© Инна СЕДОВА, журнал «Расчет» №8, 2003 г.
Эта пословица стала девизом, по которому живут российские коммерсанты. Вполне оправдывает она себя и в столь хлопотном деле, как согласование проектной документации.
Если следовать всем пунктам закона, то на проектную подготовку объекта и согласование всей необходимой документации уйдет не меньше года. Редкий предприниматель может позволить себе такие сроки. Но наши люди найдут выход из любой ситуации.
Опытом скоростного согласования документов при реконструкции помещений делятся два бизнесмена. Это предприниматель из довольно крупного города N (точное название наш герой, опасаясь «наездов» чиновников, просил не указывать) Андрей Кокарев (фамилия предпринимателя также изменена) и генеральный директор ОАО «Столичные гастрономы», которое входит в одну из крупнейших отечественных торговых сетей «Седьмой континент», Владимир Карноухов.
Очень быстро и незаконно
Я платил
Андрей Кокарев, директор небольшой фирмы, в начале этого года решил открыть магазин. Присмотрел пятикомнатную квартиру на первом этаже жилого дома. Помещение требовало капитального ремонта, но стоило совсем недорого, и Сергей, подсчитав свои сбережения, решил, что вполне осилит реконструкцию. Мы приводим дословный рассказ Андрея о том, как он делал ремонт.
«Я вас уверяю: вся моя работа по реконструкции здания шла не по существующей системе согласования, а вопреки ей. Законодательство по строительным и земельным отношениям таково, что, практически следуя ему, ничего построить нельзя.
Назову лишь некоторые из ступеней лестницы, которые мне пришлось пройти: городская и районная администрации, центр санэпиднадзора, служба экологии, земельный комитет, трудинспекция, департамент имущества, ГИБДД, пожарная охрана, горводоканал. Всего около 15 инстанций.
Причем практически каждая из названных структур устанавливает свои собственные правила и условия проведения экспертизы проекта. И если в соответствии с рекомендациями экспертных организаций в проект необходимо внести изменения, предполагается повторное согласование документов.
У меня создалось стойкое убеждение: вся эта громоздкая система придумана исключительно для того, чтобы вымогать деньги. Как я решал возникшие проблемы? Так же, как и все, — банально давал взятки. В общей сложности пришлось потратить порядка пяти тысяч долларов. В результате суммарные затраты на согласование значительно превысили стоимость разработки проекта. Например, документик типа аттестации рабочих мест стоит около 100 долларов за штуку. И я платил.
…и удивлялся…
Под моим магазином находится подвал. Он оптимально подходит под подсобные помещения и я, естественно, пожелал приобрести его в собственность. Но с этим подвалом у меня вышла целая эпопея. Помещение не принадлежало бывшему владельцу, но и мне не разрешили его выкупить. Как объяснили в городской администрации, этот подвал я могу только взять в аренду, а потом, через энное количество лет на конкурсной основе его можно будет приобрести.
Я все думаю: какой идиот придумал это правило? Кому в принципе может понадобиться подвал, который находится под моей торговой точкой и в который есть только один вход, опять же из магазина? Пришлось в очередной раз раскошелиться.
…и красил скамейки
Помните, как у Ильфа и Петрова жители города Колоколамска разорили маленькое государство Клятвию? Для того чтобы улучшить свое материальное положение, они по очереди бросались под машину клятвийского посла. Иноземным гостям приходилось платить компенсацию. Водитель проявлял чудеса вождения, всячески уворачивался от колоколамцев, но… Клятвия вскоре была признана банкротом.
Уверен, классику мои земляки не читают, но изворотливость у россиян в крови. Как только жители дома узнали, что одну из квартир будут переоборудовать под магазин, ко мне потянулись ходоки. Пенсионеры требовали скидку на товары, многодетные мамы — продуктовые наборы к праздникам. А на общем собрании жильцы решили, что я должен построить детскую площадку. И все это в обмен на то, что мне дадут спокойно делать ремонт. Откровенно грозили: «Иначе будем пикеты устраивать и жалобы в администрацию писать, а то и по судам затаскаем». Я ругался, уговаривал, попросил даже свою «крышу» посодействовать, но бандиты только руками развели: «Что ты, с нашими пенсионерами лучше не связываться, себе дороже».
И точно, похлопотали дедульки. В центре санэпиднадзора мне дали отрицательное заключение. Видите ли, в проекте отсутствует раздел по организации и благоустройству санитарно-защитной зоны. Пришлось поставить пару качелей для малышей, скамейки покрасить, цветничок жена разбила. В результате проект я согласовал за два месяца. Говорят, для нашего города это рекорд».
Еще быстрее и практически законно
Сегодня в Москве работают 37 магазинов торговой сети «Седьмой континент». Так что опыта ввода объектов в действие у компании намного больше, чем у мелкого бизнесмена из провинциального города. Есть у «Седьмого континента» и свое ноу-хау. Обо всем этом — монолог Владимира Карноухова.
Меня проверяли
«Сейчас в России, и особенно в Москве, практически не осталось отдельно стоящих зданий, построенных в советское время, которые можно было бы использовать под магазины. Бывшие универмаги и продтовары по большей части уже выкуплены, в основном торговыми сетями, отремонтированы и работают в совершенно ином формате.
Как известно, прежде чем начать ремонтировать здание, необходимо подготовить проектную документацию, согласовать ее в многочисленных инстанциях, пройти межведомственную комиссию при префектуре, которая бы утвердила новую конфигурацию и перепланировку здания. Только после этого можно приступать к ремонту.
И что интересно, пока эти обветшалые, «совковые» магазины худо-бедно работали, они никого не интересовали. Но ровно на второй день, как только мы начинаем ремонтировать здание, к нам приезжают контролеры со всех инспекций, какие только есть.
Потом штрафовали
Реконструкция — сложнейший процесс, если ему честно следовать, он может безнадежно затянуть открытие магазина. Мы же поставили задачу, чтобы после покупки здания площадью четыре тысячи квадратных метров новый магазин начал работать уже через четыре месяца. Купив восемь тысяч квадратных метров, мы должны их отремонтировать за шесть месяцев. Эти сроки можно выдержать, только подготавливая документацию в процессе ремонта. И утверждая все, что сделано, на межведомственной комиссии уже после открытия магазина.
Закон этого, естественно, не позволяет. Но префектуры, управы пошли нам навстречу. Мы приходим к специалистам, в чьей компетенции находятся эти вопросы, и рассказываем, что будем делать. Убеждаем: реконструкция не затронет несущие конструкции, торговые залы мы увеличим за счет сноса легких перегородок, например между бывшими фасовочными цехами и торговым залом.
Договориться удается при условии, что в процессе ремонта контролеры будут нас навещать и проверять, что мы делаем, не трогаем ли основные стены. Бывает, мы не успеваем в оговоренный срок согласовать какой-то раздел документации, тут помогает авторитет нашей компании. Под наше честное слово или гарантийное письмо нам дают отсрочку. Нередко согласование проходит уже после того, как здание введено в эксплуатацию и успешно работает. Естественно, приходится платить штрафы. Тем не менее такой способ работы, когда параллельно ведутся ремонт и составление всей необходимой документации, я считаю оптимальным.
И заставляли
Сегодня коммерсанты всех мастей присматриваются к помещениям на первых этажах жилых домов. Купить или арендовать их намного выгоднее и проще, чем строить новые здания. К тому же они находятся в шаговой доступности от населения. А это дорогого стоит.
Мы также делаем упор на такие объекты. Только в этом году планируем купить порядка 20 помещений. Но при их реконструкции возникает намного больше проблем, чем при ремонте отдельно стоящих зданий. Прежде всего это звукоизоляция.
Жильцы всячески препятствуют ремонту. Боятся, что во дворе будет слишком шумно, грязно, пойдут трещины по стенам. Начинается откровенный шантаж: требуют то поставить им пластиковые окна, то отремонтировать подъезд, то поменять все стояки.
Приходится опять договариваться, на этот раз с жильцами. Это достаточно нудный процесс. Но без него не обойтись. Иначе будут писать массовые жалобы во все инстанции, оттуда будут приходить многочисленные проверки, могут остановить стройку.
Так что окна мы ставили, стояки меняли, подъезды ремонтировали, да и дворы благоустраивали. Однажды пришлось облагородить огромный запущенный сквер, лишь бы жильцы успокоились. На это ушло 50 тысяч долларов. И все это ради того, чтобы нам дали спокойно работать».
