В 2007 году калининградская компания «Вестер» буквально ворвалась на федеральный рынок и вышла на рынки стран СНГ. В связи с этим компания ежедневно получает массу вопросов, касающихся ее деятельности. Мы попросили О.Н. Болычева, Председателя Совета директоров Группы «Вестер» ответить на наиболее часто задаваемые журналистами вопросы.
- Олег Николаевич, каковы итоги 2007 года? Какие показатели из заявленных ранее были достигнуты?
- Первым официальным итогом работы Федеральной Сети «Вестер» станут результаты работы за 2008 год, которые будут подтверждены отчетностью по МСФО . Итоги работы за 2007 год оценивать сложно, поскольку результаты проявились только в сентябре. То, что происходило до этого времени, можно охарактеризовать как период организационного строительства. Главным результатом стало создание фундамента для решения стратегической задачи. Созданы все структуры и Дирекции Федеральной Сети, а также организации в Казахстане и Украине.
Достижениями истекшего года мы считаем признание компании профессиональным сообществом в качестве серьезного федерального игрока, а также выход компании на рынки за пределами России. Мы открыли объекты в Украине — в Симферополе и Тернополе, в Казахстане — в Караганде. В 2008 году в каждом из этих государств будет открыто не менее семи торговых объектов.
Результаты нашей работы в 2007 году являются прекрасной платформой для дальнейшего развития. В целом, я удовлетворен выполнением поставленных задач и считаю, что компания совершила качественный скачок в развитии. В 2007 году «Вестер» ввел в строй 63 тысячи кв. м торговых площадей, при чем 80% этих площадей были запущены в период с сентября по декабрь. Когда в 2006 году мы выходили на федеральный рынок, мы отставали от «Мосмарта» в 2 раза. Сегодня мы его опережаем, также как и многих других федеральных игроков, особенно если принять во внимание исключительно органический рост «Вестер» .
Финансовые результаты этого периода также расцениваются нами как положительные. Итоговые показатели несколько расходятся с запланированными, так как несколько из планируемых к запуску объектов перешли на февраль 2008 года. Принимая во внимание почти трехкратный рост оборота компании, неточность в прогнозах в 10% особого значения не имеет. Главное, что мы с каждым месяцем приближаемся к стратегической цели — войти в пятерку лидеров Российского ритейла, и выполняем поставленную перед собой задачу – обеспечить нашим потребителям высокий уровень сервиса по ценам ниже конкурентов.
Я не считаю, что за истекший период были совершены какие-то ошибки, как в развитии компании, так и в ее управлении. Можно говорить о некоторых неточностях, допущенных в решении кадровых вопросов в Московском регионе.
Чистая прибыль Группы в 2007 году составила 41 млн. долларов, что более чем в 1,5 раза выше показателя 2006 года – 27,4 млн. долларов. Оборот Группы «Вестер» в 2007 году вырос почти в два раза по сравнению с 2006 годом и составил 0,72 млрд. долларов (в 2006 году – 360 млн. долларов). Оборот продуктовой сети «Вестер» по сравнению с 2006 годом (194 млн. долларов) вырос в 2,5 раза и составил около 500 млн. долларов.
- Вносились ли изменения в операционный план развития Федеральной сети в текущем году?
- Разумеется. Дорога к достижению цели никогда не бывает прямой – приходится лавировать, изменять направление движения, отступать-наступать. Главное, чтобы все реализуемые действия были направлены на достижение цели. Изменения и корректировка планов неизбежны. Во многом это обусловлено переменами во внешней бизнес-среде, влияющей на изменение рентабельности инвестиций. Иногда эти изменения вызывают необходимость корректировки операционных планов – отказываться от малорентабельных активов в пользу активов с высокой рентабельностью. Это же, кстати, послужило причиной и для корректировки наших планов в отношении Московского региона.
- Каковы планы развития сети в 2008 году?
- В течение 2008 года мы планируем ввести в строй около 180 тысяч кв. м торговых площадей, плюс пять гипермаркетов, которые будут построены «с нуля» силами компании «Веструс Девелопмент ». Она же будет являться собственником этих объектов.
- Почему вы думаете, что достигнете своей стратегической цели и в том числе реализуете все проекты, запланированные на 2008 год?
- Если говорить о планах на 2008 год, как впрочем и обо всех последующих годах, то работа, которая нас приведет к достижению стратегической цели, ведется уже сейчас – найдены необходимые площадки, составлен график открытий с указанием городов, куда мы выходим. По каждому торговому объекту проведены переговоры, необходимые исследования, а также имеется принципиальное положительное решение об открытии.
Вопрос ввода 180 тыс. кв. метров торговых площадей в год состоит не только в том, чтобы найти эти площади, но и в том, чтобы направить необходимые кадровые и финансовые ресурсы на их ввод, а также установить прочные партнерские отношения с административным аппаратом. Наличие мощного кадрового и финансового потенциала – вот залог успешной деятельности нашей компании на пути достижения как задач, запланированных на 2008 год, так и стратегической цели.
Кадровый ресурс компании – а это около 10 тыс. сотрудников, а также наличие нескольких учебных центров, разработанных программ по повышению квалификации позволяют вырастить необходимое для столь интенсивного развития количество руководителей и менеджеров. Преданность компании, трудолюбие, умение работать в команде, самостоятельно и оперативно принимать решения, способность к интенсивному труду – все эти качества отличают работника компании «Вестер» и позволяют ему добиваться поставленных перед ним и компанией целей.
- Прокомментируйте, пожалуйста, планируемые и совершенные сделки по продаже непрофильных активов.
- Мы продаем те непрофильные бизнесы и недвижимость, которые не являются достаточно рентабельными для нас.
Все состоявшиеся сделки были прибыльными: мы дорого реализовали и сеть аптек, и предназначенную к продаже недвижимость. Все средства, вырученные от этих сделок, пошли на развитие розничной сети «Вестер».
В настоящий момент мы продаем пять объектов недвижимости в Калининграде, приобретенных нами в разное время, за общую сумму примерно в 30 млн. долларов, а также предлагаем на продажу мебельное направление. Остальные наши бизнесы приносят хорошую прибыль, и мы не планируем отказываться от них в ближайшее время.
- Как отражаются последствия американского кризиса ликвидности на деятельности вашей компании?
- Американский кризис банковской ликвидности не оказал значительного влияния на нашу деятельность. Единственным последствием стал перенос размещения наших рублевых облигаций на 2008 год.
- На какие средства открываются торговые объекты сети? Это, как правило, заемные средства или средства акционеров? Если перекрестное инвестирование, то какова пропорция собственных и заемных средств?
- Наша цель к 2012 году – привлечь до $1 млрд. инвестиций, 70% которых составят заемные средства. В данный момент компания использует все способы финансирования: использование собственных финансовых ресурсов, привлечение банковских кредитов, прибыль от функционирующих объектов, а также выход на биржу.
В ближайшей перспективе серьезное вливание в бизнес мы планируем осуществить за счет частного размещения акций компании «Веструс Девелопмент » на Франкфуртской бирже, которое состоится весной 2008 года. Компания планирует продать 20% акций девелоперского подразделения и тем самым привлечь около $180 млн. На лето 2008 года запланировано размещение по открытой подписке 1,5 млн. облигаций номиналом 1000 рублей.
В скором времени мы уже будем получать «отдачу» от вложенных средств. Те объекты, которые были запущены нами в 2006- 2007 г ., начнут приносить реальную прибыль.
- Каков на сегодняшний день долг компании по кредитам?
- В январе 2008 года общая сумма кредита составила около $150 млн. и она не превышает двух EBITDA по всему холдингу. Из них 100 млн. долларов направлены на развитие проектов компании «Веструс Девелопмент » и только около 40 млн. долларов – на Федеральную сеть.
Планируется, что в марте 2008 года произойдет уменьшение кредитного долга, которое будет реализовано за счет прибылей и средств, привлеченных благодаря проведению непубличного размещения акций компании «Веструс Девелопмент ». Кроме того, мы ведем переговоры с тремя европейскими банками по реструктуризации кредитного долга.
- Планирует ли компания выходить на Санкт-Петербургский розничный рынок и каковы планы компании в Москве ?
- Розничный рынок Санкт-Петербурга – это самый развитый рынок в российском ритейле. Разговоры о его насыщении ведутся давно. Несмотря на это, мы планируем выход в этот регион.
- В Москве нам бы очень хотелось строить торговые объекты, но цены, существующие на столичном рынке, трудно назвать адекватными. Если бы существовала гарантия, что и при этих ценах можно что-то построить хотя бы в течение двух-трех лет, то мы бы постарались войти на московский рынок с форматом гипермаркет. Но таких гарантий там не существует. На каждом шагу подстерегает увеличение проектной стоимости.
Сегодня у нас есть куда безболезненно и с минимальными рисками вкладывать деньги, пусть даже доходность в регионах будет на 10-15% ниже, чем в Москве.
- Компания «Вестер» работает во многих регионах России, а также в странах СНГ. Какой рынок оказался самым сложным или своеобразным?
- Россия огромна и многогранна. Каждый регион – как отдельное государство, где существует своя уникальная ситуация и правила игры, по которым приходится играть. Трудно сказать, где сложнее, а где легче. Главное, чтобы там было место, где можно возвести крупный объект торговли, приносящий определенную доходность. Есть города, где мы не будем строить или вообще не заходим, потому что там либо слишком высока конкуренция, либо нет площадок, отвечающих нашим требованиям.
Говоря о возможных рисках, важно отметить, что в России на стадии проектирования и строительства рисков вообще нет. Все риски возникают при покупке земли и до получения разрешения на строительство. После этого они минимальны.
Что касается Украины, Казахстана и республики Беларусь, то там риски высоки, поскольку государство регулирует те или иные принципы застройки. Именно поэтому в эти государства мы выходим на условиях аренды.
- Как вы можете прокомментировать недоверие некоторых экспертов рынка в отношении реализации дальнейших амбициозных планов компании без продажи миноритарного пакета?
- С моей точки зрения, главными нашими судьями являются покупатели и девелоперы, поскольку первые голосуют за нашу сеть своим кошельком, а вторые – принимают решение о предоставление нам арендных площадей.
В отношении опасений экспертов рынка, построенных на отсутствии у них информации о наших источниках финансирования, хочу отметить, что я не согласен с распространенным сегодня мнением, что продажа миноритарного пакета – единственный выход для привлечения инвестиций.
За последний год мы получили не менее полутора десятков предложений от инвестиционных банков по выкупу миноритарных долей Федеральной сети, но мы отклоняем эти предложения, поскольку хотим сохранить полную самостоятельность. В настоящий момент мы финансово совершенно устойчивы.
- В 2007 году в СМИ вышло несколько публикаций, в которых говорилось о том, что «Вестер» испытывает финансовые затруднения. Как вы можете это прокомментировать?
- Меня радует, что единственной проблемой компании «Вестер», по мнению этих журналистов, якобы являются возможные денежные затруднения. За все время существования сети мы не слышали ни одного отрицательного отзыва о качестве работы наших магазинов, о соответствии их требованиям современного рынка, конкурентоспособности «Вестер» и компетентности наших менеджеров. Единственная претензия, которая предъявлялась компании, — это возможная нехватка средств для выполнения заявленных нами планов развития.
Между тем, всего год назад бизнес-сообщество и эксперты рынка говорили о том, что мы будем героями, если выполним хотя бы половину из заявленных планов. Мы выполнили их на 90%. Хочу отметить, что я ставлю преднамеренно высокую планку, и выполнение плана даже на 70% считаю успехом.
Для нас, как для любой быстро развивающейся компании, финансовые трудности являются проблемой, но не первостепенной. В нашем списке они занимают лишь четвертое место после высокой лояльности покупателей, создания профессиональной команды менеджеров, поиска партнеров–девелоперов или земельных участков под строительство. Поэтому повторюсь, меня радует наличие лишь этой обеспокоенности со стороны бизнес-сообщества. Из этого следует, что во всем остальном мы молодцы.
- Поступают ли вам предложения о продаже вашего профильного бизнеса? Планируете ли вы его продажу в ближайшее время?
- Таких предложений было нам минимум пять. В ближайшие несколько лет мы не планируем продавать бизнес, хотя такие предложения поступают достаточно часто. Мы не отказываемся от переговоров о подобной сделке и встречаемся с банкирами и крупными европейскими компаниями. Они изучают нас, мы — их. Это нормальный процесс. Нужно постоянно знать, какова капитализация компании.
- Будет ли проводиться реструктуризация компании?
- Торговый бизнес закончит реструктуризацию в январе 2008 года. Результатом реструктуризации станет устранение некоторых специфических характеристик, присущих компаниям, долгое время работающим в условиях свободной экономической зоны.
- Планирует ли компания осуществлять операции на рынке жилой недвижимости?
- Эти проекты ограничены сегодня Калининградским регионом и находятся в стадии получения разрешения на строительство. Если разрешение на строительство на наших земельных участках будет получено, то весной 2008 года мы приступим к реализации этих проектов. От них будет получено еще около $80 млн. прибыли, которая будет направлена на развитие «Вестер».
- Какие системы мотивации топ-менеджмента используются в компании?
- Мною разработана специальная система бонус-акций, которая предполагает, что около 30 топ-менеджеров компании получат акции, которые будут выкуплены мною по достижении компанией оборота в 100 млрд. рублей. Также, в случае выхода компании на IPO , акции могут остаться у топ-менеджера. Не так давно акционерами было принято решение об ускорении выплат, и 25% этой суммы будут выплачены в середине 2009 года.
- Каковы цели и задачи выведения на рынок компании «Веструс Девелопмент»?
- Компания «Веструс Девелопмент » создана на базе девелоперского подразделения группы «Вестер» и Дирекции по развитию Федеральной Сети «Вестер» для реализации девелоперских проектов на территории России и СНГ. Приоритетом деятельности компании является строительство ТРЦ, спроектированных с учетом индивидуальных потребностей каждого региона.
За время существования Группой «Вестер» был наработан опыт в области управления объектами торговой недвижимости и реализации девелоперских проектов. Уже сейчас в управлении Группы «Вестер» находится около 300 тысяч кв. м торговой недвижимости, из которых порядка 220 тысяч кв. м находятся в собственности.
Стратегия развития Группы «Вестер», ее значительный потенциал в области торговой недвижимости и ежедневно меняющиеся условия бизнес-среды продиктовали необходимость создания самостоятельной девелоперской компании, способной полностью соответствовать требованиям биржи и современного рынка.
Компания уже сейчас обладает рядом конкурентных преимуществ, среди которых гарантированное наличие у ее объектов высокодоходного якорного арендатора – гипермаркетов «Вестер», а также значительное количество объектов в управлении и собственности.
В планах развития «Веструс Девелопмента» проведение частного размещения акций, которое назначено на март 2008 года. Акции компании «Веструс Девелопмент » будут размещены на Франкфуртской бирже, организатором выступил украинский банк Concorde Capital. По результатам размещения мы планируем привлечь около 200 млн. долл.
- Спасибо за беседу.
