По данным нового исследования «Перспективы рынка коммерческой недвижимости в Центральной и Восточной Европе» от CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, на фоне исключительно успешного 2015 года, в котором были побиты рекорды практически во всех сегментах коммерческой недвижимости, в 2016 году рынок также ожидает уверенный рост. Благодаря более быстрому, чем в Западной Европе, оздоровлению экономики в регионе Центральной и Восточной Европы, рост станет ключевой тенденцией 2016 года.
Основным фактором, влияющим на рынок недвижимости, являются потребительские расходы, которые в настоящее время испытывают влияние целого ряда положительных показателей, среди которых низкие цены на нефть и сырьевые товары, низкие процентные ставки, снижение уровня безработицы и рост цен на жилье. Рост частного потребления вызвал новую волну девелоперской активности в строительстве торговых центров и складов для нужд электронной коммерции. Оживленная потребительская активность уже привела к увеличению оборотов и стабилизации операционных доходов торговых объектов, повысив инвестиционную привлекательность торговой недвижимости. Как ожидается, помимо традиционных направлений (таких как Прага и региональные города Польши), инвесторы обратят внимание на Бухарест и Будапешт, что обусловит значительный прирост инвестиций в торговую недвижимость в 2016 году.
Поскольку динамика инвестиционных сделок с высококлассными объектами недвижимости не замедляется, показатели доходности могут выйти за привычные рамки и превысить уровень 2007 года. Хотя сокращение будет медленнее, чем в 2015 году, рост стоимости капитала будет достигнут за счет снижения ставок капитализации и, в меньшей степени, за счет роста ставок аренды. Даже в условиях сокращения доходности, спрэд остается очень привлекательным относительно государственных облигаций, поэтому недвижимость в Центральной и Восточной Европе станет хорошей альтернативой для институциональных В сегменте офисной недвижимости спрос находится на рекордно высоком уровне, в основном, благодаря арендаторам из числа ИТ и аутсорсинговых компаний, большинство из которых являются международными. Число строящихся проектов находится на достаточно низком уровне во всем регионе, за исключением двух важных рынков: в Варшаве в течение ближайших двух лет планируется сдача в эксплуатацию более 670 000 кв. м новых площадей (что составляет 15% от существующего фонда). Другим исключением является Бухарест, в котором доля строящихся проектов ещё больше - 21%. Это будет оказывать значительное давление на чистые эффективные ставки аренды и долю вакантных В целом сегмент офисной недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы является рынком арендатора, и эта тенденция будет сохраняться в течение ближайших одного - двух лет. Учитывая большое число доступных вариантов в столичных городах (в некоторых случаях предложение только растет), арендаторы пользуются доступными им хорошими и очень хорошими финансовыми условиями.
В начале 2016 года мы наблюдаем оживленный рынок ритейла и рост доверия потребителей. Поскольку плотность торговых объектов на некоторых рынках уже достаточно высока, число строящихся проектов ограничено. В 2016 году открытие новых торговых центров планируется только в трех столицах региона Центральной и Восточной Европы: Бухаресте, Киеве (где должны открыться четыре центра, но вероятны задержки) и Варшаве (в 2016 году будет сдано почти 72 000 кв. м). В региональных городах Центральной и Восточной Европы ожидается более высокая девелоперская активность: в частности, в Познани откроется торговый центр площадью 98 000 кв. м, крупнейший из открытых в Польше за последние семь лет. В Словакии и Венгрии новые проекты практически отсутствуют. В общей сложности, мы ожидаем увеличения площади торговых центров примерно на 972 000 кв. м, что ниже уровня прошлых лет.
В целом 2015 год стал исключительным с точки зрения поглощения складских площадей, поскольку логистические операторы из сегмента ритейла пользуются ростом потребительского спроса, реализуемым как через традиционные формы розничной торговли, так и в форме электронной коммерции. На всех рынках наблюдаются показатели поглощения, значительно превышающие средние за 10 лет - в некоторых случаях на целых 65%. Что касается нового строительства, мы видим ограниченную спекулятивную девелоперскую активность, поскольку на рынке преобладает строительство под арендатора. Исключением является Польша, где по состоянию на начало 2016 года строилось почти В исследовании особенно рассматривается Венгрия, которая оставалась незамеченной на протяжении последних 12 - 18 месяцев. С макроэкономической точки зрения, на экономику Венгрии благотворно влияют дешевая энергия, низкие процентные ставки и относительная защищенность от последствий замедления роста в Китае (рост ВВП в 2015 году составил около 2,9%). С точки зрения рынка недвижимости, сегмент ритейла растёт благодаря высокому потреблению домохозяйств (обороты арендаторов в некоторых случаях уже показали двузначный рост), оживление в автомобильной промышленности пойдет на пользу сегменту индустриальной недвижимости, а растущая отрасль ИТ будет и дальше доминировать на рынке офисной недвижимости Будапешта (спрос на офисные помещения вырос в годовом исчислении на 51%). В целом осторожная девелоперская активность способствует дальнейшему росту стоимости капитала, поскольку прогноз роста рынка аренды остается положительным для собственников. Благодаря активному рынку аренды и более доступному финансированию, доходность может еще опуститься относительно текущего высокого уровня, что приведет к сокращению разрыва с другими основными рынками Центральной Европы.
В Москве ситуация кардинально иная.
(по материалам компании)
