Недовольный медленной окупаемостью «Варшавского экспресса» холдинг «Адамант» решил изменить концепцию комплекса. В компании планируют сократить значительную часть его торговых площадей ради увеличения развлекательной составляющей. Сейчас развлечения уже занимают больше половины «Варшавского экспресса», и, по словам его владельцев, они пользуются гораздо большей популярностью, чем магазины и бутики. Эксперты отмечают, что, несмотря на рост спроса на новые форматы центров развлечений, например детских и виртуальных, этот сегмент остается в целом гораздо менее доходным для арендодателя, чем торговля.
Развлекательно-торговый комплекс «Варшавский экспресс» создан на базе здания Варшавского вокзала, построенного в 1850-е годы. Открылся весной 2006 года. Его владелец холдинговая компания «Адамант» (принадлежит Игорю Лейтису, Евгению Гуревичу и Михаилу Баженову) вложила в реконструкцию здания по проекту итальянского архитектора Джованни Бартоли 43 млн долл. Общая площадь трехуровневого комплекса — более 34 тыс. кв. м, парковка — на 1 тыс. авто.
Владельцы «Варшавского экспресса» признают, что при сегодняшней посещаемости комплекса его срок окупаемости будет значительно выше стандартных 5—6 лет. Как рассказал Евгений Гуревич, вице-президент холдинговой компании «Адамант», популярность комплекса растет, но медленно, и чтобы ее повысить, в компании решили сделать основным профилем «Варшавского экспресса» развлечения. «Торговая составляющая не будет полностью убрана, но останутся в основном форматы, близкие к развлекательной функции, например магазины дисков, спорттоваров, из одежды — молодежные бренды, — рассказывает г-н Гуревич. — Скорее всего будет увеличена площадь фитнес-центра». Также он выразил уверенность в том, что в будущем, особенно после застройки «Измайловской перспективы», статус «Варшавского экспресса» поднимется.
Сейчас развлечения и так занимают более половины площадей «Варшавского экспресса», арендаторами комплекса являются «Каро Фильм» (4,2 тыс. кв. м), развлекательный центр Game Zona (около 2,2 тыс. кв. м) и боулинг-клуб AMF (около 2,2 тыс. кв. м). Место съехавшего игрового комплекса «Шангри Ла», занимавшего более 5 тыс. кв. м, занял фитнес-центр SportLife. Кроме того, в комплексе есть каток. По словам Михаила Заболоцкого, генерального директора «Каро Фильм — Санкт-Петербург», кинотеатр действительно чувствует себя там комфортно. «Другой вопрос, что мне трудно представить, какие еще развлекательные составляющие можно сюда добавить, тут и так все есть, — говорит он. — «Варшавский экспресс» ограничен архитектурными особенностями, и подходящих помещений после расширения фитнес-центра не останется».
Эксперты прогнозируют, что доходность «Варшавского экспресса» даже в случае успешной реализации планов может существенно не измениться. Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость», отмечает, что арендные ставки в бутиковой и развлекательной зоне различаются, как правило, в 5—7 раз. По данным «Knight Frank Санкт-Петербург», арендные ставки для бутиков составляют 100—150 долл. за 1 кв. м в месяц, для кинотеатров (якорные арендаторы развлечений) — 15—17 долл., детских развлекательных центров — 25—30 долл., а для фуд-кортов — 80—90 долл.
«Тем не менее есть ряд востребованных развлекательных форматов, на которые существует спрос: например, детские развлекательные центры, центры виртуальных развлечений типа «Трансфорс», — говорит Екатерина Немирова, руководитель департамента торговой недвижимости Praktis CB. — Привлечение подобных развлекательных операторов безусловно поднимет посещаемость, но снизит доходность».
