Инфляция снизилась, ВВП растет
В прошлом году объем инвестиций в Россию составил порядка $7 млрд и стал лучшим за последние 10 лет, не считая 2011 год, когда общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил порядка $10 млрд. Эксперты отмечают, что рекорд 2011 года связан с реализацией отложенного спроса. В 2013 году эксперты Colliers International прогнозируют общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость на уровне $7-8 млрд благодаря благоприятному экономическому фону и отмечают, что набирает обороты новый тренд – укрупнение инвестиционных сделок.
Если посмотреть на портрет инвестора, вкладывающего деньги в коммерческую недвижимость России, то, по данным Colliers International, 50% инвестиций в денежном выражении приходится на институциональных инвесторов, в то время как их доля по количеству заключенных сделок составляет всего 17%. Лидерами по количеству сделок в 2012 году стали конечные пользователи, при том, что их доля в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость в денежном выражении составила только 17%, отметил Владимир Сергунин, Региональный директор по инвестициям Colliers International Россия.
Дефицит складов продолжается
При этом на протяжении всего 2012 года сохранялся дефицит качественных складских площадей: доля вакантных помещений в Московском регионе держалась на уровне 1-2 %, за его пределами 3-10 %. Наиболее высокий уровень вакантности 13% был зафиксирован в Самаре. Лидерами по объему поглощения складских площадей в России стали Москва (1,3 млн кв. м), Санкт-Петербург (150 тыс. кв. м), Новосибирск (почти 70 тыс. кв. м), Нижний Новгород (порядка 45 тыс. кв. м) и Воронеж (20 тыс. кв. м).
Достигнув максимальных значений еще в конце 2011 г., арендные ставки для качественных складских объектов в Московском регионе останутся стабильно высокими. При этом ставки аренды на склады класса A в некоторых регионах России сопоставимы с московским уровнем. К примеру, в 2012 году ставки аренды на некоторые объекты Санкт-Петербурга и Екатеринбурга достигали $125/кв.м/год».
Торговая недвижимость конкурирует за посетителей
В 2012 г. объем нового предложения в целом по России (включая Москву) составил 1 765 790 кв. м. В 33 городах открылись 56 торговых центров, еще пять увеличили свою площадь за счет строительства новых очередей. Общий прирост по сравнению с прошлым годом составил 21%.
К концу 2012 года рынок Москвы подошел с громкими заявлениями девелоперов о размораживании крупных объектов. Таким образом, к открытию в 2014 году заявлено порядка 1,2 млн. кв. м. Но эксперты Colliers International полагают, что реальный объем нового строительства составит порядка 800 тыс. кв. м, остальная часть торговых центров будет открыта в 2015 г. Таким образом, за 2013-2015 гг. общее предложение качественных торговых помещений в Москве может увеличиться на треть – до 5 млн кв. м.
Ответ на волнующий всех вопрос о том, будет ли спрос со стороны арендаторов в отношении заявленных в Москве крупных торговых объектов, эксперты Colliers International предлагают искать в планах по развитию ритейлеров. Такие востребованные девелоперами компании, как Inditex, LPP, «Монэкс Трейдинг» и другие, имеют большие планы по развитию и, скорее всего, будут рассматривать новые качественные площадки для открытия магазинов.
Влияние заявленного объема ввода на развитие рынка торговой недвижимости, в целом, наиболее интересно раскрывается в другом аспекте. Увеличение ввода торговых площадей приведет и к увеличению обеспеченности торговыми площадями жителей Москвы. На сегодняшний день наиболее обеспеченными округами являются Центральный (571 кв. м на 1000 жителей) и Северный (478 кв. м на 1000 жителей). Наименее обеспечен Восточный административный округ – 101 кв. м на 1 000 жителей. С введением всех заявленных торговых объектов, в том числе и проектов-гигантов, обеспеченность значительно увеличится. Самая высокая обеспеченность будет наблюдаться в Северном округе – 843 кв. м на 1 000 жителей. Показатель Центрального округа составит 667 кв. м на 1 000 жителей. В целом за 3 года обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями увеличится почти в два раза и составит порядка 500 кв. м на 1 000 жителей. При этом, по данным компании «Ватком», за последние три года посещаемость торговых центров Москвы увеличивалась незначительно – около 5% в год.
Таким образом, эксперты Colliers International прогнозируют, что через несколько лет рынок торговой недвижимости Москвы неизбежно перейдет в новую эру, характерную для развитых рынков: эру профессионального управления объектами.
Одной из задач управляющей компании, помимо создания максимально эффективного пула арендаторов, является проведение активной маркетинговой политики, которая направлена не только на привлечение в торговый центр посетителей, но и на конвертацию их в покупателей. По опыту западных торговых центров расходы на маркетинговую активность торговых объектов могут достигать 40-50%, что связано именно с высокой конкуренцией. На сегодняшний день российский рынок property management находится на начальном этапе развития. Однако через несколько лет большой объем введенных площадей значительно повысит конкуренцию в Москве, и именно от профессионализма управляющей компании во многом будет зависеть успешность проекта в долгосрочной перспективе. Таким образом, выход на рынок большого числа крупных торговых центров в Москве через 3-5 лет послужит катализатором для развития сегмента property management в России, утверждает Михаил Свердлов, директор агентского отдела департамента торговой недвижимости Colliers International.
По материалам пресс-конференции Colliers International.
