Матвей Маркин, Сергей Сипатов
С выходом в Нижний Новгород и города-спутники крупных федеральных игроков и активизацией нижегородских компаний аналитики связывают начало нового, еще более мощного этапа развития как рынка торговой недвижимости в целом, так и его отдельных сегментов.
По словам коммерческого директора Центра коммерческой недвижимости Владимира Лашманова, за 9 месяцев 2007 года торговая сеть Нижнего Новгорода увеличилась на 197 предприятий (общая торговая площадь 89,5 тыс. кв. м). По данным администрации города, за счет нового строительства было открыто 33 торговых предприятия торговой площадью 67,7 тыс. кв. м. На 1 октября 2007 года в городе функционировало 2862 магазина торговой площадью 733 347 кв. м , в том числе 961 магазин продовольственных и 1901 магазин непродовольственных товаров.
«Безусловно, наш регион по торговой привлекательности входит в десятку. Поэтому в последнее время многие столичные и даже зарубежные торговые сети стремятся занять свою нишу в нижегородском регионе. Изначально торговый рынок формировался достаточно хаотично, отдавалось предпочтение таким форматам, как рынки, небольшие продуктовые магазины и локальные ярмарки, но в последнее время популярность этих форматов падает. После рыночного хаоса, многочисленных ларьков мы наконец-то выходим на путь цивилизованной торговли», – комментирует резко изменившуюся ситуацию в городе директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. Постепенно, при непосредственном участии областных властей торговля переводится в цивилизованное русло. «Скорее всего, на рынке останутся такие форматы, как магазин у дома и специализированные магазины, а также торговые центры. Крупные торговые центры являются основным центром притяжения для потребителей», – считает Татьяна Романчева. Среди наиболее крупных объектов, введенных в 2007 году в Нижнем Новгороде, – ТЦ «Фантастика», «Лента», «Евро», «Гагаринский».
Последние два года ознаменовались активным притоком на нижегородский рынок московских инвестиций. Столичные компании скупают здания в центре города: так случилось со зданием Выставочного центра на площади Минина, напротив Кремля, строят торговые и офисные центры. «Бизнес должен быть эффективным и конкурентоспособным. Если федеральная компания предлагает достойную цену за бизнес, то местной компании гораздо выгоднее продаться, поскольку возможности неравные. Думаю, в крупных проектах будущее за федералами», – комментирует данную тенденцию Владимир Лашманов.
Цивилизованный ретейл. Нижегородские предприниматели, занимающиеся оптовой продажей продуктов, начали развивать розничные сети, что повлекло за собой строительство новых торговых объектов, поскольку имеющиеся предложения на рынке торговой недвижимости их не устраивали, в частности, так был построен ТЦ «Евроспар» (Щербинки). Сегодня местные продуктовые сети развиваются достаточно динамично и сразу в нескольких направлениях. Во-первых, ретейлеры идут в регионы, охватывая в первую очередь такие города-спутники Нижнего Новгорода, как Кстово, Дзержинск, Бор, Выкса и Заволжье. Такая стратегия у сетей SPAR , «Мяснов», «Отдохни» (в Нижнем Новгороде и Дзержинске работает более 30 магазинов сети «Мяснов» и «Отдохни»). По словам маркетолога-аналитика SMT Developments Геннадия Садикова, в 2007 году наблюдался заметный рост интереса к торговой недвижимости в городах-спутниках Нижнего Новгорода, таких как Бор, Городец, Богородск, Кстово, Дзержинск, и ряде других. В городе Бор в стадии открытия ТРЦ «Зеркало», в Дзержинске готовится к открытию гипермаркет «Карусель». Примечательно, что проекты в городах-спутниках осуществляют в основном местные торговые компании – на собственные средства или с привлечением столичных партнеров-инвесторов.
Во-вторых, растет число торговых объектов формата магазин у дома в черте города. Так, нижегородский оператор продуктового рынка оптово-розничная компания «ВКТ» в 2005 году начала развивать новый формат сетевых магазинов «Точка» – магазины шаговой доступности (площадь до 11 кв. м ). В 2007 году произошел заметный рост сетевых супермаркетов формата магазин у дома площадью от 100 до 300 кв. м – SPAR , «Магнит» – внутри микрорайонов и кварталов. Эти магазины приобретают большую популярность среди населения. Согласно статистике, 40-50% потребителей практически никогда не посещают гипермаркеты, предпочитая ежедневные покупки в магазинах шаговой доступности. Таким образом, по мнению Геннадия Садикова, 2007 год охарактеризовался ростом двух противоположных продуктовых форматов – гипермаркет и магазин шаговой доступности, причем далее прогнозируется ускоренный рост формата магазин у дома. Эксперты рынка уверены, что этот формат будет востребован, так как администрация города намерена убрать с городских улиц 85% киосков и минимаркетов.
Активная экспансия федеральных розничных операторов, в числе которых сети «Перекресток», «Мосмарт», «Пятерочка», на нижегородский рынок, наблюдается начиная с 2004 года. Ищут партнера в регионе калининградская сеть «Квартал» и петербургская «О’Кей». Важная тенденция рынка 2007 года – строительство крупных гипермаркетов, а также приход федеральных и международных брендов в качестве якорных арендаторов в строящиеся местными игроками торговые центры. Так, в 2007 году в Верхних Печерах открылся второй в городе гипермаркет «Лента». Гипермаркеты Real и «Ашан» стали якорными арендаторами открывшегося в ноябре 2007 года ТРЦ «Фантастика» (девелопер – ГК «Столица Нижний»). «Для нас очень важно, что крупнейшие европейские ретейлеры – Real и OBI – доверили нам работу по открытию c воих торговых площадей в торгово-развлекательном центре. Это значит, что торговый центр отвечает европейским стандартам, что соответствует действительности, так как в процессе строительства были наняты консультанты из Европы», – отмечает генеральный директор ГК «Столица Нижний» Олег Сорокин. Генеральный директор Real Мартин Эндер выразил уверенность, что этот инвестиционный проект – инвестиции в проект составили 21 млн руб. – станет стимулом для дальнейшего развития инфраструктуры города и Нижегородского района.
Среди тенденций прошлого года – быстрый рост в Нижнем Новгороде формата DIY и магазинов товаров для дома. На местный рынок вышли компании «Домовой» (ТРЦ «Фантастика»), «Супер-Строй» (ТРЦ «Москва»), OBI (открыто два гипермаркета), местная компания «Мебель плюс» открыла четырехуровневый гипермаркет мебели «Открытый континент», в котором представлены и федеральные мебельные операторы. Заявлены проекты французской группы Auchan (гипермаркеты Leroy Merlin), израильской Fishman (магазины Home Center), британской Kingfisher group (сеть Castorama). Планируется строительство гипермаркета «Максидом» (общая площадь 12 тыс. кв. м) в Ленинском районе Нижнего Новгорода (компания «Максидом» приобрела здание бывшего завода спецавтомобилей и участок земли). «К сожалению, вновь открывшиеся сетевые DIY -гипермаркеты при широком ассортименте имеют неглубокие товарные линии. Поэтому вытесняемые с рынка нижегородские частные предприниматели этого сегмента быстро организуют рыночные площадки за городом рядом с автомобильными трассами. Так, вместо одного строительного Верхне-Печерского рынка образовалось три рынка вдоль Казанского шоссе. У специализированных предпринимателей «глубже» ассортимент и гибкие цены», – отмечает Геннадий Садиков.
700 тыс. кв. м – не предел. Один из самых динамичных на рынке торговой недвижимости Нижнего Новгорода – сегмент ТЦ. По мнению экспертов консалтингового центра «Союз Магазинов», город может освоить не более 700 тыс. кв. м площадей в ТЦ. «После открытия ТРЦ «Мега» в Кстовском районе и торгового центра ГК «Столица Нижний» на улице Родионова, мы перешли этот уровень. Но я считаю, что 700 тыс. кв. м – не предел. Насыщение современными торговыми площадями еще не наступило. Мы семимильными шагами идем в сторону цивилизованного рынка, но нельзя впадать в другую крайность – клонировать опыт успешных европейских центров, все надо адаптировать к местным особенностям, к местоположению торговых площадей», – говорит Татьяна Романчева.
Торговые центры в Нижнем Новгороде носят районный или городской характер. «Крупные торговые центры могут иметь районный характер, например ТЦ «Сормовские зори». К центрам городского уровня относятся ТЦ «Аврора», «Шоколад», «Этажи», «Республика», «Мещера», «Фантастика», – говорит Татьяна Романчева.
Как считают эксперты, в ближайшие два-три года, по мере увеличения числа федеральных игроков, может произойти насыщение рынка города торговыми центрами, поэтому следует более серьезно подходить к вопросу позиционирования. На данный момент на рынке представлены в основном семейные центры с одинаковым набором операторов, но если районные ТЦ могут носить характер «для всей семьи», то городским придется задуматься над концепцией. В последнее время торговые центры стараются привлечь эксклюзивных арендаторов. В этом преуспела ГК «Столица Нижний» – одним из арендаторов ТРЦ «Фантастика» стала крупная сеть одежды «Модис». В 2007 году была достигнута договоренность между ГК «Столица Нижний», ГК «ПИР» и сетью Word class о том, что в каждом новом торгово-развлекательном центре ГК «Столица Нижний» партнерами будет создана зона фуд-корта и спортивная зона.
На март 2008 года намечен ввод торгового центра «Лобачевский Plaza» (девелопер – компания «Новый город»), который станет первым в премиум-сегменте. «В нашей фэшн-галерее будут представлены известные всему миру дизайнерские марки, которых нет в городе. Состоятельным нижегородцам пора прекратить выезжать за границу в поисках брендовой одежды», – говорит генеральный директор компании «Новый город» Сергей Дергунов. Что касается сегмента люксовых торговых центров, то, по мнению Геннадия Садикова, Нижнему Новгороду пока не требуется несколько торговых центров премиум-класса, так как даже состоятельные нижегородцы редко приобретают дорогие брендовые вещи.
Линия притяжения. В Нижнем Новгороде сложилась особая ситуация с арендаторами торговых площадей. «Федеральные арендаторы, открыв по одному магазину, к примеру в ТРЦ «Мега», отказываются открывать магазины в новых строящихся торговых центрах Нижнего Новгорода и городах-спутниках, – говорит Геннадий Садиков. – Причину следует искать в специфике потребления нижегородцев, даже обеспеченных, предпочитающих ездить в «Мерседесе», но в «бюджетной» одежде».
Местные арендаторы, ранее стремившиеся занять площади в каждом новом торговом центре, теперь также чаще отказываются от открытия магазинов в новых торговых центрах районного масштаба, предпочитая торговые центры городского масштаба. В числе причин: усиливающаяся конкуренция со стороны федеральных сетей (оборот местных арендаторов снижается, и период окупаемости вложений в новый магазин увеличивается), а также нехватка опыта и знаний в управлении торговыми сетями (передать ряд функции управления на аутсорсинг местные сетевые предприниматели не готовы).
Ставка аренды на нижегородском рынке торговых площадей увеличилась в 2006 году в полтора раза, а цена продажи наиболее ликвидных объектов возросла на 77,8%. По данным Центра коммерческой недвижимости на конец февраля 2006 года 1 кв. м торговых площадей обходился арендаторам от 200 до 6 тыс. руб. в месяц в зависимости от местоположения и качества объекта. Самые высокие ставки аренды – в Нижегородском районе (от 420 до 6 тыс. руб.), самые низкие – в Сормовском (от 250 до 1,2 тыс. руб. за 1 кв. м ). Цена продажи 1 кв. м торговых площадей колеблется от 19 тыс. руб. в заречной части города до 120 тыс. руб. в центре, в Нижегородском районе. «В 2007 году рост арендных ставок незначительный, в основном на инфляционном уровне 10-15%. Примерно такой же рост прогнозируется и на 2008 год», – комментирует Геннадий Садиков.
По словам Татьяны Романчевой, при большом предложении на рынке стабильно держать ставки будут крупные торговые центры с хорошей проходимостью, но при этом повышаются размеры эксплуатационных расходов. «Показателем успешности торгового центра является стабильный состав арендаторов. Если арендаторы меняются, значит, в центре отсутствует концепция. Причем конкуренция будет только нарастать. Так, в 50 метрах от ТЦ «Сормовские зори» построен ТРЦ «Золотая миля», в районе Советской площади сразу три федеральных игрока строят ТРЦ, – говорит эксперт. – В ситуации нарастающей конкуренции очень важно, насколько четко выверена генеральная линия притяжения. Если взять ТЦ «Этажи», «Шоколад», «Республика», то там ставка делается на брендовых арендаторов. Если же говорить о районных центрах торговли – Автозаводский универмаг, ТЦ «Сормовские зори», «Алексеевский пассаж», то там основную часть арендаторов составляют частные предприниматели. Такие центры тоже имеют своего потребителя, но значительно проигрывают крупным центрам городского значения. Поэтому брендовые арендаторы и оптовые московские поставщики, разбирающиеся в особенностях торгового рынка, выбирают первый вариант».
Верхи и низы. К сильным сторонам нижегородского рынка торговой недвижимости маркетолог-аналитик Геннадий Садиков относит достаточно высокий форматный уровень торговых центров, построенных в 2003-2006 годах, выгодное местоположение крупных торговых форматов (все с хорошей транспортной доступностью), присутствие практически всех основных современных форматов торговых центров – от регионального до микрорайонного. Слабые стороны рынка: крен в сегмент крупных форматов (гипермаркеты, ТРЦ) в ущерб небольшим, но качественным форматам шаговой доступности; неоправданно высокая этажность торговых центров в центральной части города (до 6 этажей), исчерпание потенциала местных арендаторов в отношении ТРЦ, бедная развлекательная составляющая в ТРЦ, в силу узости выбора или нехватки операторов активных развлечений особенно для торговых центров районного и микрорайонного масштаба, несформировавшаяся культура потребления со стороны нижегородцев. Владимир Лашманов в числе слабых сторон рынка отметил географический дисбаланс предприятий торговли: в центральных районах города, как правило, представлены супер- и гипермаркеты, крупные универмаги, а в ряде микрорайонов заречной части инфраструктура торговли совершенно не развита. «Исторически сложилось, что в верхней части Нижнего Новгорода расположены престижные районы, где покупательская способность населения выше, чем на окраинах», – говорит эксперт.
По данным Центра коммерческой недвижимости, сегодня на тысячу жителей Нижнего Новгорода приходится 498,4 кв. м торговых площадей. Обеспеченность торговыми площадями по городу при нормативе 280 кв. м на тысячу жителей составляет 178% (без учета площадей минимаркетов). «Перебор торговых площадей – понятие относительное. В избытке будет не то, чего много, а то, к чему у потребителя снизится или пропадет интерес. Торговый центр с присущим только ему набором товаров, развлечений, методом обслуживания, ценовой политикой, местоположением всегда будет иметь свой круг постоянных посетителей. И неважно, федералы создадут этот торговый центр или местные игроки», – комментирует Геннадий Садиков. А к универсальным торговым центрам с однотипной концепцией или несоответствием концепции и формата потребностям целевых групп интерес, по словам эксперта, пропадет: «Их будет в избытке, потребуется реконцепция либо перепрофилирование. В Нижнем уже есть два таких относительно новых торговых комплекса в центре города.
На рынке заканчивается этап развития форматов, конкуренция форматов среди универсальных торговых центров становится слишком высокой. Одного формата уже недостаточно для генерации посещаемости в окружении подобных конкурентных форматов. «В дальнейшем успешное развитие торговой недвижимости все больше будет определяться концептуальной составляющей и возможностью девелопера реально осуществить оригинальную концепцию, – уверен Геннадий Садиков. – В ближайшие годы в сегменте универсальных торговых комплексов произойдет переход от конкуренции форматов к конкуренции концепций. Этап развития форматов перейдет в города-спутники и районные центры области».
В 2008 году продолжится рост специализированных торговых объектов в секторе DIY , ожидается увеличение рынка строительных и отделочных материалов в Нижнем Новгороде не менее чем на 15% в год. Как считают аналитики, бренд DIY будет успешен, только если будет иметь уникальный набор предложений для потребителя. Ключом к успеху Геннадий Садиков считает продажу не «ассортимента», а идеи по обустройству жилища, предоставление каждому покупателю возможности сконструировать нечто оригинальное.
Директор консалтингового центра «Союза Магазинов» Вадим Носов отмечает, что в ближайшие пять лет развитие торговой недвижимости в Нижнем Новгороде будет идти в двух направлениях: строительство торговых центров и магазинов у дома в жилых микрорайонах комплексной застройки и строительство крупных ТЦ на окраине города, за счет чего его границы будут постепенно расширяться.
На 2008 год в Нижнем Новгороде запланировано строительство ТЦ «Мосмарт» (общая площадь – 30 тыс. кв. м, девелопер – «Гиперцентр-Девелопмент»), гипермаркета «O’Кей» (10-12 тыс. кв. м, девелопер – «Доринда»), ТОЦ «Лобачевский Plaza» (класс «А», общая площадь – 40 тыс. кв. м, торговая – 15 625 кв. м ), ТРК «Калинка-малинка» (общая площадь – около 150 тыс. кв. м, девелопер – ADM Group). ГК «Столица Нижний» запустит третью очередь ТРЦ на улице Родионова, в результате чего общая площадь достигнет 150 тыс. кв. м, а компания «Стриот» обещает ввести в эксплуатацию ТРЦ общей площадью 20-25 тыс. кв. м на улице Бекетова. О проектах по строительству крупных ТРК в течение ближайших двух-трех лет заявили, в частности, ростовская ADM Group, московские «Русская тройка» и AIM Property Development, а также местные ГК «Столица Нижний» и «Электроника».
ВЫНОСЫ
По мнению аналитиков, на нижегородском рынке получат развитие такие форматы, как магазин у дома и специализированные магазины, а также торговые центры.
В ближайшие годы в сегменте универсальных торговых комплексов рынка торговой недвижимости Нижнего Новгорода произойдет переход от конкуренции форматов к конкуренции концепций. Этап развития форматов перейдет в города-спутники и районные центры области.
