Игорь Смольников
В структуре современных мегаполисов миссию «городских ворот» исполняют большие торговые комплексы. Шопинг-моллы приносят на окраины формы досуга, которые прежде были типичны для городского ядра. В Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге такие «торговые порталы» уже стали привычными маркерами городских границ.
В Новосибирске самым ярким на сегодня воплощением центробежного девелопмента стал торгово-развлекательный центр «Континент-3», возводимый компанией «Итера» на Юго-Западном жилмассиве. Об этом объекте, о специфике «портальных» ТЦ и трендах развития новосибирской крупной розницы рассказывает руководитель проекта «Континент» Наталья Патрина.
- Наталья Николаевна, как развивается новейший, третий, «Континент»? Насколько он отличен от предшественников?
- Все идет нормально - все сроки в силе, открывать будем в начале декабря. В новом центре мы реализуем идеологию классического шопинг-молла - усилили роль бутиков, увеличили рекреационную составляющую. Променад, фонтаны, атриум, панорамные лифты - это канонические компоненты шопинг-молла. Если честно, проект этот легким не назовешь - для многих арендаторов важно расположение торговых центров «в самом-самом центре». Роль городского ядра действительно велика, но не стоит ее мистифицировать. Иногда приходится слышать: «Ну-у, это окраина! А мы хотим в центр». Не все ритейлеры готовы смотреть вперед, те, кто работает с нами и испытал успех нашего формата, с удовольствием идут и во второй, и в третий «Континент».
Случается, что операторы из европейской части видят Новосибирск довольно причудливо. Даже в картах-путеводителях, которыми пользуются гости, у Новосибирска бывает странная прорисовка границ. Например, у одного московского партнера я видела карту, где город заканчивался… на пересечении улиц Титова и Троллейной. Ни улицы Девятой Гвардейской дивизии, ни самого Юго-Западного жилмассива там вообще не было. Согласитесь, трудно говорить о проекте, который находится где-то в пустоте. Конечно, недоразумение разъяснилось, мы вместе посмеялись над картографическим казусом. Но факт есть факт: информационная удаленность действительно затрудняет общение. Особенно обидно, когда речь идет о контакте с большой федеральной сетью, и оказывается, что местный держатель франшизы настолько непрофессионален, что путает форматы, абсолютно не владеет методиками определения эффективности расположения торгового объекта и т. д. С москвичами поговоришь - все нормально. Московские операторы понимают, что за ТРЦ будущее, и если сеть планирует развиваться - одного street-ритейла недостаточно. Местные же представители очень часто торговым центрам предпочитают подвалы на Красном проспекте.
- Странно. Казалось, франчайзи должны доносить до Москвы адекватность города, служить мостом…
- Тем не менее. Есть, конечно, и фирмы, сидящие на «своей колокольне», реагирующие в стиле: «Новосибирск. А где это?» Но таких сравнительно немного. Москвичи структуру и специфику большого города понимают лучше. Может, они и не знают, что где у нас расположено, но к самому понятию «мегаполис» они подходят вполне здраво: они понимают, что Новосибирск - уже вполне полицентричный город, осознают перспективы спальных районов (ведь в самой Москве доля окраин огромна). Новосибирцы же к полицентричности собственного города еще не привыкли, еще не поверили в нее до конца.
- Арендаторское сообщество Новосибирска - каковы ваши впечатления от общения с ним?
- Не хотелось бы обижать наших ритейлеров, но часто до них трудно донести общепринятые вещи. Возможно, дело даже не в менталитете конкретных людей, а в условиях, которые его формируют. У нас ведь еще нет федеральных торговых центров, которые предъявляют очень жесткие требования к своим арендаторам.
- То есть столичные торговые центры воспитывают своих арендаторов в строгости?
- Да, весьма жестко. В федеральных ТРЦ, например, страховой депозит составляет три месяца. Значит, деньги за три месяца арендной платы арендатор просто замораживает, и они не работают на него. Это предоплата - фактически арендаторы работают с предоплатой в четыре месяца, и у них нет возможности «оперативно уйти» из ТРЦ. Многие центры-арендодатели выставляют такие условия, как, например, обслуживание в банке, рекомендованном арендодателем; ремонт только за свой счет, никаких арендных каникул на время ремонта. Очень жесткие правила. Шаг влево, шаг вправо - нарушение договора.
- А каков нрав местных арендодателей, в том числе «Континента»?
- Мы пока более лояльны к нашим арендаторам. Если мы пытаемся включить какие-то превентивные воспитательные меры, которые оговорены в договоре, арендаторы, как правило, воспринимают это в штыки.
- Из кого состоит это сообщество? Кто более консервативен и обидчив? Вероятно, владельцы ИЧП?
- Не факт. Во-первых, «чеписты» сейчас - не самая большая часть арендаторского круга. Во-вторых, «чеписты» - владельцы мультимарочных бутиков оказываются более продвинутыми, нежели операторы монобрэндового сектора. Очень часто франчайзи, люди, представляющие какую-нибудь статусную марку, присутствующую во всех федеральных центрах вроде «Меги» или «Парк Хауса», оказываются более дремучими. Как ни странно.
- Сейчас очень популярен опыт Екатеринбурга в развитии крупного ритейла. А вы как его оцениваете?
- Положительно, конечно. Но в общем ключе - по прессе, по отзывам коллег. «Живьем» я этот город, к сожалению, пока не изучала. Для Новосибирска в роли сравнения все же привычнее соседние города. В этом контексте город выглядит достаточно уверенно: он «уйдет в отрыв» именно в нынешнем году, вернет себе то концептуальное лидерство в ритейле, которое пошатнулось в середине 2000-х. Все-таки превосходящие размеры и роль транспортного узла значат очень много.
- В девелоперской среде есть такое популярное «пугало» - так называемый «казанский синдром»: когда в Казани в год юбилейных торжеств открылось сразу много торговых центров, городской ритейл захлебнулся торговыми площадями. Может ли что-то подобное грозить Новосибирску?
- Думаю, это проблема не сегодняшняя и даже не завтрашняя. В Новосибирске еще очень мало качественных торговых площадей. Подчеркиваю, качественных - готовых принять прогрессивные брэнды и технологические концепции. По моим ощущениям, бум торговых центров - явление достаточно долгосрочное для Новосибирска: накал сохранится до 2009–2010 годов. В этом году открываются только четыре торговых центра - «Мега», «Роял Парк», «Мегас-2» и наш третий «Континент». Еще несколько проектов - в 2008 году, в диапазоне от начала до конца года. 2009-й - год воплощения масштабных проектов вроде «Планеты» от «РосЕвроДевелопмент». А будущее двухлетие будет очень интересным - именно с конца 2008-го начнется активная борьба за качественные площади. Концептуально упругие проекты будут развиваться, радовать девелоперов и арендаторов, а аморфные - прозябать, терять марки. Но пока до этого интересного и драматичного времени далеко. А до «казанского синдрома» по-новосибирски еще дальше.
- Кто окажется кандидатом на выбывание?
- Торговые комплексы без концепции, парковки, хороших «якорей» (особенно продуктовых), программы продвижения именно ТРЦ, а не отдельно взятых арендаторов - все это, как говорится, не жильцы. Большое количество владельцев ТРЦ также ни к чему хорошему не приведет, когда на фасаде будущего ТРЦ весит рекламный баннер «Продаются площади от 30 кв. м» - это тоже тревожный фактор, который отрицательно влияет на будущее ТРЦ.
- Кстати, верите ли вы в торговые центры без food-составляющей?
- Почему бы и нет? Но это, подчеркиваю, должен быть центр с особым позиционированием - для покупателей с более высоким доходом. То есть так называемая галерея, сосредоточие «высоких» марок. Посетителям подобного торгового центра продукты не нужны: они приходят не с мыслью «Не забыть колбасу купить», а на шопинг-променад. Но в «непищевые» ТЦ на окраинах я точно не верю. Супермаркет там должен быть. Обязательно.
- Та же «Калина» при отсутствии «якоря»-супермаркета вполне бодро выглядит…
- Оценивать данный проект можно будет лишь тогда, когда ситуация в этом районе оформится окончательно. А именно после открытия «Роял Парка». Он будет для «Калины» сильным, беспокоящим соседом.
- А как же синергия?
- Синергия - материя деликатная. Если «Континент» стоит рядом с «Лентой» - да, это синергия. А вот если рядом пристроится третьим точный дубль «Континента» - некий ТЦ с идентичной концепцией, - они просто будут рвать друг у друга одного и того же покупателя. Если у ТЦ нет никакого форматного специалитета, никакой «фишки», на синергетическую связь с большим соседом рассчитывать, думаю, не стоит.
- Кстати, рядом с первым «Континентом» строит свой торговый центр компания «Метаприбор»…
- Да, но пока не понятно, что это будет - сугубо торговый или же торгово-развлекательный центр. Не ясны пока форматные нюансы, потому я это соседство пока никак не оцениваю. Если это будет что-то вроде «Большой Медведицы», то это, разумеется, усложнит жизнь нашей «Перестройке», но синергетический эффект для «Континента» будет. Если же «Метаприбор» откроет точное подобие «Континента», то никакой синергии не возникнет - просто будем делить одного и того же покупателя.
- В первом «Континенте» грядет реконцепция. В чем она состоит?
- Для начала хочу подчеркнуть, что реконцепция - это естественный ход событий. Торгово-развлекательный центр не может быть чем-то статичным. Дескать, открыли и забыли - пусть стоит и работает. Застывший формат не может быть эффективным. Мы решили, что нашему детищу уже пора меняться, развиваться. Будем усиливать развлекательную составляющую. Потому что просто мультиплекс - это уже не очень актуально. Хочется больше креатива. Будем усиливать и фуд-корт, насколько позволяет метраж. Это важное обстоятельство, поскольку площадь торгового центра небольшая в сравнении с московскими центрами. Так что фуд-корт будет сравнительно компактным - на три оператора. Будем добавлять и компонент классического шопинга - одежду, обувь. Например, ведем переговоры с компанией «Адидас» по поводу размещения дисконт-центра «Адидас». Этот формат очень интересный и успешный - он хорошо показал себя в «Континенте» на Ипподромской.
Когда мы открывали первый «Континент», он на тот момент был лучшим - самым интересным, самым концептуальным торговым центром. Но жизнь меняется. В неизменном виде «Континент» потерял бы актуальность. Сейчас срок жизни концепции составляет в среднем два года. Потом - меняться, обновляться. В противном случае - стагнация и сход с рынка. Концепция должна всегда находиться в движении, необходимо обновлять состав арендаторов. Так, в первом «Континенте», несмотря на его хорошую посещаемость, мы все время совершенствуем состав арендаторов. Например, заменили магазин Gloria Jeans детским мини-универмагом «Непоседа».
- Насколько конфликтным был процесс замены?
- Абсолютно неконфликтным - и для нас, и для прежнего арендатора. Gloria Jeans - очень интересный формат, но у нас он почему-то не прижился. Договорились о расставании. Формат детского мини-универмага эффективнее в контексте торгового центра. «Непоседа» - пример того, как из «чеписта» вырос сильный оператор. Мы считаем посещаемость каждого арендатора, ведем переговоры по улучшению форматов. Например, так было с Vis-a-Vis. Именно по нашей рекомендации они внесли много изменений в свой магазин, и это дало много плюсов.
- В чем была суть перемен?
- Они изменили концепцию магазина, значительно расширили ассортимент: кроме домашней одежды и белья, у них появился верхний трикотаж. Заменили оборудование, сделали информативную витрину. Обе стороны остались в выигрыше.
- У большинства новосибирских проектов, особенно у потребительских, есть какой-то московский прототип, концептуальный ориентир. Есть ли таковой у «Континента»?
- Мне очень нравится ТРЦ «Золотой Вавилон». Этих ТЦ в Москве два. Они тоже располагаются в спальных районах, на пересечении федеральных трасс. Ориентированы они на покупателей со средним уровнем дохода. Посещаемость у этих ТЦ просто бешеная. Там нет умопомрачительных бутиков, эти моллы ориентированы на спальные жилмассивы, и именно в этой роли они хороши и эффективны. Молл - это не только формат окраин, но «спальники» мегаполисов, как правило, недооценены - именно они станут ресурсом развития крупного ритейла. Это я стараюсь донести до наших потенциальных арендаторов. Делать покупки рядом с домом - нормальное человеческое желание. Причем покупки хорошие, формирующие стиль жизни, - не просто «хлеб-молоко-спички». Потенциал окраин огромен. Думаю, наше розничное сообщество будет постепенно приходить к этой истине.
- Но потенциал - понятие измеримое. Различается ли он у разных «спальников»?
- Безусловно. Например, у Юго-Западного жилмассива высок коэффициент транзита, тогда как у Снегирей он минимален. Торговый центр на Снегирях может быть рассчитан только на жителей этого района: там ведь нет никакой сквозной трассы, которая могла бы подтягивать «внешнюю» публику. Затулинка - тоже район с локальной аудиторией. А у Гусинобродского шоссе транзитность очень высока. Словом, окраинные жилмассивы очень разные. Есть большие, но пассивные, где ритейлерам можно рассчитывать только на местную аудиторию.
- А насколько перспективны для крупноформатного ритейла малые города?
- Я родом из Куйбышева и могу рассказать на конкретном примере: в городе с населением порядка 50 тыс. человек нет ни одного даже однозального кинотеатра, отсутствуют фаст-фуды, развлекательные центры и вообще цивилизованная торговля. Хотя сама идея крупного ритейла в райцентрах жизнеспособна. Главное - не перегрузить эти городки. Думаю, нормальная пропорция «один город - один ТЦ» (если брать за основу ТЦ в 10–12 тыс. кв. м). «Сибвез» давно работает в райцентрах, и работает хорошо. «Пятерочка» и «Сибириада» тоже взялись за область. Думаю, крупный ритейл в нашу область все-таки придет - так же, как прежде пришел в малые города Московской области. Например, в 30-тысячной Коломне уже есть все те марки, что и у нас - и «Техносила», и «Банана-Мама», и «Арбат-Престиж».
- Как вы пришли в этот бизнес?
- По образованию я психолог, закончила филиал Томского университета. Специально ни розничной торговле, ни девелопменту я не обучалась - все на практике. В компании я работаю семь лет и пришла сюда офис-менеджером. Потом была работа в одном из универсамов сети «Солнечные продукты» - в самом маленьком из них на улице Семьи Шамшиных. Потом управляла супермаркетом на Кропоткина, открывала супермаркет в первом «Континенте». Затем стала директором всей розничной сети. Что же до образования, то сейчас самостоятельно можно научиться практически всему. Главное - уметь работать с информацией.
- Психология пригодилась? Довольно практичная ведь наука.
- Наверное, пригодилась. Хотя на практическом уровне я психологией не занимаюсь именно эти семь лет, в общении с людьми она помогает. Когда работаешь с людьми, знание человеческой натуры очень важно.
- Кем вы себя в большей степени осознаете - ритейлером или девелопером?
- Полтора года назад я была ритейлером - директором сети супермаркетов «Солнечные продукты», и мне было очень трудно это амплуа в себе переломить. Скажем так, девелоперский бизнес мне достался по наследству. После того как мы расстались с проектом «Солнечные продукты», мне предложили попробовать себя в девелопменте. Примерно три-четыре месяца было трудно переключиться на другое восприятие: когда я приезжала в другой город, в первую очередь шла изучать супермаркеты. По привычке. Я не понимала красоты торговых центров, мне интереснее была продуктовая торговля. Но примерно через полгода я, как говорится, прониклась. Приходилось многое в себе ломать.
Например, избавляться от стремления вмешиваться в процесс розничной торговли арендатора. Я до сих пор вижу ошибки в работе продуктовых операторов и подавляю в себе желание сделать замечание сотрудникам того или иного супермаркета. Когда ты сам становишься арендодателем, такая бдительность, даже из благого намерения сделать торговлю арендатора лучше, может помешать в работе, так как является нарушением договора. Вы с арендатором в разных бизнес-пространствах - надо учиться понимать это. Но тем не менее мы работаем на этот предмет, убеждаем, рекомендуем и т. д. Потому что простые посетители отождествляют «Континент» абсолютно со всем его содержимым. Например, посетители «Холидея» пишут на интернет-форум «Континенту»: «Нужно поработать над своим ассортиментом». Нет у нас ассортимента - ни хорошего, ни плохого. Ассортимент - это забота наших арендаторов. А мы - это площади и концепция. Но в сознании народа «Континент» и его торгово-сервисная «начинка» - одно и тоже.
