По данным департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, основную массу заброшенных торговых центров в США составляют объекты, построенные 20–50 лет назад. Они устарели, не выдержали конкуренции и закрылись в следствие низкой посещаемости и падения числа арендаторов. При этом собственники не стали сносить или переоборудовать эти объекты под иной функционал, а просто бросили их.
В России ситуация совершенно иная. «Во-первых, отечественный рынок намного моложе — качественные торговые центры начали появляться около 10 лет назад. Растущий сегмент рынка представляет интерес для девелоперов, и из него стараются „выжать“ по максимуму, — рассказывает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar. — До недавнего времени торговая недвижимость была вторым по доходности сегментом после жилой. Возможно, по этой причине и вследствие упёртости нашей нации, мы не обнаружили в России ни одного заброшенного торгового центра, который когда-то был успешен, а после перестал посещаться и заполняться арендаторами, как это было в США».
Проанализировав бэкграунд обнаруженных в России заброшенных торговых объектов, эксперты NAI Becar пришли к выводу, что их все можно разделить на три группы: недостроенные ТЦ, пострадавшие от экономического кризиса 2008 года; ТЦ, реализация которых приостановилась из-за неразрешённых организационных вопросов; ТЦ, пострадавшие от форс-мажоров.
ГРУППА 1. НЕДОСТРОЕННЫЕ ТЦ, ПОСТРАДАВШИЕ ОТ КРИЗИСА 2008 г.
У объектов данной группы возникли проблемы с финансированием, либо они отошли в качестве залога банкам, либо их прекратили финансировать по причине отсутствия денег у собственника. Все проекты находятся на довольно высокой стадии готовности — от 60 до 80%.
Рис. 1. ТРК «Гранд Сити», г. Новосибирск Адрес: Проезд Энергетиков, д. 6/1 Год постройки: 2008
Общая площадь: 45 400 кв. м Пустует с 2009 года.
Рис. 2. ТЦ на Мочищенском шоссе, г. Новосибирск Адрес: угол Мочищенского шоссе и ул. Краузе Год постройки: 2008 Общая площадь: 15 430 кв. м Пустует с 2008 (недострой).
Рис. 3. ТРЦ, г. Сочи Адрес: ул. Навагинская, д. 9/3 Год постройки: 2014 Общая площадь: 20 000 кв. м Пустует с 2014 (недострой).
Рис. 4. ТРК «Одинцово», г. Москва Адрес: угол Можайского шоссе и 2-Советской ул., Одинцово, Москва Год постройки: 2008 Общая площадь: 69477 кв. м. Пустует с 2008 (недострой).
Рис. 5. Офисно-торговый центр «Счастливая семья», Московская область Адрес: просп. Ленинского Комсомола, д. 64 А, Видное Год постройки: 2007 Общая площадь: нет данных Пустует с 2007 (недострой).
ГРУППА 2. ТЦ, ПОСТРАДАВШИЕ ОТ НЕРАЗРЕШЁННЫХ ОРГАНИЗАЦИОННЫХ ВОПРОСОВ
Причинами «заморозки» таких проектов могут стать неразбериха с документацией на земельный участок, отсутствие грамотной концепции, конфликты между собственниками. Торговые центры данной группы, как правило, также являются недостроями на высокой стадии готовности.
Рис. 6. МФК «Зенит», г. Москва Адрес: Проспект Вернадского, д. 82 Год постройки: 1995 Общая площадь: 100 000 кв. м. Пустует с 1995 (недострой).
Рис. 7. Торгово-офисный центр «Женский центр», г. Москва Адрес: угол Цветного бульвара и Садового кольца Год постройки: 2003 Общая площадь: 27 500 кв. м Пустует с 2003 (недострой).
ГРУППА 3. ТЦ, ПОСТРАДАВШИЕ ОТ ФОРС-МАЖОРНЫХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ
В третью группу входят когда-то функционировавшие объекты, пострадавшие в результате пожара, затопления, существенного разрушения и т. д. Собственники просто не стали их восстанавливать.
Рис. 8. ТЦ «Аэродром», г. Санкт-Петербург Адрес: просп. Испытателей, д. 9, к. 2. Общая площадь: нет данных Пустовал с 2014, на данный момент ведутся работы по сносу здания.
В перспективе 10 лет решение проблем для каждого такого объекта будет найдено. «Заброшенные объекты можно переоборудовать в более низкокачественные торговые центры, заполнив их краткосрочными арендаторами сегмента „эконом“, или под другие непрофильные функции, например, склад интернет-магазина, — рассказывает Ольга Шарыгина. — Наиболее распространённым вариантом спасения торгового центра сейчас является наполнение многочисленными развлекательными функциями». По словам эксперта, показательным примером реабилитации затухающего торгового центра может служить ТЦ «Смайл», который благодаря грамотной программе развлекательных мероприятий, политике арендных отношений и усилиям управляющей компании, за 2 года превратился из невзрачного малого торгового центра в спальном районе в преуспевающий торговый центр с социальной направленностью. Посещаемость торгового центра выросла на 47%, доходность объекта увеличилась на 54%.
Анна Сорокина, руководитель PR-проектов NAIBecar
