Средние цены предложений встроенно-пристроенных помещений во II квартале выросли на 4,6% по офисным площадям и на 5% — по торговым. Коммерческая недвижимость пока не теряет инвестиционной привлекательности
Итоги II квартала свидетельствуют о прекращении спада, который наблюдался на рынке встроенно-пристроенных помещений в начале года. И хотя темпы прироста цен и особенно арендных ставок невысоки, динамика в целом положительна. Примерно 1% удорожания — вклад ослабления доллара к рублю, остальное же является следствием превышения спроса над предложением.
Одним из вариантов преодоления дефицита коммерческой недвижимости малого формата является покупка квартир на первых этажах с последующим их переводом из жилого в нежилой фонд. Данная стратегия наиболее привлекательна в отношении помещений, находящихся в местах интенсивных пешеходных и транспортных потоков: вероятность роста арендных ставок и рыночной стоимости таких площадей в дальнейшем наиболее велика.
Рассмотрим пример инвестпроекта, который в данное время осуществляется специалистами нашей компании. В конце 2006 г. по заказу инвестора по цене 11 600 $/м2 была приобретена квартира площадью 61 м2 рядом с метро. Мероприятия по ее переводу из жилого в нежилой фонд осуществлялись в январе-апреле 2007 г. и обошлись примерно в $25 000. В мае квартира была сдана внаем аптечной сети по $1400 за 1 м2 в год. Арендатор дополнительно взял на себя расходы по эксплуатации и коммунальные платежи. Инвестор оплачивает услуги по управлению объектом (15% от получаемого дохода), налог на имущество (2,2% от стоимости помещения) и налог на прибыль в размере 6% от валового дохода. Таким образом, чистый доход от объекта составляет $51 899 в год. Текущая рентабельность (отношение чистого годового дохода от объекта к общей величине вложений) составляет 7,1%. Ясно, что это не та доходность, которая способна привлечь инвестора. Однако ситуация меняется, если рассматривать проект в динамике с учетом роста арендных ставок и будущей стоимости объекта. При росте арендных платежей на 15% в год внутренняя ставка доходности (internal rate of return — IRR) инвестиций увеличивается до 10,2%. С учетом повышения стоимости объекта на те же 15% в год IRR возрастает до 23,5%. А если покупку квартиры финансировать кредитом под 12% годовых, доходность проекта увеличивается до 32,8%. Таким образом, даже при умеренно консервативном прогнозе изменения ставок аренды и стоимости недвижимости он выглядит достаточно интересным.
