Торговый централизм
Торговые центры в Москве растут как грибы после дождя.
Подведя предварительные итоги прошлого года, эксперты констатировали практически трехкратный рост количества торговых объектов. При этом с каждым годом московские ТЦ становятся более грандиозными по замыслу и масштабу.
Суммарная площадь трех крупнейших проектов, реализованных в 2007 году, превысила 425 тыс. кв. м. И это только начало еще более динамичного развития, считают специалисты.
Как подсчитали эксперты консалтинговой компании Penny Lane Realty, в 2007 году на ры нок столицы было введено около 800 тыс. кв. м новых торговых площадей, что составило около 30% от существующего объема предложения на конец 2006 года. В результате, по их подсчетам, общая площадь со временных торговых центров в Москве сейчас составляет около 3,4 млн кв. м. «Благоприятная экономическая ситуация, сложившаяся за последние го ды, способствует активному развитию потребительского рынка России,— объясняют ана литики Penny Lane Realty.— Положительная динамика показателей оборота розничной торговли, рост доходов населения, активно развивающийся рынок услуг потребительского кредитования способствуют высокому темпу роста столичного рынка коммерческой недвижимости».
В консалтинговой компании DTZ уточняют, что общая площадь качественных торговых центров в Москве к концу 2007 года составляла около 4,45 млн кв. м (общая арендуемая площадь — около 2,25 млн кв. м).
«В 2007 году новое предложение розничных торговых площадей, по нашим подсчетам, составило около 600 тыс. кв. м. Правда, это на 30% меньше, чем ожидалось исходя из заявленных планов де велоперов,— отмечают специалисты DTZ.— Ввод в эксплуатацию ряда масштабных проектов был перенесен на 2008 год». Од нако на общую картину развития сектора перенос сроков не повлияет. В DTZ отмечают, что ежегодное новое предложение торговых площадей ожидается на уровне 700 тыс. кв. м. Со гласно прогнозам DTZ, новое пре дложение в 2009 году будет на 30% больше, чем в 2008 году, и достигнет примерно 1 млн кв. м. При этом общий объем ка чественных то рговых площадей удвоится по сравнению с 2006 го дом и составит более 4 млн кв. м. «Спрос на качественные торговые площади в столице остается очень высоким, есть все основания говорить об их дефиците1: средний уровень свободных мест для большинства современных мо сковских ТЦ составляет 0%»,— констатируют эксперты DTZ.
Гигантомания Одной из наиболее ярких тенденций прошедшего года эксперты называют заметное увеличение крупномасштабных объектов, общая площадь которых превышает 70 тыс. кв. м.
В 2007 году построено четыре подобных объекта: ТРЦ «Щука», ТЦ «Мосмарт», Lotte Plaza и «Ме га Белая Дача» (см. таблицу).
«Можно констатировать динамичный темп прироста при очевидном увеличении масштаба проектов,— говорят аналитики Penny Lane Realty.— Обострение конкуренции между ТЦ усиливает необходимость привлечения сбалансированного пула арендаторов как в торговую, так и в развлекательную составляющую объектов». В DTZ прогнозируют, что в ближайшие годы столицу ждут дальнейший рост собственно площадей ТЦ и увеличение средней площади под якорных арендаторов. Этот фактор объясняется в том числе диверсификацией розничных форматов кру пных сетевых операторов и ак тивным развитием гипермаркетов.
Растущий интерес девелоперов к масштабным проектам усугубляет дефицит свободных площадок. В связи с этим эксперты отмечают продолжающееся смещение строительных площадок из центра города в район Третьего транспортного кольца и спальные районы.
«Это объясняется прежде всего фактическим от сутствием площадок под за стройку в центральной части города,— отмечают специалисты Penny Lane Realty.— Стоит отметить, что крупномасштабные торговые центры располагаются в основном вдоль МКАД и в спальных районах Москвы, что обусловлено большим объемом транспортных потоков (МКАД) и вы сокой плотностью населения (спальные районы)».
Впрочем, отступление за МКАД не единственный выход.
Одним из путей решения проблемы, связанной с нехваткой земельных участков в центре города, является активное освоение девелоперами подземного пространства — строительство торговых центров под землей.
Сейчас заявлено сразу несколько проектов строительства подобных ТЦ (см. таблицу).
«Строительные площадки уже развернуты на площади Тверской заставы и Павелецкой площади. Планируется строительство торгово-развлекательных центров под Триумфальной и Смоленской площадями,— перечисляют в Penny Lane Realty.— Кроме того, заявлен проект торгового центра под Пушкинской площадью, но в настоящее время активных работ по его реализации не ведется». Крупнейшим подземным ТЦ, готовящимся к вводу в эксплуатацию, станет ТЦ «Тверская застава», возводимый под площадью Тверской заставы. Он будет пятиуровневым, арендная площадь составит около 33 тыс. кв. м. Также в ТЦ предполагается разместить подземную многоярусную парковку на 1410 машиномест. Ввести торговый центр в эксплуатацию должны не позднее 2009 года.
И нашим и вашим Эксперты подчеркивают, что все более очевидным становится интерес зарубежных компаний к торговой недвижимости столичного региона. «Несмотря на то что в последние годы на ры нок Москвы пришло не сколь ко всемирно известных розничных торговых сетей, а отечественные игроки сетевого ритейла продолжают динамичное развитие, о перенасыщении рынка говорить пока рано, он продолжает считаться одним из наиболее привлекательных для инвестиций»,— отмечают аналитики Penny Lane Realty. По их подсчетам, сегодня уровень доходности московского рынка торговой недвижимости составляет не менее 8%, а в среднем — 10–%. Средний срок окупаемости столичных проектов — семь-девять лет. «Это привлекает внимание инвесторов международного масштаба. В Европе уровень доходности гораздо ниже — 5%, значит и срок окупаемости значительно дольше»,— объясняют в Penny Lane Realty. «Московский рынок очень привлекателен для иностранных ин весторов,— соглашаются в DTZ.— В 2007 году около 75% всех российских инвестиционных сделок в этом секторе было заключено именно в Москве». Самой крупной сделкой, по их подсчетам, стала покупка ав стрийским фондом Immoeast строящегося ТЦ GoodZone на Ка ширском шоссе за $600 млн. Впрочем, в дальнейшем в связи с ростом конкуренции между качеств енными торговыми объектами спе циалисты Penny Lane Realty не исключают падение уровня доходности и, соответственно, увеличение сроков окупаемости ТЦ.
На проценте Как подсчитали в Penny Lane Realty, средние ставки аренды за 2007 год в центре столицы составляли около $2,1 тыс. за 1 кв. м в год и около $660 в остальных районах города.
Средняя арендная ставка в торговых галереях, по оценкам экспертов, в 2007 годуравнялась примерно $1,6 тыс. за 1 кв. м в год. При этом минимальные арендные ставки в торговых центрах сохраняются у якорных арендаторов, представленных в основном крупными ритейлерами.
«В среднем для таких компаний они находятся в пределах $270– за 1 кв. м в год,— отмечают эксперты Penny Lane Realty.— Но ставка зависит от многих факторов. Например, для продовольственного гипермаркета она равна $270–370 за 1 кв. м». Для других арендаторов ставка может доходить до $5– тыс. за 1 кв. м в год, добавляют специалисты DTZ, а высокий спрос заставляет ожидать дальнейшего повышения арендных ставок. Вместе с тем сохраняется тенденция расчета размера ренты как процента от оборота. По мнению экспертов, это именно тот формат арендных отношений, к которому рынок придет в ближайшие годы. Особенно это касается якорных арендаторов.
