Каждый новый торговый центр в Петербурге похож на предыдущий: одни и те же ритейлеры кочуют из комплекса в комплекс. Изменить ситуацию может лишь приход в город новых операторов, но это произойдет не раньше чем через год. Сдача в эксплуатацию торговых площадей в Петербурге идет по нарастающей. Прошлый, 2006 год добавил к рынку торговых помещений 48 торговых центров (1,2 млн кв. м). Торговые комплексы (ТК) укрупняются, меняют формат, подчиняются определенной концепции. Однако пока эти меры плохо помогают привлечь в город новых операторов с известными на весь мир торговыми марками. В результате, хотя насыщения рынка пока не происходит, заполняемость ТК не достигает 100%.
По оценкам специалистов компании Praktis CB, на петербургском рынке торговой недвижимости происходят заметные структурные изменения – становится меньше ТК, но одновременно растет количество гипермаркетов продуктового сектора и сектора DIY. Большой потенциал этого сегмента стимулирует дальнейшее развитие сетей и появление новых игроков. В первом полугодии 2007 года доля торговых комплексов формата DIY в общем объеме предложения составила 7,7% (211 тыс. кв. м). Доля продуктовых гипермаркетов – 14,8% (408 тыс. кв. м).
В секторе DIY, по данным Becar Commercial Property SPb, первый гипермаркет площадью 10 тыс. кв. м открывает сеть «Строймастер». Открытие гипермаркета на Пулковском шоссе запланировано в третьем квартале нынешнего года. Московская компания «Крокус» выходит на петербургский рынок со своими строительными гипермаркетами «Твой дом». Ее стандарт для региональных магазинов – 60−70 тыс. кв. м. В продовольственном секторе тоже намечается новость – заработает сеть гастрономических супермаркетов «Азбука вкуса». Первая точка откроется в декабре в торгово-развлекательном центре «Атлантик-Сити» на улице Савушкина.
Заметным событием прошлого года специалисты называют приход в Петербург ряда мировых операторов. Хитом рынка петербургских ТК стали универмаги одежды – С&A, Marx&Spenser, Next, Peacoks, Seppala. «Они помогли выводу на рынок концепции fashion mall, – говорит Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis CB. – Пока они арендуют по 600−800 кв. м (при обычном для них формате 5−10 тыс. кв. м). Да и резервы для прихода брендов не исчерпаны, например H&M – крупнейший бренд одежды, работающий в формате fast fashion, пришел в 2006 году в Китай, обойдя стороной Россию. Между тем, учитывая демократичные цены и быструю смену коллекций, здесь для него крупнейший рынок сбыта».
«Несмотря на повышение инвестиционной привлекательности России, и в первую очередь городов-миллионников, зарубежные операторы все еще с опаской выходят в самостоятельное плавание на российский рынок, – рассказывает генеральный директор ОАО „Соломон“ (компания управляет ТРК „Гранд Каньон“) Мусса Экзеков. – Да и те торговые марки, которые уже представлены в России, в значительной степени отличаются и по ассортименту, и по качеству от зарубежных аналогов. Я уже не говорю о ценовой разнице. Нередко тот или иной оператор передает право использования своего бренда российскому партнеру, переносит производство (пошив одежды, например) в страны с дешевой рабочей силой. Отсюда и „особенности национальной торговли“ – товар продается как известная марка, а качество его, мягко говоря, отличается от оригинала. И нам порой стоит немалых сил добиться от арендаторов соответствия заявленным высоким стандартам».
Президент Гильдии девелоперов и управляющих, управляющий партнер «АйБи ГРУПП» Юрий Борисов указывает на очевидность проблемы – острую нехватку брендовых арендаторов: «Быстро ее не решить, однако прошлый год оказался весьма урожайным на новые торговые марки». Одной из причин появления на петербургском рынке фигур, заметных в мире ритейла, он называет вступление петербургского рынка торговой недвижимости в период зрелости.
По словам Юрия Борисова, количество ритейлеров в Петербурге в десятки раз меньше, чем в других европейских городах. Поэтому каждый вновь открывающийся торговый комплекс очень похож на предыдущий – по набору операторов и, соответственно, ассортименту товаров. «Действительно, существует проблема „клонирования“ концепций торговых центров, – подтверждает Роман Уревич. – Причина здесь не только в отсутствии креативности у консультантов и девелоперов, но и в недостаточном количестве новых арендаторов, приходящих на российский рынок».
У девелоперов возникает необходимость позиционировать очередной объект определенным образом. В противном случае концепция ТК с точки зрения проекта и пула арендаторов не будет реализована. Результат – пустующие площади и возрастающая конкуренция. Это заставляет управляющие компании продвигать свои объекты не просто грамотно, но с фантазией. К дегустациям, концертам и розыгрышам призов жители окрестных микрорайонов уже привыкли. Теперь каждый ТК стремится обзавестись собственной развлекательной «фишкой» и использовать ее для продвижения объекта. В ТК появились мультиплексы, боулинги, катки, океанариумы, рестораны, интернет-кафе. И это правильно, считает генеральный директор петербургского отделения международной консалтинговой компании Colliers International Борис Юшенков: «Развлечения интересуют людей все больше».
Кроме того, успешное продвижение ТК тормозит острая нехватка «якорных» арендаторов. По словам Бориса Юшенкова, в США «якорями» выступают аптеки и универмаги определенных операторов. У нас в большинстве случаев таковыми являются продовольственные магазины. Но гипермаркет, например, – достаточно ненадежный «якорь». Более надежны мультиплексы, магазины детских или спортивных товаров, сети DIY, OBI, Castorama и др. «„Якорь“ – особенный оператор, – объясняет Юшенков. – Если верить науке, для него необязательна большая площадь. Но у нас и тут „свой путь“ – сегодняшние „якоря“ занимают, как правило, большие площади».
По его мнению, в условиях ужесточения конкуренции в выигрыше окажутся многофункциональные комплексы, способные обеспечить экономическую эффективность проекта за счет синергии и сочетаемости разных функций. И это должны быть крупные проекты, добавляют аналитики Praktis CB: в большой торговый комплекс проще привлечь и арендаторов, и покупателей. Именно поэтому инвесторы и девелоперы все больше внимания уделяют окраинным районам Петербурга и поселкам Ленобласти с транспортной доступностью и участками, подходящими для сооружения крупных комплексов.
Несмотря на растущие объемы торговых площадей, насыщения рынка пока не происходит, качественные торговые площади остаются в дефиците. При этом заполняемость площадей в ТК не достигает 100%. Специалисты называют несколько причин ненасыщенности рынка. Это и перманентный рост доходов населения, хотя и по-прежнему невысоких, и приход новых игроков (пусть и нечастый), и появление непродуманных проектов. Директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb Олег Спивак утверждает, что большинство действующих торговых комплексов заполнено на 95−98%. Дорасти до стопроцентной заполняемости мешает постоянная ротация арендаторов.
Верный признак насыщения рынка – снижение арендных ставок. Пока, по данным компании Praktis CB, такого снижения не видно, хотя благодаря большим объемам ввода нет и заметного повышения. Сегодня в зависимости от класса ТК ставки варьируются от 240 до 2400 долларов за 1 кв. м в месяц.
По словам Бориса Юшенкова, наметилась тенденция: некоторые управляющие компании (УК) вместо арендной ставки в виде оплаты готовы принимать процент с оборота оператора. «В большинстве случаев такие договоры заключаются с „якорными“ арендаторами, – поясняет Юшенков. – Но это, конечно, палка о двух концах. При большом обороте УК может выиграть, но, если месяц складывается неудачно, процент оказывается меньше арендной ставки. Управляющие, таким образом, делят с операторами их риски». Для заключения подобных договоров нужна определенная смелость обеих сторон и «белая» бухгалтерия. Поэтому пока на такие соглашения идут в основном западные операторы.
Действующие проекты торговых центров с хорошим местоположением, значительным экономическим объемом, правильной концепцией и пулом арендаторов, среди которых зарубежные бренды с долгосрочными договорами аренды, по мнению Юрия Борисова, вполне соответствуют требованиям западных инвестиционных фондов. Однако западное разделение труда у нас пока не приживается. Обычная схема европейского или американского девелопмента заключается в распределении функций: девелопер строит и продает готовый объект, операторы и УК развивают его дальше. «Российские девелоперы пока не собираются продавать готовый бизнес, как это делается во всем мире, – говорит Юшенков. – Однако международные инвестиционные фонды и западные девелоперы заходят с обоих флангов. Через год-два придут в массовом порядке». Очевидно, что иностранные фонды и девелоперы приведут с собой западные торговые марки и операторов.
«Приход зарубежных инвестфондов и привлечение иностранных операторов громких марок одежды и обуви – взаимосвязанные процессы, – рассуждает Юрий Борисов. – Сначала возрастает покупательная способность населения, изменяются потребительские привычки в сторону более качественного шопинга – девелоперы видят, что повышается спрос на аренду площадей в более современных, крупных торговых центрах, и начинают их строить. Рынок арендаторов постепенно превращается в рынок арендодателя. Но при достижении равновесного насыщения торговыми площадями снова наступает время рынка арендаторов».
«Еще несколько лет – и рынок станет профессиональным и скучным, с жесткой конкуренцией и убиением старых форматов», – предсказывает Борис Юшенков.
По данным Colliers International, покупательная способность населения растет на 12−15% в год, а торговые площади ежегодно прирастают на 30−40%. По мнению Бориса Юшенкова, при таких темпах роста в ближайшее время будут закрываться ТК с неопределенной концепцией и неясным позиционированием. «В связи с появлением все новых и новых проектов, наполнением рынка и ростом конкуренции можно прогнозировать снижение доходности и, как следствие, рост сроков окупаемости новых проектов», – полагает Олег Спивак.
Для отдельно взятого торгового комплекса привлечение на свои площади зарубежных игроков зачастую более хлопотно и реже приводит к успеху, нежели деятельность зарубежных консалтинговых компаний вроде Colliers, Astera, Jons Land LaSalle, услугами которых пользуются многие торгово-развлекательные комплексы при подборе операторов. «У этих компаний выстроена широкая сеть представительств за рубежом, есть обширные контакты с известными брендами и ритейлерами. Именно они в состоянии помочь выходу зарубежных игроков на отечественный рынок – через формирование четкой концепции ТК, – говорит Мусса Экзеков. – Их активность, на мой взгляд, должна быть направлена на тех, кто еще сомневается в успехе ведения бизнеса в России». По мнению Экзекова, приходу крупных операторов на местный рынок в определенной мере может помочь и администрация, создавая «комфортные, понятные и гарантированные условия ведения бизнеса». Остальное – в руках управляющих компаний.
