «Квадрат», «Мегаполис», «XXI Век», «Ален», «Альпо», «Ярмарка стройматериалов», «Диалог» и др.).
