Формирование основных торговых коридоров в Москве практически завершено, констатируют эксперты. Тверская больше не является самой престижной улицей, а Арбату уже никогда не получить статус бутиковой. Дефицит площадей в сегменте street retail огромен, застолбить место на оживленной улице в центре города практически невозможно, поэтому известные бренды все чаще обращают взоры на торговые и многофункциональные комплексы: там места больше, а ставки аренды такие же.
В период потребительского бума торговые сети разбирали помещения на первых этажах зданий в центральной части Москвы, не вдаваясь в детали. “Уличная торговля развивалась стремительно и довольно стихийно, для владельцев магазинов было вполне достаточно, чтобы помещение с большими витринами находилось на первой линии домов”, — отмечают консультанты департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard. Сейчас эти времена канули в Лету, а сегмент street retail в Москве приобрел четкую структуру. Теперь, принимая решение об открытии магазина, арендаторы учитывают целый комплекс факторов, от которых зависит успех бизнеса: интенсивность пешеходных потоков, наличие удобной парковки, соседство с офисами, в которых работают потенциальные покупатели. “Немаловажную роль играет исторически сложившийся имидж улицы”, — добавляет аналитик по коммерческой недвижимости компании Blackwood Вероника Манн.
Наиболее яркой иллюстрацией перемен можно считать Тверскую улицу, которая постепенно сдала позиции самого престижного торгового коридора Москвы, превратившись в пристанище массовых брендов. Это вполне естественно, полагают эксперты. “Тверская предназначена для туристов и гостей столицы, сюда часто приходит молодежь, поэтому наибольшим спросом здесь пользуются товары сегмента эконом-класса”, — поясняет Манн. Тем не менее арендные ставки на главной улице страны остались одними из самых высоких — максимальные достигают 7 тыс. евро за кв. м в год. “Торговые сети открывают магазины на Тверской преимущественно в имиджевых целях: компания заявляет о себе, завоевывает клиентов, после чего подыскивает более дешевое помещение”, — рассказывает руководитель отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова. По ее данным, основной состав арендаторов улицы обновляется раз в два-три года.
С шумной Тверской бренды класса люкс переехали на небольшие и более спокойные улицы: в Третьяковский проезд и Столешников переулок, за которыми прочно закрепился статус бутиковых. “Об огромном интересе к Столешникову переулку говорит тот факт, что компания Louis Vuitton ждала целый год, чтобы занять здание в нем, и ни на какие другие варианты не соглашалась”, — отмечают консультанты департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard.
Торговые коридоры на Кузнецком Мосту, Петровке, Неглинке и Рождественке также пользуются спросом у компаний премиум-класса: здесь расположены антикварные салоны, ювелирные магазины и бутики дорогой одежды.
Попытку присоединиться к дорогим торговым коридорам предпринимал в свое время старый Арбат, но сценарий был таким же, как на Тверской. Первая пешеходная зона столицы была и остается преимущественно туристической улицей, а торговые центры, ориентированные на высший ценовой сегмент, испытывают проблемы с арендаторами. Участники рынка напоминают, как “Русская торговая группа”, владеющая франшизой британской сети универмагов British House Stores (BHS), закрыла один из своих магазинов в комплексе “Дворянский дом”, объяснив свое решение тем, что “получила выгодное предложение с гораздо более низкой арендной ставкой”. Еще раньше с Арбата съехал магазин качественной немецкой одежды Hugo Boss, распродав коллекцию с 70%-ной скидкой. “Старый Арбат — это не улица для покупок, а улица для прогулок, поэтому магазины одежды и обуви постепенно сменяются ресторанами, кафе и сувенирными лавками”, — заключает Вероника Манн из Blackwood.
У расположенного по соседству Нового Арбата потенциал гораздо выше. Пока он играет роль развлекательного центра Москвы, а “Москвичка” и “Новоарбатский” представляют собой универмаги советского образца. Однако если процесс вывода казино в игровые зоны будет запущен, то Новый Арбат может измениться до неузнаваемости, а первой ласточкой станет многофункциональный комплекс на пересечении с Садовым кольцом, строительство которого вот-вот закончит корейская Lotte Group. По словам Нины Новиковой, первые 7 этажей в нем предназначены для размещения предприятий торговли.
Правда, не все эксперты прочат Новому Арбату большое торговое будущее. “Игорные заведения, казино и игровые салоны скорее всего трансформируются в развлекательные центры”, — полагает Вероника Манн. В пользу этого варианта развития событий говорит неудачный опыт торгового центра “Сфера”, построенного возле здания мэрии: популярностью у состоятельной публики комплекс не пользовался, поэтому недавно владельцы приняли решение его перепрофилировать. Сумятицу в планы арендаторов вносят и постоянные слухи о реконструкции Нового Арбата: периодически столичные власти грозятся убрать движение в тоннель, построить парковки, а саму улицу сделать пешеходной.
Если судьба Нового Арбата пока весьма туманна, то его продолжение — Кутузовский проспект вплоть до дома №26 — сформировался как улица дорогих магазинов. “Кутузовский проспект изначально позиционировался как торговый коридор элитного формата. Магазины, соответствующие имиджу района и главной правительственной трассы, появились здесь изначально”, — подчеркивает Вероника Манн из Blackwood.
Еще один общепризнанный торговый коридор — Ленинский проспект — находится в другой, более доступной ценовой нише, но ситуация там стала постепенно меняться. “По мере ввода в эксплуатацию крупных офисных центров и появления на проспекте Вернадского офиса РАО “ЕЭС России” юго-западное направление стало пользоваться популярностью у людей с доходами выше среднего”, — считают участники рынка. Дорогие магазины, например “Азбука вкуса”, стали появляться даже на проспекте Мира, который до последнего времени пользовался репутацией одного из самых демократичных торговых коридоров столицы. Эксперты связывают это с ростом платежеспособного спроса и массовым развитием ритейла в городе. В то же время специалисты Paul’s Yard отмечают, что крупные московские проспекты неоднородны по своей структуре, и в силу их большой протяженности, как правило, разбиты на несколько ценовых зон.
Можно считать, что процесс формирования сегмента street retail в Москве вступил в завершающую фазу и сколько-нибудь кардинальных изменений на этом рынке в ближайшее десятилетие ждать не приходится. Доля свободных площадей на популярных торговых улицах не превышает 1—2% и, как показывает опыт мировых столиц, в ближайшее время не увеличится. Арендные ставки в условиях дефицита, наоборот, растут как грибы после дождя. По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, за последние полтора года в Москве они увеличились на 10—15%. В силу этих причин торговые марки постепенно утрачивают интерес к уличной торговле и перебираются в комплексы формата mixed-used (включают, как правило, жилую, офисную и торговую функцию. — “ЭВ”), который становится преобладающим в центре города. Торговые галереи займут все первые этажи в воссоздаваемой гостинице “Москва”, торговая составляющая предусмотрена в многофункциональном комплексе, который возведут вместо гостиницы “Минск”, в новой застройке Зарядья после сноса гостиницы “Россия”, а также в новом Военторге на Воздвиженке. Характерно, что владельцы этих объектов стараются перещеголять друг друга, анонсируя в своих проектах самые известные торговые бренды.
