ЗАО «Таллер Кэпитал» (Москва) закончило разработку архитектурного проекта и ТЭО торгово-промышленной зоны (ТПЗ) «Майская». Этот многофункциональный объект будет создан вдоль федеральной трассы «Дон». Вложения в проект оцениваются в 3,5 млрд рублей. Аналитики неоднозначно оценивают его успешность: одни считают, что что новый формат ТПЗ может отпугнуть потенциальных якорных арендаторов, другие уверены, что многофункциональная зона может быть востребованной, если будет ориентирована на региональные компании малой и средней капитализации. Создание ТПЗ «Майская» началось осенью прошлого года, когда ЗАО «Таллер Кэпитал» купило участок в 55,3 га, расположенный в 50 км от Ростова-на-Дону (между городами Шахты и Новошахтинск) на 1004 км федеральной трассы М-4 «Дон». «Это место подходит для строительства ТПЗ по трем основным параметрам: во-первых, есть возможность вынести объект на незначительное расстояние от крупного центра (Ростова) с его проблемой автомобильного трафика, во-вторых, общая численность населения в радиусе 30 км составляет 300 тыс. человек, что решает задачу обеспечения ТПЗ кадрами, и в-третьих, федеральная трасса – это место пересечения транспортных коридоров, что повышает спрос на услуги ТПЗ для транзитных путешественников», – объясняет вице-президент ЗАО «Таллер Кэпитал» Сергей Демченко.
По его словам, особенностью ТПЗ «Майская» должна стать ее многофункциональность: предполагается построить автозаправочный комплекс, СТОА, гостиницы, автосалон, торгово-развлекательный центр, объекты логистической инфраструктуры, дистрибутивный центр. Кроме того, здесь будут построены производственные корпуса, в которых разместятся мини-предприятия по переработке овощей, фруктов, молока, мяса. Общая площадь зданий и сооружений составит 70 тыс.кв.м.
По словам Сергея Демченко, после оснащения ТПЗ инженерными коммуникациями и объектами отраслевой инфраструктуры участки будут сданы в аренду на срок до 49 лет. «Мы уже ведем переговоры с потенциальными арендаторами, в числе которых федеральные и мировые компании (по неофициальной информации, это компании BP, Shell, Rolls-Rois. – „Ъ“), кроме того, интерес к аренде участков в ТПЗ „Майская“ проявляют предприятия ростовского региона», – сказал Сергей Демченко.
Уже готовы архитектурные проекты ТПЗ и ТЭО, но начало непосредственного освоения территории зоны, скорее всего, отодвинется на осень, потому что инвестор еще не завершил процедуру перевода купленых земель из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Формат ТПЗнов для России, и у аналитиков нет единого мнения относительно перспектив зоны «Майская», отличительная особенность которой – многофункциональность комплекса. Аналитик агентства недвижимости Penny lane realty Алексей Могила предположил, что успешной реализации проекта будет мешать удаленность зоны от Ростова-на-Дону и отраслевая эклектика комплекса. «Подобные объекты в Европе находятся на некотором расстоянии от крупных городов, но не в 50 километрах. Подобная удаленность удорожает прокладку инженерных коммуникаций, а также уменьшает количество потенциальных клиентов за счет снижения интереса к зоне платежеспособных жителей донской столицы», – считает эксперт. Кроме того, по словам Алексея Могилы, в развитых странах ТПЗ имеют определенную специфику, а странное сочетание производственных и развлекательных объектов говорит об ориентации на неопределенно широкий круг потребителей, что наводит на мысль о непродуманности концепции проекта.
По мнению аналитика агентства Knight Frank LLC Кирилла Романова, отказ от отраслевой разноплановости и выделение одной-двух специфик ТПЗ (логистический или торговый комплекс) дают «Таллер Кэпитал» преимущества в продвижении нового формата, интерес к которому могли бы проявить как региональные предприниматели, так и крупные федеральные сети, заинтересованные в продвижении своих продуктов в глубь российской территории.
По мнению старшего аналитика ИК «Антанта ПиоГлобал» Андрея Верхоланцева проект ТПЗ «Майская» даже при условии многофункциональности может стать успешным, если инвесторы сменят целевую аудиторию проекта. «Зазвать мировые брэнды на 1004-й километр М-4 – идея интересная, но трудно реализуемая. В то же время одна из стратегических целей подобных ТПЗ – помочь якорным арендаторам оптимизировать затраты на организацию инфраструктуры. В связи с этим наиболее уместно было бы разместить здесь региональные компании малой и средней капитализации», – считает эксперт.
Справка:ЗАО «Таллер Кэпитал» – российское представительство компании Taller Capital (Лондон), было создано в декабре 2006 года российскими и зарубежными финансовыми компаниями для управления инвестиционными проектами на территории России, Украины, Казахстана. Согласно данным информационно-поисковой системы «СПАРК», УК — 100 тыс. рублей. Основной акционер по состоянию на 01.01.2008 г. — гражданин РФ, владеет 100% УК. В России «Таллер Кэпитал» реализует проекты ТПЗ: к 2014 году планирует построить 70 ТПЗ. Сегодня на разной стадии готовности находятся 9 проектов ТПЗ в различных регионах РФ. Валовая прибыль в 2006 году составила 2,396 млн рублей.
