Крупные розничные сети вынуждены диверсифицировать бизнес, отдавая предпочтение высокорента-бельному строительству торговых центров. Прибыльность украинского ретейла падает из-за постоянно растущих ставок аренды торговых площадей, они только за последний год увеличились как минимум на 25-30%.
Надежда ГОНЧАРУК, Фото Светланы СКРЯБИНОЙ, Контракты
Владелец «Великої Кишені» Роман Лунин создал девелоперскую компанию VK Development. Девелопер намерен инвестировать в строительство коммерческих объектов $500 млн и к 2011 году планирует управлять торговыми центрами общей площадью 675 тыс. кв. м. Амбициозные планы подкреплены портфелем земельных участков: сейчас VK Development владеет примерно 80 га земли.
Собственник супермаркета «Фуршет» Игорь Баленко продал часть акций сети всемирно известному французскому розничному оператору Auchan. Но взамен получил больше — стратегического партнера в лице транснациональной торговой компании, вместе с ней владелец Фуршета будет строить в Украине сеть крупных торгово-развлекательных комплексов. Игорь Баленко недавно стал еще и совладельцем девелоперского холдинга «Трускавец-Курортсервис», но уже без помощи французов.
Синергия ретейла и девелопмента — общемировая тенденция. Правда, большинству крупных западных ретейлеров понадобилось почти полвека, чтобы осознать выгоду совмещения торговли и управления недвижимостью. Украинским розничным операторам для этого хватило всего 10 лет.
Проблемы роста
Годовые обороты крупнейших украинских ретейлеров уже превышают $1 млрд, выручка компаний растет быстрее, чем розничный товарооборот в стране. Тем не менее маржа в розничном бизнесе снижается. Прибыльность украинского ретейла падает из-за постоянно растущих ставок аренды торговых площадей, они только за последний год увеличились как минимум на 25-30%. «Торговля — один из наиболее интенсивно растущих рынков. Розничные сети стремительно развиваются за счет арендованных площадей (поскольку на строительство собственных магазинов уходит гораздо больше времени. — Прим. Контрактов). Но качественных объектов торговой недвижимости, соответствующих стандартам крупных операторов, в Украине практически нет. В результате дефицит площадей и высокие ставки аренды снижают эффективность розничного бизнеса», — объясняет тенденцию Контрактам финансовый директор компании «О’КЕЙ Украина» Владислав Малинин. Развитие же сети за счет поглощения мелких бизнесов в последние годы тоже стало неоправданно дорогим удовольствием — владельцы малых сетей или отдельных торговых точек, спекулируя на высоком спросе, завышают на них цены.
Аналитики Knight Frank уже подсчитали, что совокупная площадь всех качественных торговых центров Киева достигает 683,1 тыс. кв. м, при этом доля вакантных площадей, которые на данный момент можно арендовать, составляет мизерные 1-3%, или 7-20 тыс. кв. м.
Падение прибыльности торговли вынуждает собственников продуктовых сетей искать новые источники доходов в других отраслях. «Наиболее эффективные инвестиции для ретейлеров — в смежные рынки. Поэтому стремление розничных торговцев вкладывать средства в коммерческую недвижимость вполне оправданы», — замечает Юрий Наврузов, управляющий партнер Netton CG, профессор менеджмента МИМ-Киев. По словам эксперта, рентабельность продаж в рознице составляет 3-7% от оборота, в то время как девелопмент может принести прибыль, соизмеримую с размером вложенных в объект инвестиций. Хотя суммарный доход в торговле, как правило, выше — за счет масштабности сетей.
«Создание ретейлером собственной девелоперской компании, строящей торговые центры и сдающей площади в аренду, решает сразу две задачи: диверсифицирует бизнес торговой сети и обеспечивает последовательное развитие основного направления — ретейла», — объясняет генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов.
Девелопмент коммерческой недвижимости считается одним из самых высокодоходных бизнесов на развивающихся рынках стран Восточной Европы. К примеру, по данным Forbes, в прошлом году российское подразделение шведского мебельного концерна IKEA ( основной вид деятельности — производство и продажа мебели в магазинах собственной сети) заработало около $1,2 млрд на сдаче в аренду 1,3 млн кв. м торговых площадей.
Еще одно преимущество девелопмента на развивающихся рынках — рост арендных ставок. Если в странах Западной Европы стоимость аренды квадратного метра может не меняться годами, то в Украине ставки растут ежегодно, обеспечивая девелоперу прирост выручки минимум на 20% в год. Местные девелоперы могут себе позволить ежеквартально повышать арендные ставки — в Украине дефицит качественных объектов. По данным Knight Frank, в начале 2008 года якорные операторы платили украинским рантье $180-480 за кв. м в год, а операторы торговой галереи — $960-3600. За последние семь лет ставки в среднем выросли в пять раз.
«Рентабельность ретейла невысока, но этот бизнес приносит стабильный доход, формируя высокую стоимость компании в долгосрочной перспективе. Доходность девелопмента выше, но он не столь существенно увеличивает цену компании», — объясняет Владислав Малинин.
Строительная компания Immochan, входящая в холдинг французского торгового оператора Auchan управляет 268 торговыми центрами общей площадью 1,45 млн кв. м в 12 странах мира. Французы сдают свою недвижимость в аренду 9 тысячам торговых операторов — в прошлом году компания заработала на недвижимости EUR393 млн.
Шведская IKEA начала заниматься девелопментом в России и сейчас переносит российский опыт на другие рынки. «Я посещал один из их последних моллов «Мега» в Москве, — рассказывает Артем Новиков, инвестиционный консультант, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик». — Это крупнейший торговый центр площадью 270 тыс. кв. м, в него инвестировано около $400 млн. Основным якорем «Мега» выступает мебельный гипермаркет IKEA, но при этом шведы также сотрудничают с гипермаркетом OBI и другими торговыми операторами».
Одной из первых транснациональных розничных компаний, начавшей зарабатывать на аренде площадей в Восточной Европе, была McDonald’s. Компания получала в пользование землю и строила офисные центры в России еще во времена СССР — в начале 1990-х. Тогда вывозить капитал за границу было проблематично и невыгодно. Американцы не конвертировали рубли в валюту, а инвестировали доходы от ресторанов быстрого питания в недвижимость. Арендаторы принадлежащих McDonald’s бизнес-центров расплачивались долларами. Когда проблема с вывозом капитала была решена, McDonald’s выставила на продажу три офисных здания в Москве. «В Киеве компании принадлежат один из деловых центров в центральной части города (Крещатик Плаза. — Прим. Контрактов) и ряд других коммерческих объектов, — говорит Артем Новиков. — McDonald’s владеет высококлассной недвижимостью, ее рестораны обычно располагаются в удобных местах с интенсивными автомобильными и пешеходными потоками». Сегодня основатель McDonald’s System Inc. Рэй Крок не устает повторять, что его основной бизнес не гамбургеры, а недвижимость. Первоначальный план широкомасштабной продажи франшиз создал гигантский бизнес, но так и не дал его автору значительного дохода. Дорого продавать права на торговую марку было невозможно: это застопорило бы рост сети. А дешевизна франшизы приводила к тому, что основную выгоду от раскрутки бизнеса получал ее покупатель. В результате оборот сети его ресторанов увеличивался значительно быстрее, нежели доход самого Крока. И тогда он несколько модифицировал идею. McDonald’s System Inc. начала зарабатывать не столько на продаже прав на использование ТМ, сколько на недвижимости.
Украинские торговые операторы начали заниматься девелопментом только в начале нынешнего десятилетия. «Нас привлекла доходность и перспективность этого вида бизнеса», — объясняет Сергей Сидоренко, директор по маркетингу «Край Проперті», начинавшей бизнес с розничной торговли. Компании принадлежат торгово-развлекательные центры «Магелан», где якорными арендаторами выступает принадлежащий «Край Проперті» гипермаркет «Країна». Сейчас в управлении компании находится около 45 тыс. кв. м торговых площадей, средняя ежемесячная арендная ставка составляет $50-250 за кв. м. К 2010 году в портфеле девелопера будет уже 300 тыс. кв. м торговых площадей, построенных на собственной земле.
Еще один пример этого бизнеса, выросшего на базе торговли, — торгово-развлекательный центр «Караван» в Киеве. Владельцам одного из наиболее успешных столичных ТРЦ принадлежит одноименный гипермаркет в составе торгово-развлекательного комплекса. Ежемесячные арендные ставки в Караване давно достигли отметки в $200 за кв. м.
«Концепция ТРЦ «Караван» является лучшей из представленных в Украине. Неплохо под руководством компании «Край» развивается сеть «Магелан». Сеть «Эпицентр» размещает свои строительные гипермаркеты в самостоятельно построенных ТЦ с очень правильным зонированием», — оценивает девелоперские проекты ретейлеров Сергей Тумасов из Global Solutions.
Концепция прибыльности
Любой построенный в Украине торговый центр будет приносить стабильный доход — площади в качественных объектах арендаторы бронируют еще до ввода объекта в эксплуатацию. У неудачных проектов возрастает срок окупаемости, но и они все равно прибыльны. Кроме того, под строительство коммерческого объекта ретейлеру проще взять кредит или привлечь средства, чем получить займ на развитие сети. Например, в ноябре 2006 года VK Development привлекла $37 млн путем размещения 23% акций среди западных инвесторов.
Продуктовый супер- или гипермаркет (принадлежащий ретейлеру-девелоперу) в качестве «якоря» торгового центра обеспечивает высокую посещаемость объекту. «Торговые центры, строящиеся ретейлерами, имеют важное преимущество. У них уже есть якорный арендатор, а это существенно облегчает сдачу в аренду остальных площадей центра», — отмечает Сергей Тумасов. «Крупный гипермаркет с широким ассортиментом и высокими стандартами обслуживания, как правило, обеспечивает большой поток посетителей для всего ТРЦ. В этом заинтересованы и остальные арендаторы, поэтому арендные ставки для них выше, чем для якоря, — добавляет Владислав Малинин. — Большое количество собственных объектов (ТРЦ) повышает эффективность (прибыльность) компании, ее стабильность, делает независимой от арендных ставок, но при этом требует больших вложений (инвестиций)».
Впрочем, необходимость крупных вложений не пугает ретейлеров, сделавших ставку на девелопмент, — игра стоит свеч. «Мы самостоятельно управляем своими объектами и размещаем в Магеланах в качестве «якорей» собственные гипермаркеты «Країна», — рассказывает Сергей Сидоренко. — Руководство приняло решение, что в украинских реалиях эффективнее и надежнее владеть недвижимостью, чем ее арендовать», хотя наши магазины работают и на арендованных площадях в других ТЦ».
Синергию ретейл-девелопмент может нарушить лишь нехватка квалифицированных кадров. «Чтобы развиваться разносторонне, необходимо иметь хороший штат менеджеров, — утверждает аналитик инвестиционной компании Dragon Capital Алексей Зеркалов. — Пока нет показательных примеров компании, одновременно компетентной в вопросах недвижимости, розничной торговли, ресторанном и отельном бизнесах. Если компания успешна в одном направлении, это не значит, что она будет успешна и в другом».
Специфика украинского рынка в том, что у большинства украинских ретейлеров, диверсифицирующих бизнес, нет еще ярко выраженной стратегии. «Ни один из отечественых операторов пока не является крупным девелопером во всеукраинском масштабе, — соглашается Артем Новиков. — Тем не менее розничный оператор, выступая в роли девелопера, при профессионально разработанном проекте может рассчитывать на успех, так как дефицит качественных объектов коммерческой недвижимости наблюдается в большинстве крупных городов. Если в Украине все же случится экономический кризис или какие-то существенные изменения на розничном рынке, тогда можно будет оценить, какая стратегия была более эффективной — развитие одного ретейла или в связке с девелопментом».
Продажа как спасение
Но даже при нехватке кадров, способных грамотно управлять торговым центром, владелец розничной сети может по окончании строительства или на начальном этапе эксплуатации ТЦ выгодно продать объект. «Инвестиции в строительство одного квадратного метра торговой площади составляют $800-900, а цена продажи — $2,5-3 тыс. Рентабельность достигает 212%», — приводит пример расчета прибыльности девелопмента Алексей Зеркалов.
«Экономическая целесообразность требует разделения этих двух бизнес-направлений. Если по каждому из них формируется хороший менеджмент, торговый центр не обязательно продавать, — рассуждает Юрий Наврузов. — Но на практике менеджмент часто смешан, и со временем собственнику приходится определяться: управлять объектом недвижимости или розницей. Как правило, владелец останавливается на ретейле как на своем родном бизнесе».
Впрочем, пока ни один из украинских ретейлеров не отказался от развития и девелоперского направления. Зато противоположный пример, когда торговый оператор продает свои магазины и сосредотачивается на девелопменте, уже есть. В июле собственники компании «Амстор» выставили на продажу розничное подразделение, планируя выручить за сеть одноименных продуктовых гипермаркетов $500-600 млн. При этом будет сохранено подразделение «Амстор», занимающееся коммерческой недвижимостью. «Девелопмент как бизнес гораздо проще, чем розничная торговля, поэтому недвижимостью сейчас занимаются даже непрофильные компании», — объясняет Алексей Зеркалов.
В краткосрочной перспективе инвестиции в ретейл являются более доходными, поскольку практически вся украинская розница работает с поставщиками с отсрочкой платежа. Девелопмент выгоден при инвестицях на пять и более лет. «По сравнению с прибыльностью ретейла девелопмент особенно выгоден, если речь идет о сделке по продаже построенного торгового центра. Но такой сценарий несет определенную угрозу для ретейлера, заключающуюся в том, что у нового владельца могут быть свои взгляды на пул арендаторов, в который бывший собственник торгового объекта может и не входить», — рассказывает Сергей Тумасов.
«Сила крупной розничной сети — в генерировании значительного денежного потока, хорошей узнаваемости бренда и способности привлекать большое количество покупателей. Уязвимые места — низкая маржинальность и незначительный объем основных средств, — резюмирует Владислав Малинин. — Девелоперский бизнес связан с управлением активами, рыночная стоимость которых постоянно повышается. Маржинальность этого бизнеса намного выше, чем у ретейла, но генерируемый денежный поток значительно ниже. Таким образом эти два направления, сосредоточенные в одном портфеле, взаимно дополняют друг друга».
